어떤 투자도 영원한 상승은 없는 법이다. 대신 하락장에도 수익을 낼 수 있는 부동산이 있다고 이야기를 했지만, 처음에는 다들 귀담아듣지 않았다. 부동산 투자자 중 대부분이 선택하는 투자 종목이 아파트 투자기 때문이다. 거기다 아파트 투자 중 갭 투자와 분양권 투자만을 선호하고, 경매로 매입해 차익을 남기는 투자는 하지 않았다.
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책에 소개하는 내용은 어떤 식으로 매각 물건을 분석하고 수익률을 검토하고 진행하면서 했던 고민과 해결방법이다. 실제 사례를 덧붙여서 나와 있으니, 경매를 통해 수익을 내고 싶은 사람들에게 도움이 되길 바란다.
1년간의 수익 사례를 적었으니 앞으로 매년 1년씩 모아서 지방 투자자 들이 어떤 식으로 지방에서 경매를 통해 수익을 내는지 광역시, 수도권은 어떤 식으로 투자를 하는지 알 수 있을 것이다. 1년 지날 때마다 포투연 경매 스터디 대화방 분들의 자산이 얼마나 성장하는지 지켜볼 수 있는 좋은 내용이 될 것이다.
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낙찰금액은 155,520,000원으로 정해 입찰했다. 인수금액을 생각해도 8,000만 원 이상이 수익이 나기 때문에 이 금액을 정했는데, 단독이었다. 1명 정도는 입찰에 들어올 것으로 생각을 했는데 아무도 입찰을 하지 않았다. 또한, 1년 안에 현금청산이 진행이 될 것으로 보여 낙찰금액을 최저가에서 조금 더 올려 적었다. 여기서 제일 중요한 포인트는 11명 공동입찰을 했다는 것이다. 11명이나 들어가면 다툼이 날 것이라 여기는 사람들도 있을 것이다. 하지만 이 매물은 공동입찰을 해서 수익을 극대화한 것이다.
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임차인을 내보내고 나니 이제 모텔 수리를 진행해야 한다. 영업손해가 있지만 3주간 문을 닫고 모텔 개보수에 들어갔다. 더러운 부분을 닦아내고 고장이 난 부분을 고치고 관리가 안 된 부분을 관리를 해주니 아주 깨끗한 모텔로 탈바꿈했다.
이제 모텔 수리가 완료되었으니 영업을 시작해야 했다. 12월에 오픈을 했지만, 일주일간 방이 제대로 나가지 않았다. 홍보가 제대로 되지 않아서 홍보에 열을 올리기 시작했다. 며칠 동안은 몇 객실이 나가지 않았지만 12월 31일이 되자 대박이 터졌다. 대실도 대실이지만 숙박이 15객실로 만실이 되었다.
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지목이 전이기 때문에 이것도 마찬가지로 농지취득자격증명원을 발급 받아야 한다. 이 물건을 낙찰받으면서 농지법이 강화되어 소유자가 3인 이상 시 농지위원회의 심사를 거쳐야 한다. 그 기간이 약 3주가 소요된다고 하니 담당 경매계로 상황을 설명하고 매각허가결정 기일연기 신청을 했고, 법원에서도 인용을 해주었다.
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부동산 투자를 하면 대출도 쉽게 되지 않을 때가 있다. 특히 요즘같이 대출금액을 소득수준에 따라 묶어버리면, 하고 싶어도 하지 못할 때가 많다. 부동산 매입금액이 몇백만 원, 몇십만 원이면 좋겠지만 대부분 몇천만 원, 몇억 원이므로 대출 없이 매입이 불가능할 때가 많다. 소액 투자도 소액 투자지만 빠르게 수익이 나는 것이 가능한지 의문이 크다. 이런 조건에 투자로서는 경매를 추천하며 그중에서도 지분경매를 가장 추천한다.
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또한, 보증금을 한 푼도 받지 못하는 임차인과는 대화를 잘못 이끌어 나가면 명도 자체가 아주 오래 걸릴 수가 있다. 우리는 시간 또한 돈이기 때문에 세입자들과 이야기를 통해 적정선에 협의하는 것이 낫다. 물론 세입자의 과한 이사비 요구는 들어줄 필요가 없다. 세입자가 이사비를 과하게 요구하면 법원의 인도명령을 이용해 강제집행하는 것이 이득일 수도 있다.
--- p.171

낙찰받은 물건은 지목이 대지라 농지취득자격증명원이 필요가 없다. 소유권 이전 시 대출을 80% 진행해서 대출가액은 230,980,000원이었다. 10명이 공동으로 매입해서 소유권 이전 시 개인당 약 6,000,000원이 들어갔다. 현재 토지가액이 약 380,000,000원은 되며, 미래가치가 있는 토지니 2년 뒤에 매각하면 좀 더 좋은 수익이 날 것이다.