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책소개
목차
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프롤로그 ·························································································4
Part 1. 꼬마빌딩 시장의 이해 1. 은퇴 후의 생활안전판, 꼬마빌딩···················································16 2. 통계로 본 꼬마빌딩 수요층은 늘고 있다·········································19 3. 시대 변천에 따른 빌딩 외관 트렌드···············································21 4. 꼬마빌딩 공급과 노후도 및 리모델링 실태·······································30 5. 철근콘크리트 건축물의 구조적 장점과 수명을 제대로 알자··················37 6. 1970~1990년대 상수도관과 현대와의 차이점 및 교체의 필요성··········44 7. 건물의 유지·보수·개수의 이해·····················································47 8. 빌딩 성능의 3요소 : 단열, 방수, 설비············································50 Part 2. 꼬마빌딩 투자의 기초 1. 대박 추구는 쪽박으로 가는 급행열차·············································56 2. 빌딩 투자는 중박을 목표로 하자···················································60 3. 내재 가치 보유 물건 식별하기······················································65 4. 상권 분석과 입지 분석에 따른 층별 MD 계획 수립하기······················76 5. 매입 전 실사 프로세스·······························································80 6. 매매계약서에 꼭 필요한 특약 달기················································96 7. 건축물현황도의 중요성과 확보 방법············································101 8. 세금 검토사항·······································································103 Part 3. 꼬마빌딩 투자 전략 1. 임대수익 극대화 전략······························································110 2. 자본이득 실현 전략·································································112 3. 레버리지 활용 전략·································································114 4. 투자 기간별 전략····································································115 Part 4. 빌딩의 가치를 올리는 꿀팁 1. 차별화가 살길이다··································································120 2. 빌딩 외관 개발의 주안점··························································123 3. 승강기를 설치하는 4가지 방식···················································129 4. 패러핏은 화룡점정··································································131 5. 거주 만족도를 높이는 옥상정원··················································133 6. 내관의 차별화·······································································134 7. 공실 퇴치의 특효약, 화장실 현대화·············································135 8. 지속적인 유지·관리·································································139 Part 5. 리모델링의 이해 1. 리모델링의 개념····································································144 2. 노후 건축물현황과 리모델링의 필요성·········································147 3. 꼬마빌딩 리모델링의 11가지 특성··············································149 4. 꼬마빌딩 리모델링과 아파트 리모델링의 차이점·····························154 5. 리모델링에 적합한 물건 고르기··················································158 Part 6. 리모델링 관련 법규 및 인허가 절차 1. 리모델링 제도의 변천과 동기·····················································166 2. 리모델링의 12가지 절차··························································169 3. 용도변경··············································································177 4. 리모델링 관련 공법·································································180 5. 소방시설법···········································································190 6. 장애인 등 편의법····································································194 Part 7. 리모델링 실전 1. 리모델링 사업계획 수립···························································202 2. 건축사·시공사 선정 및 도급계약·················································210 3. 철거 감리와 철거 시 주의사항····················································214 4, 리모델링의 주요 리스크와 대처 방안···········································217 5. 리모델링 공사비 규모와 외관에 따른 건물의 운명···························224 6. 리모델링 착공부터 완공까지 세부공정 체험하기·····························239 7. 리모델링 성공 사례·································································247 8. 리모델링 실패 사례·································································263 9. 메디컬빌딩으로 리모델링하는 건 어때?········································269 Part 8. 빌딩 신축 노하우 1. 용적률 구현에 유리한 경사지·····················································278 2. 매매계약 전 가설계는 필수······················································280 3. 신축과 리모델링의 근본적 차이점···············································284 4. 공사비가 건축 규모에 따라 고무줄인 이유·····································289 Part 9. 빌딩 관리의 모든 것 1. 임대료와 관리비····································································294 2. 공실 관리·············································································298 3. 외벽 관리·············································································301 4. 누수와 결로··········································································306 |
저자 소개 1
성균관대학교를 졸업한 후 대기업에서 11년간 해외영업맨으로 근무했다. 이후 무역회사를 설립해 6년간 운영했다. 인생 2막을 빌딩전문가로 정하고 중개업에 투신, 현재 DK빌딩연구소 대표로 활동 중이다. 연세대학교 행정대학원 졸업 후 강원대학교에서 부동산학 박사학위를 취득했다. ‘꼬마빌딩’이라는 용어를 창안하고 유행시켜 이를 보통명사로 만든 장본인이다. 빌딩중개와 리모델링 경험을 바탕으로 쓴 첫 책 《10년 안에 꼬마빌딩 한 채 갖기》는 2015년 종합베스트 셀러로 경제경영 부문 올해의 책에 오르며 전국적으로 ‘꼬마빌딩’ 투자 열풍을 일으킨 바 있다.
국내 중소형 빌딩 리모델
성균관대학교를 졸업한 후 대기업에서 11년간 해외영업맨으로 근무했다. 이후 무역회사를 설립해 6년간 운영했다. 인생 2막을 빌딩전문가로 정하고 중개업에 투신, 현재 DK빌딩연구소 대표로 활동 중이다. 연세대학교 행정대학원 졸업 후 강원대학교에서 부동산학 박사학위를 취득했다. ‘꼬마빌딩’이라는 용어를 창안하고 유행시켜 이를 보통명사로 만든 장본인이다. 빌딩중개와 리모델링 경험을 바탕으로 쓴 첫 책 《10년 안에 꼬마빌딩 한 채 갖기》는 2015년 종합베스트 셀러로 경제경영 부문 올해의 책에 오르며 전국적으로 ‘꼬마빌딩’ 투자 열풍을 일으킨 바 있다.
국내 중소형 빌딩 리모델링 분야 1호 박사로서, 이론과 실무를 겸비한 독보적인 빌딩 전문가로 활동하고 있다. 현재까지 18년간 빌딩 중개를 수행해왔으며, 리모델링 컨설팅은 물론 리모델링 및 신축 공사를 직접 수주해 프로젝트 매니저(PM) 역할도 맡고 있다. 입지분석에 걸맞은 건물 외관 디자인을 제시해주고, 최대 임대수익 창출을 위한 층별 임대계획을 구성해주며, 사전에 예상 공사비를 산출해준다. 완공 후의 예상 임대료와 건물 가치를 도출해줌으로써 건물주들에게 리모델링과 신축 의사결정을 돕는 컨설팅 업무도 본업으로 하고 있다. 축적된 실전 경험을 바탕으로 매경부동산아카데미, 건대미래지식교육원, 에듀윌부동산아카데미, 부동산멘토스쿨 등에서 꼬마빌딩 재테크를 강의하고 있다. 동국대학교 행정대학원에서 부동산학을 가르치고 있으며, 매일경제에서 리모델링 칼럼니스트로 활동 중이다. 100세 시대를 맞아 탄탄한 노후 준비가 우선인 5060세대뿐만 아니라, 차분히 미래를 대비하고 있는 3040세대까지 아우르며, 빌딩 중개·리모델링·신축·투자 자문·저술·강연 활동을 통해 실질적인 해법을 제시하는 희망 전도사로 활발히 활동하고 있다.
국내 중소형 빌딩 리모델링 분야 1호 박사로서, 이론과 실무를 겸비한 독보적인 빌딩 전문가로 활동하고 있다. 현재까지 18년간 빌딩 중개를 수행해왔으며, 리모델링 컨설팅은 물론 리모델링 및 신축 공사를 직접 수주해 프로젝트 매니저(PM) 역할도 맡고 있다. 입지분석에 걸맞은 건물 외관 디자인을 제시해주고, 최대 임대수익 창출을 위한 층별 임대계획을 구성해주며, 사전에 예상 공사비를 산출해준다. 완공 후의 예상 임대료와 건물 가치를 도출해줌으로써 건물주들에게 리모델링과 신축 의사결정을 돕는 컨설팅 업무도 본업으로 하고 있다. 축적된 실전 경험을 바탕으로 매경부동산아카데미, 건대미래지식교육원, 에듀윌부동산아카데미, 부동산멘토스쿨 등에서 꼬마빌딩 재테크를 강의하고 있다. 동국대학교 행정대학원에서 부동산학을 가르치고 있으며, 매일경제에서 리모델링 칼럼니스트로 활동 중이다. 100세 시대를 맞아 탄탄한 노후 준비가 우선인 5060세대뿐만 아니라, 차분히 미래를 대비하고 있는 3040세대까지 아우르며, 빌딩 중개·리모델링·신축·투자 자문·저술·강연 활동을 통해 실질적인 해법을 제시하는 희망 전도사로 활발히 활동하고 있다.
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품목정보
- 발행일
- 2026년 02월 03일
- 쪽수, 무게, 크기
- 310쪽 | 152*225*16mm
- ISBN13
- 9791164848409
책 속으로
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· 월급쟁이나 자영업자가 평생 성실히 저축한다면 50대나 60대에 꼬마빌딩주, 나아가 중소형빌딩주를 꿈꿀 수 있을 것이다. 젊은 시절처럼 밤낮없이 돈벌이에 정진하기 어려운 나이가 되면 그동안 모은 종잣돈으로 지렛대를 활용해 자본이득과 임대수익을 동시에 얻을 수 있는 건물을 구입해서 자가 거주하며 건물을 관리하거나, 규모가 크다면 관리 인을 고용해 건물 관리를 맡기고 행복한 여생을 보낼 수 있다. 그러니 꼬마빌딩은 은퇴 후의 생활안전판이다.
---p.16 · 모든 건축물은 준공 시점과 비교해 시간이 경과함에 따라 기능이 열화하기 마련이다. 건물 기능의 열화를 방지하고 성능을 향상시키기 위해서는 일정 기간마다 단계별로 적절한 건물 관리가 필요하다. 준공 후 10년 이내의 기간은 유지(維持) 관리 활동, 10~25년은 보수(補修) 활동, 25년 초과 시에는 개수(改修) 활동이 필요하다. ---p.47 · 투자의 목적이 임대수익 및 자본이득의 획득이라면 2종 일반주거지 역, 3종 일반주거지역, 준주거지역, 준공업지역, 일반상업지역 등으로 가야 한다. 임대수익이나 자본이득에 초점을 두지 않고 조용하고 쾌적한 주거시설을 원한다면, 전용주거지역이나 1종 일반주거지역으로 가면 된다. ---p.79 · 임대수익은 꼬마빌딩 투자의 기초 수익원으로, 안정적 현금흐름을 통해 금융비용과 운영비를 상쇄하고, 순현금흐름(Net Cash Flow)을 확보할 수 있다. 임대수익을 극대화하기 위한 주요 전략은 다음과 같다. 먼저, 철저한 입지 분석을 통한 층별 임대차(MD) 계획을 세우고, 중장기적으로 계획에 맞춰 임차인을 구성한다. MD(Merchandise Display) 구성은 임대차 포트폴리오의 다변화가 유리하므로, 사옥 용도나 병원 용도는 제외하고, 건물 전체를 단일 임차인에 의존하는 방식을 지양한다. 또한, MD 구성에 맞춰 층별 임차인 유치로 공실 위험을 분산시키는 것이 안전하다. ---p.110 · 건물 재테크에서 토지가격은 절대적인 비중을 차지한다. 아무리 좋은 입지를 보유한 건물이라도 가격이 시세 이상이거나, 시세라고 하더라도 유명 상권처럼 과포장된 지역은 조심해야 한다. 그런 지역에 시세로 나온 건물을 매입해 리모델링하거나 신축한 후에 임대 시세에 맞춰 임대 완료 후 총투입비용 대비 임대수익률을 따져보면 적자인 경우가 많다. ---p.158 · 리모델링은 신축 대비 가성비가 좋다. 공사비는 신축의 절반 정도에 불과하지만, 건물의 성능과 미관 개선 효과는 신축에 준한다. 그렇다고 해서 모든 노후 건물을 매입해서 리모델링한다고 수지가 맞는 것은 아니다. 수익성을 확보하기 위해서는 몇 가지 전제조건이 필요하다. ---p.203 · 도장으로 외관을 칠하면 기존의 지저분한 모습을 덮어 깨끗한 이미지로 변신시켜 임대에 도움은 되겠지만, 건물의 기능 향상과는 무관하므로 임대료 인상 효과는 미미하다. 임대료를 인상하려면 상응하는 기능 향상이 수반되어야 한다. 단열 성능이 좋고 누수가 없으며 현대적 감성의 내·외관을 갖추고, 상하수도관을 비롯한 설비시설을 현대화하는 것이 기능 향상이다. ---p.225 · 임대료 관리는 임차인에게 달려 있다. 월세가 밀리지 않고 매달 제때 착착 들어온다면 얼마나 좋겠냐마는 그게 쉽지가 않다. 임차인의 능력에 따라 체불이 있을 수 있고, 없을 수도 있다. 임차인을 들일 때마다 그의 월세 지급 능력을 검증하기 위해 점쟁이를 불러서 면접을 볼 수도 없는 노릇이다. 그저 직감과 운명에 맡겨야 한다. 다만 체불이 2개월 이상 지속되거나 이러한 상황이 반복된다면, 내용증명을 보내 경각심을 주고 그래도 개선되지 않으면 임차인 교체를 검토해야 한다. ---p.295 |
출판사 리뷰
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꼬마빌딩부터 중소형빌딩, 메디컬빌딩까지
이 책 한 권으로 모든 해답을 얻는다! 이 책은 투자 준비 단계부터 매입 전 실사, 계약 시 유의점, 리모델링 법규와 인허가 절차, 시공과 감리, 완공 이후의 임대 수익과 관리뿐만 아니라 나아가 신축과 리모델링의 본질적 차이, 공사비가 건물 규모에 따라 달라지는 이유, 그리고 공실을 줄이고 빌딩 가치를 끌어올리는 외관·내관·설비 개선 전략까지 상세히 다룬다. ‘Part 1’에서는 꼬마빌딩, 나아가 중소형빌딩 투자를 앞두거나 장래에 투자를 계획하는 이들을 위해 통계에 근거한 투자 수요, 시대 변천에 따른 건물 트렌드, 철근콘크리트 건물의 수명과 우리나라 중소형빌딩의 노후도 현황 및 건물의 유지· 보수·개수의 필요성과 빌딩 성능을 좌우하는 3요소를 논한다. ‘Part 2’에서는 대박보다는 중박 이상을 목표로 해서 내재 가치를 보유한 물건을 식별하는 노하우, 상권 분석과 입지 분석을 기초로 층별 임대계획을 수립하는 요령, 매입 전 건물 답사 요령, 건물 매매계약 시 꼭 필요한 특약 달기, 건축물현황도의 중요성과 거래에 따른 제반 세금을 검토한다. ‘Part 3’에서는 꼬마빌딩 투자 전략을 다룬다. 꼬마빌딩은 일반인이나 법인 투자자에게 자산 가치 상승 및 안정적 임대수익을 동시에 추구할 수 있는 매력적인 투자 대상이지만 한정된 자본과 다양한 시장 변수 속에서 성공적인 투자를 실현하려면 명확한 투자 전략이 필요하다. ‘Part 4’에는 빌딩 가치를 올리는 꿀팁을 담았다. 빌딩 외관 개발과 승강기 설치, 패러핏과 옥상정원 설치, 내관과 화장실 꾸미기, 건물의 유지·관리 요령을 알아본다. ‘Part 5’는 리모델링 전반에 대한 이해를 돕는다. 리모델링의 개념을 파악하고, 국내 노후 건축물의 현황과 리모델링의 필요성을 이해한다. ‘Part 6’에서는 본격적인 리모델링에 앞서 리모델링 관련 법규와 인허가 절차를 검토한다. 국내 리모델링 제도의 연혁을 살피고, 리모델링 절차와 용도변경에 관해 공부한다. ‘Part 7’은 리모델링 실전이다. 리모델링을 위한 사업계획을 수립하고, 건축사와 시공사 및 감리 선정과 도급계약 체결 시 유의점을 다룬다. 구축 건물 철거 시 주의사항과 리모델링의 주요 리스크와 대처법을 알아본다. 공사비 투입 규모에 따른 건물의 기능 향상과 임대수익 상승의 정도를 사례를 들어 설명한다. 이어서 ‘Part 8’에서는 빌딩 신축에 관해 중요한 사항을 전한다. 용적률에 유리한 경사지에 대한 새로운 이해, 토지 매입 시 주의사항과 가설계의 중요성, 신축과 리모델링의 근본적 차이점, 건물 규모에 따라 왜 공사비가 달라지는지 등을 접하면 깨우치는 바가 클 것이다. 마지막으로 ‘Part 9’에서는 임대료 관리와 건물 유지 관리를 위한 관리비 부과 및 관리인 고용이나 위탁 관리, 공실 관리와 대처 방안, 외벽 관리 요령, 누수나 결로 발생 시 처리 방법에 관해 구체적 사례를 들어 설명한다. |
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