그들은 경매를 통해 몇 십억의 자산가가 되기를 바라는 것이 아니었다. 결혼을 하면서부터 빚더미에 올라앉는 허니문푸어가 되기보다는 결혼 전에 자기 힘으로 내 집 마련을 하고 싶어 했고, 고생하신 부모님께 번듯한 집 한 채를 마련해드리고 싶어 했다. 노후를 보낼 아담한 전원주택을 낙찰 받기를 원했고, 퇴직 후를 대비해 연봉만큼 수익을 내는 재테크 기술을 익히고 싶어 했으며, 안정적인 노후를 보내게 해줄 수익형 부동산을 물색하고 다녔다. 말하자면, 그들은 자본이 자본을 낳는 사회구조에 굴복하기보다 경매라는 수단을 통해 그 한계를 극복하고 싶어 했다. 어찌 보면 참 소박하고 단순한 목표일 수도 있다. 하지만 그들에게 경매는 가진 것 없는 자의 ‘희망’, 이것의 다른 이름이었다. ---p.8
얼마 전 경매스쿨 카페의 회원 한 분이 고민이 있다며 나를 찾아왔다. 그는 부동산 컨설팅 업체에서 2년 동안 일했던 사람으로 경매에 대해서 알 만큼 아는 사람이었다. 얘기를 들어보니 최근에 그가 일산의 한 아파트에 투자를 했다고 한다. 그는 52평 아파트를 경락잔금대출(법원 경매나 공매로 낙찰 받은 부동산에 대해서 부족한 잔금을 일반담보대출 수준으로 받는 대출) 1억 8,000만 원을 포함해 총 비용 3억 8,000만 원에 매입해서 1억 6,000만 원에 전세를 주었다고 했다. 살 때는 분명히 시세보다 싸게 샀는데, 문제는 아파트 가격이 하루가 멀다 하고 계속 떨어진다는 점이었다. 경매는 낙찰 받고 소유권을 이전한 다음 매각하는 데까지 적어도 6개월은 걸린다. 그 사이에 아파트 가격에 영향을 미치는 어떤 일이 벌어질지는 아무도 장담할 수 없다. 그는 떨어지는 아파트 가격에 마음을 졸이다 급기야 같은 평수의 아파트가 급매가 3억 원에 나온 것을 보고 경악하면서 나를 찾아온 것이다.---p.16

나에게 권리분석에 대해 강의할 시간이 딱 세 시간만 주어진다면 나는 ‘말소기준권리’, ‘확정일자’, 그리고 ‘세입자의 대항력’에 대해 다룰 것이다. 이 세 가지는 경매 물건이 법적인 하자가 있는지 알아보기 위해 기본적으로 확인해야 할 사항들이다. 이 부분을 정확하게 숙지하지 않고서는 부동산 경매를 할 수 없다고 해도 과언이 아니다. 일반물건에 투자할 때 초보 투자자들이 권리분석에서 실수하는 경우는 크게 두 가지다. 하나는 등기부등본상의 권리가 낙찰로 모두 말소되어야 수익이 나는데 그렇지 않아 결과적으로 낭패를 보는 경우이고, 다른 하나는 세입자의 보증금을 낙찰자가 인수해야 하는지를 제대로 확인하지 않아서 보증금을 물어주게 되는 경우이다. 이런 실수를 하지 않으려면 반드시 등기부등본상의 권리관계와 임차인에 대한 권리관계를 확인해야 한다. ---pp. 46~47

현재까지 시세차익을 보고 매매한 상가를 제외하면 보유하고 있는 상가는 앞서 소개한 총 7건이다. 초기 투자금은 총 3,700만 원이 들었고 지금은 이미 원금을 다 회수한 상태이다. 그리고 임대수익이 매달 340만 원이 넘게 나온다. 이렇게 몇 번만 반복하면 자기 자본 1억 원이 묶이고 월 300만 원의 수익을 내는 투자도 충분히 가능하다. 이런 식으로 10년이 지나면 어떻게 될까? 모르긴 몰라도 상가 임대수익만으로 1,000만 원이 넘는 고정수익을 내는 것도 불가능하지 않을 것이다. 경매투자를 열심히 할 필요도 없다. 일 년에 한두 건만 꾸준히 낙찰 받아도 충분히 가능한 이야기다. ---p.136

나 역시 초보 투자자일 때는 입찰금이 부족해서 늘 애를 먹곤 했다. 어느 정도 경매투자의 베테랑이란 소릴 듣게 된 후에도 여러 건을 동시에 진행하다 보면 유동자금이 부족했다. 이때 나는 경락잔금대출을 받곤 했다. 대출을 활용하면 1억 원짜리 부동산을 매입할 때 자기자본 3,000만 원만 있으면 되기 때문이다. 대출이 부담스럽다면 소액 투자 물건을 찾아보는 것도 한 방법이다. 지분이나 법정지상권 물건 중에는 종잣돈이 많지 않아도 도전해볼 만한 소액 물건이 상당히 많다. 그래서 나는 강의를 할 때 “투자는 의지의 문제이지 자본의 문제가 아니다”라고 늘 강조한다. 실제로 나는 감정가 1,000만 원인 지방의 토지를 단돈 90만 원에 낙찰 받아서 단기간에 300만 원의 수익을 내고 매각한 적이 있다. 금액으로 따지면 그리 큰 액수는 아니지만 수익률도 따지면 300% 이상을 기록한 투자다. 이런 투자가 가능한 것은 내가 산 토지 위에 5,000만 원 상당의 건물이 있었기 때문이다. 이 건물이 법정지상권이 성립되지 않았기 때문에 건물주와 순조롭게 협상을 진행할 수 있었다. ---p.147

협상이 진전되지 않자 법정지상권 물건의 진행 절차를 훤히 꿰고 있는 나는 매우 안타까웠다. 어쨌든 토지주로서의 권리를 행사해야 하니 건물에 대한 가처분과 건물 철거소송을 진행했다. 이제 협상의 기회는 건물의 저당권자에게 넘어갔다. 얼마 후 저당권자에게 연락이 와서 바로 미팅을 했다. 저당권자는 만나자마자 건물을 철거할 수 없다고 했다. “내가 변호사들을 만나서 확인해봤는데, 하나같이 건물을 철거하지 않아도 된다고 했습니다.” 나는 잠자코 듣고만 있었다. 법정지상권 물건의 협상을 진행할 때 건물주들은 늘 그렇게 말한다. 나는 이야기를 다 듣고 나서 담담하게 물었다. “혹시 조언을 구한 변호사들 중에 건물의 착공일자와 토지 저당권 일자를 물어본 사람이 한 사람이라도 있습니까?” 그는 아무 말도 없었다. 법정지상권 물건의 판례를 훤히 꿰고 있는 나와 달리 그들은 법정지상권에 대해 전혀 모르고 있었다. 그럴 때 내가 할 수 있는 일은 그들에게 소송에서 이길 수 없다는 사실을 이해시키는 것뿐이다. 그래야 협상이 진전되기 때문이다. “이 건물의 법정지상권이 성립되는지 알아보려면 건물과 토지의 소유주가 누구인지 확인해야 하고, 건물의 공사 시작일자와 토지에 저당권이 설정된 시점이 언제인지를 확인해야 합니다. 그런데 그런 것도 묻지 않고 철거소송에서 이길 수 있다고 했다면 아마도 그들이 법리적인 검토를 아예 하지 않은 것 같습니다.” 저당권자는 아무 말 없이 듣고만 있었다. 그러다 한숨을 푹 쉬었다. ---p.181

재차 강조하지만, 초보자 입장에서는 유치권이라는 딱지가 붙으면 그 자체로 위험하다는 선입견이 있지만, 유치권도 맥락만 잘 파악하면 그리 어렵지 않게 이해할 수 있다. 물론 투자자 입장에서는 경매 정보만 가지고 유치권을 파악하기가 애매한 부분이 많다. 하지만 투자 경험이 쌓이다 보면 볼 것도 없이 유치권이 인정될 수 없는 속이 뻔히 보이는 가짜 유치권도 상당히 많다. 이러한 물건은 비록 유치권 신고가 되었다고 하더라도 투자하는 데 그리 문제가 되지 않고, 은행도 이러한 물건에는 대출을 해주는 입장이다. 위험해 보이지만 실은 위험하지 않은 물건인 셈이다.

<b>낮은 금리, 냉랭한 부동산 시장, 오락가락 세금 정책… <br/>지금 우리는 무엇을 할 수 있을까? </b><br/><br/>10년 전, 지독히도 가난한 가장이 있었다. 처가살이부터 물새는 지하 단칸방살이까지, 회사에서 퇴근한 후 밤늦게 아르바이트도 해봤지만 형편이 나아지지 않았다. 그런 그가 인생 역전을 위해 마지막 희망을 베팅했다. 그것은 바로 부동산 경매투자였고, 그는 단돈 400만 원으로 시작해 단숨에 부자아빠의 대열에 올랐다. 그는 지난 2008년 《나는 경매투자로 희망을 베팅했다》를 출간한 hope 이승호 씨로, 경매투자를 조금이라도 아는 사람들에게는 이미 ‘재야의 고수’, ‘인간적인 경매 투자자’로 불리는 업계 전설이다. “hope 이승호가 법원에 나타나면 그날 경매 물건은 대박이다”라는 말이 돌 정도로 이미 자타가 공인한 전문가이다. 그 후 5년 동안 투자에만 집중했던 그가 최근 두 번째 책 《경매부자들만 아는 부동산 특수물건》을 출간했다.<br/>그가 다시 책을 집필한 이유는 바로 가난한 아빠였던 자신의 과거를 돌아보며 가슴 한 편에 생긴 책임의식 때문이다. 이제는 더 이상 기존의 부동산 경매 투자법이 적용되지 않음에도 불구하고 여전히 똑같은 방식에 의존하는 이들에게 “남들이 다 하는 곳에서는 결코 고수익을 낼 수 없다”는 것을 알려주고, 새로운 시장을 보는 안목을 길러주고 싶었다고 한다. 특히, 2000년대 부동산 호황기에 경매로 성공하여 ‘몇 십 채의 주택이 있다’거나 ‘월세로만 한 달에 몇 천을 번다’는 몇몇 투자자들의 달콤한 말에 넘어가 덜컥 투자했다가 손해를 보거나 아까운 목돈이 묶이는 초보 투자자들을 목격하고서, 지금 시점에서 반드시 알아야 할 현명한 경매투자 방향에 대해 다시 이야기하고자 한다. <br/>그는 이 책을 통해서 이제는 스타 경매 투자자들이 주장하는 아파트, 주택, 고시텔 등에 투자해서는 절대로 수익을 낼 수 없으며, 오히려 남들이 어렵다고 피해가는 공매, 상가, 법정지상권, 유치권, 지분 투자에서 고수익을 기대할 수 있다고 주장한다. 그리고 다소 어려워 보이는 이들 특수물건을 탐색하고, 권리분석을 하며, 낙찰 받아 이해관계자들과 협의하는 방법을 상세히 알려준다. 특히, 풍부한 현장 감각을 토대로 실제 자신과 제자들이 투자한 사례를 소개할 때는 읽는 사람의 가슴까지도 두근거리게 만든다.<br/><br/><b>1% 경매부자들이 쉬쉬 하는 부동산 경매의 황금알,<br/>대박은 리스크라는 가면을 쓰고 온다! </b><br/><br/>“경매 시작 3년 만에 수십 채의 집이 있다?”<br/>서점가에서 잘 팔리는 경매 책들을 살펴보면 다들 아파트와 빌라 등 일반물건에 투자한 사례를 들어 독자들을 홀린다. 그러나 이들의 내막을 잘 살펴보면 빚 좋은 개살구임을 금세 눈치 챌 수 있다. 이들 경매 투자자 대부분은 몇 채의 주택을 가지고 세를 돌려 임대수익을 얻거나, 시세차익을 통해 수익을 실현하는 투자 방식을 설명한다. 그러나 지금처럼 부동산 시장이 꽁꽁 얼어붙은 시점에서도 그들의 방식이 여전히 통할까? 이런 시기에 시세차익을 얻기란 하늘에 별 따기이며, 부동산 정책에 따라 쉴 새 없이 바뀌는 주택 시장에서는 수십 채의 아파트를 소유하고 있는 것 자체가 큰 위험 부담이다. 자신의 목돈이 오랫동안 묶일 가능성이 높기 때문이다. <br/>그렇다면 경매투자로 수익을 얻는 시절은 끝난 걸까? 《경매부자들만 아는 부동산 특수물건》에서는 이 또한 틀린 말이라고 한다. 왜냐하면 이 책의 저자인 hope 이승호 씨는 아직도 꾸준히 경매를 통해서 고수익을 올리고 있으니 말이다. 그렇다면 그의 투자 비법은 과연 무엇일까? 그것은 바로 ‘남들이 하지 않는 곳’을 찾는 데 있다. 그는 “남들이 리스크(risk)라며 피하는 것들이 내겐 보물”이라고 말한다. 그럼 그가 말하는 틈새시장에는 어떠한 것들이 있는지 살펴보자.<br/><br/><b>황금알을 낳는 경매의 틈새물건들</b><br/><br/>①공매: 공매는 일반 법원경매와 비슷한 투자법이다. 다만, 매각을 처리하는 곳이 법원과 자산관리공사라는 차이가 있을 뿐이다. 공매는 법원경매에 비해 입찰가가 훨씬 빨리 떨어지고 처리 과정도 빠르다. 또한 직접 법원에 가지 않고도 입찰 및 낙찰, 잔금 입금 처리가 가능하기 때문에 바쁜 직장인들에게 훨씬 유리한 투자법이다. 그러나 경험 많은 경매 투자자들이 인터넷에 익숙지 않은 세대들이다 보니 공매를 꺼려한다. 다시 말해, 공매투자 방법 자체가 아닌 인터넷을 어려워 한다는 의미다. 기존의 경매 투자자들이 추천하지 않는 투자법이라서 위험한 줄 알고 많은 사람들이 공매의 장점을 파악하지 못해 기회를 놓친다. 오히려 이런 점이 젊은 직장인이나 초보 투자자들에게는 기회가 된다. 그만큼 경쟁률이 낮기 때문이다. <br/> <br/>②상가: 상가는 은퇴를 앞둔 이들에게 가장 추천하는 수익형 부동산으로, 저자는 이것이야말로 ‘꿀 수입’을 보장한다고 추천한다. 요즘에는 수익형 부동산이 떠서 분양상가를 매입하는 이들도 많지만, 저자는 분양상가는 비싸기만 할 뿐 전혀 매력적이지 않다고 말한다. 왜냐하면 상가가격은 분양 시점에 최고점을 찍고 시간이 갈수록 떨어지기 때문이다. 그래서 아무리 괜찮은 입지에 있는 상가라 하더라도 분양상가를 매입하면 수익률이 채 7%를 넘지 못한다. 대신 저자는 전국 단위로 상가를 검색하여 경매로 낙찰 받으라고 권한다. 임대가(임대 보증금+월세×100만 원)를 기준으로 약 90%에 상가를 낙찰 받아 수익률 30% 이상을 목표로 하는 hope 식 상가투자는 아무리 못해도 15% 정도의 수익률을 보장받을 수 있다. <br/><br/>③법정지상권: 법정지상권이란, 토지와 건물의 소유가 다른 물건에 대해서 건물주가 이 토지에서 철거당하지 않을 권리를 의미한다. 보통 권리분석을 할 때 대부분의 사람들은 이런 법정지상권이 성립될 여지가 있는 건물이 세워진 토지가 경매로 나오면 위험하다며 투자하지 않는다. 그러나 저자는 이런 법정지상권 성립 여지가 있는 물건에 투자하는 것이 주특기다. 왜냐하면 이런 물건들 가운데 실제로는 법정지상권이 성립되지 않아 토지주가 철거를 명령할 수 있는 경우가 많기 때문이다. 특히 그 건물의 가치가 높을 때에는 이 토지를 아주 싸게 낙찰 받아 건물주에게 고수익을 남기고 토지를 매매하거나 적어도 지료를 받아낼 수 있다.<br/><br/>④유치권: 유치권이란 건물을 점유하고 있는 자가 이 건물에 대해 생긴 채권을 변제 받기까지 그 물건을 유치할 수 있는 권리를 말한다. 다시 말해, 건물을 점유하고 있는 공사업자가 건물의 공사비를 다 받을 때까지 그 건물을 점유할 수 있도록 하는 권리를 말한다. 이런 유치권이 신고되어 있는 물건을 낙찰 받은 경우, 그 공사비를 부담해야 점유된 유치권자를 내보낼 수 있기 때문에 보통의 투자자들은 이런 물건은 피하곤 한다. 그러나 이 책의 저자는 유치권이 신고되어 있지만 실제로는 유치권자가 아닌, 즉 ‘가짜 유치권자’를 판별하여 투자하는 방법으로 고수익을 올린다. 그럼에도 불구하고 일단 유치권이 신고되어 있으면 무조건 피하고 보는 사람들이 대부분이라서 이런 물건은 좋은 가격에 낙찰 받을 수 있다. 또한 그만큼 고수익을 기대할 수 있다.<br/> <br/>⑤지분: 지분이란 한 물건에 대해 소유자가 2인 이상인 형태를 말한다. 지분 물건의 핵심은 바로 적은 지분을 사서 많은 지분을 가진 사람에게 매매하는 것이다. 왜냐하면 한 물건에 대해서 지분이 나뉘어 있다면 아쉬운 쪽은 지분이 많은 쪽이기 때문이다. 지분은 보통 소액으로도 투자할 수 있기 때문에 초보 투자자들이나 투자자금이 적은 이들에게 적합한 투자법이다. 보통은 타 지분권자가 단기간에 소액 지분을 매입하길 원하는 경우가 많아서 빨리 투자금을 회수하여 수익을 낼 수 있다는 장점이 있다.<br/><br/><b>남들 다 하는 투자로는 결코 수익을 낼 수 없다! </b><br/><br/>경매가 일반적인 재테크의 하나로 자리 잡은 지금, 시장에서 꾸준히 만족할 만한 수익을 얻기 위해서는 자기만의 투자 마인드를 가지고 틈새를 개척해야 한다. 그러기 위해서는 경매투자를 하는 대부분이 뛰어드는 시장에서 머뭇거려선 안 된다. 아파트나 빌라, 또한 권리관계가 깔끔한 물건들은 부동산 경매의 극히 일부분에 불과하다는 사실을 먼저 이해해야 한다. 그렇게 영역을 넓혀서 경매 시장의 다양한 물건들, 이를 테면 상가, 법정지상권, 유치권, 지분이 무엇인지 알아보고 이들의 투자 가능성에 눈을 떠야 한다. <br/>《경매부자들만 아는 부동산 특수물건》는 바로 이런 특수물건들의 투자 가능성을 알려주고, 이들이 가지는 리스크를 피하여 고수익을 얻는 방법을 구체적으로 짚어주는 책이다. <br/>어떤 투자에서든 마찬가지다. 남들이 다 아는 대박 투자는 더 이상 대박이 될 수 없다. 나만의 골드마인, 나만의 투자 기술을 가진 자만이 ‘황금의 제국’으로 진입할 수 있다. 저금리 기조로 은행 예·적금으로는 성에 차지 않고, 전셋값은 오르고, 주택 시장은 요동을 치고, 세금 정책은 나만 비켜 가는 시대에 열심히 살아도 아무런 희망이 없다고 넋 놓고 앉아 있을 수만은 없다. hope가 이 책에서 소개하는 부동산 특수물건은 시장 상황, 자금, 시간 등에 영향을 받지 않는 최고의 투자처이다. 그는 독자들에게 조언한다. “사람들이 몰리는 곳에는 돈이 마른다.”라고.

첫 책에서는 가난한 아빠의 짜릿한 인생 역전 스토리를 들려주더니, 이번 책에서는 남들이 모르는 필승의 투자법을 명쾌하게 공개했다. 그는 투자를 결정할 때엔 누구보다 냉철하게, 이해관계자들과 합의점을 찾아갈 때는 인간적인 모습으로 접근한다. 이런 그의 투자 밸런스는 늘 다른 경매 투자자들의 귀감이 된다.
박계욱(굿옥션 대표)

부동산과 전혀 관련 없는 평범한 직장인이 경매 소송을 위해 나를 찾아올 때마다 새삼 시대가 변했음을 느낀다. 그러나 특수물건에 대해서는 여전히 위험한 것으로 간주하는 사람들이 많다. 이 책의 저자, 호프의 특별한 점은 바로 겁이 없다는 점이다. 물건을 보는 꼼꼼한 분석력과 위험을 해결할 수 있다는 자신감이 바로 그런 용기를 만들어낸다. 변호사인 나마저도 투자 물건에 파고드는 그의 열정에 감탄할 정도다. 이 책은 그런 그의 경험과 학습의 총체이다.
노인수(변호사, 《유치권 진짜 가짜 판별법》 저자)

국내 부동산 시장 침체가 장기화되고 있다. 이로써 한때 유행했던 경매투자의 인기도 예전만 못하다. 하지만 이런 상황에서도 경매투자로 꾸준히 고수익을 내고 있는 저자에게는 대체 무슨 비결이 있는 걸까? 그는 경매 분야에서 일반인들이 위험하고 어렵다고 생각하는 법정지상권, 유치권, 상가, 지분 경매 등 이른바 ‘경매 난코스’ 고수로 알려져 있다. 이 책에서 그는 자신이 직접 경험한 실전 사례에 대한 투자 기법을 생생하게 공개했다. 그의 패기와 용기에 박수를 보낸다.
박영신 (한국경제신문사 부동산 부장)