지방 부동산에 투자할 때 가장 중요한 것을 딱 하나만 꼽으라면 입주 물량이다. 부산, 대구, 대전, 광주광역시 같은 곳은 입주 물량과 가격이 매우 높은 상관관계를 갖는다. 지방은 실수요에 의해서, 전세가격에 의해 매매가격이 밀어 올라가는 경우가 많기 때문이다. 반면 서울은 전국구를 넘어서 글로벌 투자처다. 서울 시민의 절반은 임차인이고, 절반은 자가에 거주한다. 그 말은 곧, 투자 수요에 의해서 오르내림이 더 크다는 뜻이기도 하다.
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필자가 볼 때 아파트 투자에서 가장 중요한 것은 ‘때’, 그러니깐 ‘언제 사고파느냐’가 훨씬 중요하다. 아파트의 입지와 주변 여건, 환경은 쉽게 바뀌지 않는다. 그럼에도 가격은 널뛰기한다. 입지가 좋은 아파트를 찾는 방법은 굉장히 쉽다. 호갱노노 어플에 왕관 아이콘이 있는 대장 아파트를 보거나, 평당가가 인근 아파트보다 훨씬 비싼 아파트를 고르면 된다. 놀랍게도 좋은 아파트는 이미 가격에 전부 반영되어 있다.
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많은 수도권 투자자들이 지방은 전혀 투자 대상으로 삼지 않는 것을 자주 보았다. 여행 갈 때나 지방 갈 생각했지, 잘 모르는 지방에 투자한다는 것이 무서워서 그랬을 것이다. 필자도 처음에 그랬으나 대전광역시에 살아보니, 여기에도 집이 필요하고 수요와 공급이 있다면 집값의 등락이 있다. 광역시급 도시는 해외 도시와 비교했을 때, 결코 작은 도시가 아니다. 지방도 투자처로 삼으면 수도권 시장이 안 좋을 때, 다른 곳에서 수익을 낼 수 있으니 지방광역시도 투자 대상으로 삼아보자.
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부동산은 대개 토지와 건축물로 이루어져 있다. 토지 없이 지상권만으로 건축물이 존재 가능하지만 아주 특수한 경우다. 건축물의 문제는 노후화가 된다는 점이다. 재건축 대상 아파트도 그렇고, 빌라도 낡으면 비가 새고, 엘리베이터 대수가 부족하거나 주차 대수가 턱없이 부족해진다. 그러나 변하지 않는 것은 대지지분이다.
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투자를 할 때, 필자가 가장 중요하게 여기는 것은 자산이 얼마나 저평가되어 있는지인데, 감정평가 방법 중에 하나인 원가법으로 따져보았을 때 신축 투룸 분양가를 놓고, 5년 전 지은 준신축 투룸 분양가를 비교해보면 월등히 저렴하다는 것을 알 수 있다(그만큼 신축 건축비와 건축 사업 비용이 많이 늘었다).
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부동산 투자의 트렌드도 돌고 돈다. 처음 부동산 투자를 공부했던 2015년에 도서관에 가보면 비슷한 부류의 책들이 많았다. 특히나 경매 서적들은 빌라나 오피스텔을 낙찰받은 뒤, 대출을 받아 월세를 늘리는 방식의 투자 사례를 많이 실었다. 2009~2013년까지는 아파트 하락장이었기 때문에 수익형이 대세였던 시절이다. 앞으로 그런 식의 투자가 다시 유행할 것이라고 본다.
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투자자라면 모름지기 사고가 유연해야 한다. 그래야 저평가된 자산을 편견 없이 발견해내고, 남들이 가진 편견을 뛰어넘어서 좋은 매물을 선점할 수 있다. 오피스텔은 잘 팔리지 않는다는 말이 정말인지, 사실 확인과 원인에 대해서 골똘히 생각해보길 바란다.
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경매로 사야 하는 것들을 나누는 기준은 명확하다. 가격이다. 일반 매매보다 경매로 살 때 싼 것들을 경매로 사야 한다. 어떤 것들이 그럴까? 시장에서 잘 안 팔리는 것들, 환금성이 떨어지는 자산들을 경매로 사면 헐값에 살 수 있다. 상식적으로 생각하면 된다.