건물주든 점유자(세입자)든 건물에서 발생하는 상황 중 가장 무서워하는 일은 누수다. 소유자는 자기 소유의 건물이 무너질까 봐 무서워하는 것이고, 점유자는 전기감전 같은 생활의 불편함과 곰팡이에 대한 두려움 때문에 누수를 무서워할 것이다.

건물이 무너질지 모른다는 걱정과 전기감전이나 곰팡이를 유발하는 이 무서운 누수의 발생 원인은 무엇일까? 이 질문을 하면 사람들은 대부분 방수문제라고 대답한다. 당연한 이야기다. 그런데 이런 대답을 하는 대다수는 누수의 종류를 잘 모르고 있을 것이다. 다음에 설명하는 누수의 종류와 유형만 알아도 누구나 쉽게 누수에 대처하는 준전문가가 될 수 있다. 일반적으로 누수의 종류는 크게 우천 누수와 생활 누수로 분류된다.

거의 모든 누수는 크랙(균열)으로 인해 발생한다. 건축한 지 오래된 건물은 물론 건축한 지 얼마 안 되는 건물에서도 균열이 가고 누수가 발생하는 경우가 종종 있다. 그럴 때면 사람들은 대부분 부실공사에 의한 누수라 생각하고 시공자를 비난하는데, 이 또한 맞기도 하지만 틀리기도 하다.
신축한 지 얼마 안 된 건물에서 누수가 발생하면 누수의 원인이 무엇이든 부실시공이 맞다. 그런데 건축한 지 2~3년이 된 건물에서 발생한 균열누수의 경우 건축할 때 의도치 않게 사용한 불량자재 또는 작업자의 부주의에 의한 시공 등 여러 가지 사유가 있다. 이런 것들은 부실시공에 해당하지만, 이런 사유 외에도 자연발생적인 지반침하 현상으로 균열 현상이 생기기도 한다.

생활 누수는 대부분 배관 문제에서 출발한다. 각 가정이나 건물 내부에는 생활편의를 위한 여러 종류의 배관시설이 있다. 건축할 때 묻어놓은 배관이 건물을 철거할 때까지 지속된다면 좋겠지만, 모든 만물이 세월이 흐르면 노후되는 것처럼 건물 배관도 시간이 지나면 노후돼 제 기능을 발휘하지 못하는 경우가 많다. 또 시공할 때 작업자의 의도치 않은 실수가 발생하면 시간이 지남에 따라 훼손 정도가 더 심해져 배관으로서의 기능이 상실돼 누수로 이어지는 경우가 종종 있다.

건물 누수의 상당부분은 화장실 라인에서 발생한다. 화장실 안쪽에는 변기, 세면기, 샤워기 등 여러 종류의 급수배관과 아울러 이것을 재처리하는 오수관과 하수관이 있어서 화장실은 항상 누수의 위험지대다.
화장실 누수의 경우 체크해야 할 배관이 많다 보니 장소가 좁은데도 의외로 시간이 많이 걸린다. 급수·온수배관의 누수일 때는 그래도 빨리 원인이 잡히는데, 하수관 파열이나 방수막 파열로 인한 누수는 잡아내기가 힘들다. 그런데 우리가 상상하기도 어려운 데서 발생하는 누수도 있다.

온수관이나 난방관에서 누수가 많이 발생하는 이유는 관의 수축팽창이 빈번하게 일어나기 때문이다. 건물에 사용하는 난방관은 초기에는 스틸배관이었는데 녹이 많이 생긴다는 단점이 있어 녹도 잘 슬지 않고 열전도율이 좋은 동배관으로 바뀌었다. 그런데 동배관의 설치비용이 만만치 않자 동을 대체하는 관이 개발되기 시작했고, 그 결과 우리가 익히 아는 PP관, XL관, PB관, 스텐관 등이 설치되기 시작했다. 이런 관들은 저비용으로 효율성을 높일 수 있다는 장점이 있는 반면, 수축팽창에 의해 헐거워지는 현상이 나타나고 고무 패킹의 경화 또는 헤짐으로 인해 누수가 발생한다는 단점이 있다.

겨울철 강추위 때는 외출 시에도 보일러 난방을 외출 모드로 하지 말고 낮은 온도로라도 켜두고 나가는 것이 좋다. 또한 장기간 집을 비울 때는 수도밸브 등을 약간씩 틀어놓아야 동파를 예방할 수 있다. 이때 물은 똑똑 떨어지는 정도가 아니라 졸졸 흐르는 정도여야 한다.

드문 경우지만 외부에 노출돼 있거나 단열이 잘 안 되는 화장실의 변기가 강추위에 동파돼 깨지는 사건도 발생한다. 이 외에 배수관 동파도 자주 발생하는데, 이 경우 대부분은 배관에 노폐물이 많이 쌓여 있는 상태에서 물이 원활히 흐르지 못하고 괴어 있기 때문에 동파가 발생한다.
상식적으로 이해가 되지 않는 동파도 가끔 발생한다. 즉, 입상관(수직으로 된 배관)이나 물매가 잘 잡힌 배수관에서도 동파사고가 발생하는 것이다. 이 경우 동파 당사자가 납득하지 못하는 것은 물론 보험회사에서도 의아해하며 보험처리를 해주지 않아 분쟁이 발생하기도 한다.

원당의 한 건물도 성내동 건물과 비슷한 사례였다. 4층짜리 건물인데 3층과 4층 창가 쪽 천장에서 누수가 발생했고, 옥상을 점검해보니 방수 페인트가 들떠 있었다. 이것은 방수시공 중에 습기가 마르지 않은 부분을 시공하다 보면 생길 수 있는 현상이다.
그런데 들뜬 범위가 너무 넓었다. 자세히 살펴보니 기존의 방수페인트 위에 덧방으로 페인트칠을 한 상태였다. 당연히 시공 불량인데, 건물주도 이 결과에서 자유롭지 못했다. 비용을 조금 아끼겠다고 자신이 조장 또는 방임을 했기 때문이다.
저렴한 비용으로는 결코 최고의 품질이 나오지 않는다. 이 점을 반드시 기억할 필요가 있다. 티코 값으로 벤츠를 구입할 수 없는 것과 같은 이치다.