남자가 새를 그리고 있다. 어떤 새일까.
만약 그림을 대충 봤다면 다시 한 번 자세히 살피자. ‘왼손이 없는 건가?’ 싶겠지만 그는 알을 보면서 새를 그리고 있다. 미래에 다녀 온 남자의 이름은 르네 마그리트. 작품의 제목은 ‘통찰력’이다. 부동산에서 공간을 바라보는 건 이 같은 관점이다. 현재를 통해 앞을 내 다보는 일이기 때문이다.
부동산의 미래라고 해서 어렵게 생각할 필요 없다. 개발을 통해 바뀌게 될 모습을 떠올리면 된다. 구도심의 낡은 주택들이 재개발이 나 재건축을 통해 새 아파트가 되면 일대가 인기 주거지로 거듭나는 식이다. 논밭이던 땅에 신도시가 들어서는 것도 마찬가지다. 물 론 더 그늘지고 건물만 낡아가는 형태의 미래도 있다. 그래서 현재를 보고 10년 후의 모습을 그리는 게 부동산을 바라볼 때 필요한 통찰력이다. 보통은 거꾸로 행동한다. 새를 보고도 알을 그린다.
--- 「1장 지도에 없는 입지 이야기」 중에서

지금껏 본 적 없는 대형 호재라고 해서 모두에게 반가운 소식이 되리란 법은 없다. 재건축을 기다리는 주민들에겐 사업을 지연시키는 요인이 될 수 있고, 상가를 운영하는 이들에겐 손님을 빼앗기는 일이 될 수 있다. 대규모 개발 사업은 엄청난 변화를 가져오지만 그 체급만큼 여러 층위에 영향을 미치고 고민을 남긴다. 산업의 구조와 인구, 주택의 수급까지 종합적인 여건을 따져봐야 하는 일이다. 특히 철도 지하화처럼 굵직한 개발은 그 수요자가 존재한다는 전제가 충족돼야 해당 지역의 진짜 기회가 될 수 있다. 한 가지 다행인 건 그 변화가 결코 일시에 이뤄지는 게 아니라는 점이다.
--- 「2장 호재라는 환상」 중에서

진짜 아파트부터 가짜 아파트까지 그 유형도 이렇게나 많다. 주의해야 하는 건 수급 상황을 파악하기 위해 공급량을 따져볼 때 아 파트 대체재들은 제대로 집계하기 어려운 경우가 많다는 점이다. 워 낙 깜깜이 공급이 이뤄지는 탓이다. 일시적으로 공급 과잉이 빚어지는 경우도 허다한 만큼 임대소득을 염두에 두고 있다면 주변의 공급 상황을 면밀히 살펴봐야 한다. 또 겉보기엔 똑같아도 엄연히 다른 유형이고 적용되는 법률 또한 다르다는 점을 유념해야 한다. 마케팅은 교묘하다. 사람뿐 아니라 집 또한 겉모습만 보고 판단해서는 안 된다.
--- 「3장 집 분석의 맹점」 중에서

성수동과 문래동, 거북섬까지 세 곳의 희비는 상권의 흥망성쇠에 정책이 어떤 영향을 미치는지 여실히 보여준다. 교통과 지형 등 입 지적 잠재력이 큰 지역에선 주변의 개발이 지역의 가치를 높였고, 비슷한 여건이지만 일대에 뚜렷한 콘텐츠가 없는 지역은 소규모 상권으로 남았다. 반대로 접근성과 수급을 무시한 채 모든 것을 인위 적으로 조성하려고 했던 상권은 처참한 결말을 맞았다. 결국 주변과 얼마나 유기적으로 이어져 있느냐가 상권의 생명이고, 정책은 이것을 결정한다.
--- 「4장 정책이 바꾸는 입지」 중에서

단순한 유흥 상권에 그쳤다면 홍대입구는 다른 흔한 상권들처럼 어느 순간 도태됐을지 모른다. 그런데 2010년 상권의 힘을 증폭하고 생명을 연장할 선물을 하나 받게 된다. 공항철도의 개통이다. 인천공항과 김포공항을 모두 잇는 이 노선은 외국인 관광객들을 홍대 입구로 실어 날랐다. 해외여행을 가면 그 나라에서 가장 뜨거운 상권에 들르듯 외국인 관광객들에게도 홍대입구가 필수 코스로 자리 매김한 것이다. 이 같은 수요에 맞춰 게스트하우스나 호텔이 생겨나고 팝업 스토어가 생기는 등 거리의 모습은 외국인 친화형으로 진화했다. (...)
지하철 2호선 홍대입구역은 서울의 지하철역 가운데 승하차량 1, 2위를 다투는 역으로 거듭났다. 업무지구로서도 상권으로서도 서울 최고로 꼽히는 강남역보다 많은 사람이 몰린다. 공항철도로 인해 늘어난 외국인 때문만은 아니다. 변화한 상권의 힘이 주변의 다른 지역 수요까지 빨아들인 것이다.
--- 「5장 사람이 바꾸는 입지」 중에서

국가 균형발전을 이루지 않으면 주택 투기 문제, 부동산 시장 불안 정 문제, 수도권의 블랙홀 문제, 지방의 인구 소멸 문제 등을 해결할 수 없습니다. 인구 소멸 문제를 해소하고 나름대로 경쟁력을 갖기 위해선 자생력과 자립경제를 가진 리전 스테이트(Region State), 즉 지역국가 개념의 초광역 경제권을 만들어야 합니다. 우리 청년들이 지방을 떠나지 않고서도 거기에서 꿈을 실현할 수 있고, 일을 할 수 있고, 각종 문화시설을 향유할 수 있는 초광역 경제권을 만들어야 한다는 이야기입니다.
--- 「6장 다시 태어나는 입지, 도시가 만들어지는 배경」 중에서

중요한 지점도 하나 있다. 인구가 감소하는 동안 가구는 분화했다. 3~4명이 한 가족을 이루고 살다가 1~2명씩 따로 살기 시작하면서 정작 가구의 숫자는 인구와 반대로 늘어났다는 의미다. 가구는 생활의 단위인 만큼 가구가 늘면 집도 더 필요해진다. 즉 가구의 분화는 주택 수요의 증가를 뜻한다. 그런데 가구가 늘어나는 속도가 빨라서 인구가 줄어드는 속도를 상쇄하고 있다. 시대의 흐름상 가구 는 계속 쪼개지며 늘어날 테니, 주택 수요도 당분간 계속 늘어날까? 그렇지는 않다. 가구가 늘어나는 속도는 점점 느려지고 있다. 2020 년 2.8%이던 총가구 증가율은 2024년 1.2%로 떨어졌다. 얼마 뒤면 인구도 줄어드는데 가구도 늘어나지 않는 상황이 올 수 있다는 얘기다.