집코노미 진행자 전형진 기자의
독보적인 입지 탐구서
변화의 방향을 안다면 부동산 공부는 어렵지 않다!

이 책의 저자 전형진 기자는 부동산 시장에 관심이 많은 이들에게는 하나의 ‘브랜드’로 자리 잡았다. 《한국경제신문》 ‘집코노미’ 채널을 진행하며 대한민국 부동산을 뒤흔든 굵직한 정책들이 쏟아질 때마다 소식을 전했고 대한민국 서울, 수도권을 비롯해 많은 지역을 소개해왔다. 또한 시장이 민감하게 반응할 뉴스들을 먼저 포착해 대중에게 이해하기 쉬운 언어로 풀어내왔다. 이 책에서 저자는 실제로 가보고 경험한 지역들의 입체적인 면을 포착한다. 수많은 지역들의 변화 과정을 특유의 유머 넘치는 글과 날카로운 시선으로 담았다. 그래서 이 책은 정보 전달이 아닌 수년간 축적된 탐사 노트이자 깊이 있는 부동산 교양서에 가깝다.

2026년을 앞두고 대한민국 부동산 시장은 극심한 혼란 속에 있다. 정부의 규제, 날이 갈수록 올라가는 서울 집값, 유튜브에서는 새롭게 떠오를 지역을 이야기하고, SNS에서도 이번에 집을 사면 마지막 기회를 놓친다는 공포 마케팅이 넘쳐난다. 정작 우리는 부동산 투자를 하고 공부함에 있어 어떤 기준을 세워야 할까? 저자는 “어디를 사야 하느냐”, “어디가 오를 것이냐”라는 질문에는 “모른다”라고 답하지만, 대신 ‘어떻게 볼 것인가’를 알려준다. 분양 광고의 ‘예정’과 ‘계획’이 실제로는 얼마나 불확실한지, 호재라고 떠드는 개발 사업이 왜 10년째 제자리인지, 신도시가 왜 베드타운으로 전락하는지를 알면, 최소한 부동산 공부나 투자에서 헛발질을 할 가능성은 없다. 대한민국의 대표 부동산 전문가들인 김학렬(빠숑), 김시덕, 이주현(월천대사), 강영훈(붇옹산)도 이 책의 가치를 미리 알아보고 추천을 아끼지 않았다. 부동산 공부를 제대로 하고 싶다면, 입지를 보는 눈을 기르고 싶다면 놓치지 않아야 할 한 권이다.

지금을 보지 말고 10년 후를 봐라
입지는 외워서 아는 것이 아니라
구조를 이해해야 읽힌다!

부동산 입지를 볼 때 가장 중요한 능력은 ‘지금’ 보이는 것이 아니라 ‘10년 후’ 모습을 그려낼 수 있는 통찰력이다. 르네 마그리트가 〈통찰력〉이란 그림에서 알을 보고 새를 그렸던 것처럼, 낡은 주택가를 보고 미래의 아파트 단지를 상상하고 논밭을 보고 신도시를 떠올리는 것이 바로 부동산을 바라보는 올바른 관점이다.

또한 통찰력은 현재 어떤 변화의 조짐이 쌓이고 있는가를 읽을 수 있어야 한다는 뜻이다. 그리하여 이 책 《사는 곳, 바뀔 곳, 오를 곳》은 도시의 현재와 변화를 통해 이 입지가 어떻게 이뤄졌는지, 앞으로 어떤 모습을 예상할 수 있는지 보는 눈을 기르고자 한다. “왜 어떤 지역은 뜨고, 왜 어떤 지역은 멈추는가”, “왜 어떤 교통 호재는 급지 역전을 이뤄내지만, 어떤 개발은 아무 효과가 없는가”를 기자의 날카로운 관점에서 해석한다. 도로 용량이 한계에 다다른 지역은 신축이 몰려도 결국 정체가 일상화되고, 철도망이 들어오는 지역은 물리적 거리가 무색할 만큼 생활권이 바뀌며, 도시가 사람을 끌어들이는 힘이 약해지면 상권이 죽고 인구가 이동하면서 지역 전체의 가치가 조용히 재편된다. 독자는 이 책을 읽고 나면 눈앞의 호재나 단기 유행이 아니라, 도시가 만들어지고 사라지는 패턴 자체를 읽는 눈을 갖게 된다.

독자가 가장 먼저 만나게 되는 ‘지도에 없는 입지 이야기’ 장부터 책의 방향은 명확하다. 지도를 보는 법, 그러나 지도만 봐서는 알 수 없는 그 지역의 서사를 읽는 법을 알려준다. 예를 들어 이문·휘경 뉴타운처럼 대규모 입주가 몰리면 문제는 집값 상승이 아니라 ‘도로 용량 부족이 발생시키는 교통지옥’이라는 사실, 구도심 재건축이라도 도로 확장이 구조적으로 불가능해 지역의 한계가 지속될 수 있다는 점을 입체적으로 보여준다.

또한 책은 호재를 해석하는 법, 정책과 인구 흐름을 통해 입지를 보는 법 등도 설명한다. 성수동이 단순한 상권 부흥이 아니라 ‘도시 기능이 재배치되는 과정’이었다는 분석, 덕은지구처럼 서울과 지리적으로 가까워도 도시가 연결되지 않으면 입지의 가치가 약해질 수 있는 점, 하남처럼 교통 노선이 3중으로 뚫리면 근본적인 도시 위상이 달라진다는 이야기 등을 통해 입지는 외워서 알 수 있는 것이 아니라, 구조를 이해해야 읽힌다는 점을 보여준다. 교통 호재는 단순히 호재로만 볼 것이 아니며, 정비사업은 신축 여부가 아니라 인프라의 재배치 문제이고, 인구는 얼마나 많으냐가 아닌 ‘어떤 흐름으로 어떤 사람들이 이동하느냐’의 문제라는 사실을 독자들은 명확하게 알 수 있을 것이다. 또한 새로운 도시 입지가 선정되는 배경과 과정을 낱낱이 보여준 다큐멘터리 〈동탄 오디세이〉를 옮길 글에서는 생생하게 동탄의 신도시 탄생 과정도 볼 수 있다.

이 외에도 정책과 입지를 분석할 때 필요한 자료들을 소개하고 있어 이 책을 통해 독자는 부동산에서 어떤 변화가 벌어질지를 ‘스스로 판단하는 능력’을 얻게 된다.