이렇게 배당을 배우는 이유는 무엇인가? 배당표를 짜다 보면, 누군가는 배당을 덜(또는 못) 받을 거예요. 당연한 이유입니다. 경매에 나온 이유가 빚이 집값보다 많기 때문이잖아요. (물론 간간이 빚보다 높은 가격에 낙찰이 되는 덕분에 채권자가 100% 배당 받는 경우도 있긴 합니다.) 이렇게 법원이 배당을 해주게 되면, 결과적으로 채권자 중에 누군가는 못 받게 되는데, 우리가 주목하는 부분이 바로 이 점이에요. 못 받는 채권자, 미회수 채권입니다.
--- 13쪽 중에서
컨설팅은 이렇게 활용하세요. 투자(즉, 입찰가격) 결정은 내가 하고, 실무 업무 처리만 맡기는 겁니다. 예를 들어, 법원 입찰 대행 : 입찰은 평일 낮 시간대에 진행하는데, 그 시간이면 나도 회사에 묶여 있을 확률이 높잖아요. 바로 나 대신 입찰 절차만 대행하게 하는 거죠.
--- 24쪽 중에서
등기부등본에 기재되는 내용은 부동산에 대한 기본 내역(주소, 면적 등등), 소유권 및 소유권에 대한 권리, 채무(빚) 등등입니다. 앞에서 언급한 ‘말소기준권리’도 등기에 기록되는 권리 중 하나입니다. 등기에 기록되는 여러 권리 중 싹 정리(말소)하는 권리=말소기준권리입니다. 등기부등본은 누구나 볼 수 있습니다. 해당 부동산의 주소만 알면 누구나 열람할 수 있어요. 등기소(또는 인터넷등기소)에서 열람 신청을 하면 됩니다. 내 집뿐만 아니라 옆집, 윗집, 아랫집 할 것 없이 어떤 집이든 볼 수 있습니다. 예를 들어, 아파트를 거래할 때, 사고팔거나 임대를 놓거나 얻을 때, 그 아파트의 소유주가 누구인지 빚은 있는지 없는지, 이런 정황들을 알아야 거래를 할 거 아닙니까. 그래서 등기부등본은 누구나 열람할 수 있도록 법으로 정해 놨습니다. 이 책을 읽는 독자께서(또는 여러분의 자녀가) 연애를 한다면, 조용히 상대편의 주소만 알아보세요. 그리고 살짝 등기를 떼어 보는 겁니다. 아~ 이 집이 누구 집이구나. 또는 빚이 많구나 하는 것을 파악할 수 있을 겁니다.
--- 37쪽 중에서
가압류보다 먼저 온 가처분은 어떻게 될까요? 말소기준권리보다 늦게 온 권리에 대해서는 말소한다고 규정되어 있는데, 먼저 온 권리에 대해서는 특별한 규정이 없습니다. 그러면 법원은 당연히 아무것도 안합니다. 등기부등본에서 지우지 않은 채 그대로 남겨 놓는 것이죠. 즉, 새로운 소유자(낙찰자)가 등기부등본을 떼어 봤을 때, 2007년 12월 7일자 가처분은 그대로 등기에 보입니다. 그리고 등기는 누구나 열어볼 수 있잖아요. 부동산 사장님이나 또 다른 매수자(또는 임차인)이 등기를 열어보면, 당연히 가처분이 보일 겁니다. 이래서는 거래를 할 수가 없죠. 이런 걸 선순위 권리라고 부릅니다. 그중에도 이놈은 가처분이니까, 선순위 가처분이라고 부르는 거죠. 선순위 가처분을 법원이 지워주지 않았으니, 낙찰자가 직접 지워야 합니다. 하지만 낙찰자가 마음대로 지우는 건 못합니다.
--- 45쪽 중에서
3순위 임차인은 안분배당을 한 게 아닙니다. 순위배당을 한 겁니다. 2순위(가압류) 채권자한테 배당해 주고, 남은 금액을 가지고 순위배당을 한 거예요. 무슨 소린가… 좀더 볼까요. 이 사례에서 4순위 채권자가 있다고 가정해 보겠습니다.
--- 140쪽 중에서
임차인의 보증금은 원칙적으로 채권입니다. 임차인이 전세를 구한다, 그러면 집주인에게 돈(전세보증금)을 주고 그 대가로 집을 사용하는 거죠. 돈을 줬다는 증서가 바로 계약서인거구요. 계약서=차용증(금전소비대차)인 거구요. 근데, 임차인이 계약서상에 확정일자를 받으면, 근저당권자처럼 우선변제 대상이 되죠? 만약 확정일자 제도가 없었다면, 임차인이 보증금을 돌려받기 위해서 집주인 재산(즉, 전셋집)에 가압류를 걸어야 하는 거고, 그럼 나중에 경매에서 안분배당을 받게 되는 겁니다. 그런데 확정일자 덕분에 편안(?)하게 경매배당에 참여해서 그것도 안분배당이 아닌 우선 변제를 받는 특혜(?)를 누리는 겁니다. 끝으로 임차인이 직접 경매를 신청하려면…? 이때는 보증금 반환 청구소송을 제기해서 승소를 해야 하고요. 그 과정에서 얻은 집행권원을 가지고 경매를 신청하는 겁니다.
--- 155쪽 중에서