프롤로그 | 다시, 처음 건물을 사려는 당신에게 1장 WHO | 영끌남은 누구인가 01 마이너스 50억, 마이너스 27억, 그리고 다시 마이너스 60억 02 급매 감각은 중고나라에서 배웠다 03 시화공단, 월급 150만 원 04 기계 한 대로 배운 레버리지 05 공장에서 배운 두 가지 - 먼저 가는 사람, 한곳에 기대는 사람 06 나도 크게 실패했다 07 돈은 순서대로 움직인다 - 2020년부터 2022년까지 08 0원으로 산 44억 원짜리 건물 09 1억 원으로 산 펜션, 1년 뒤 24억 8천만 원 10 펜션을 판 뒤, 사람들이 찾아왔다 11 ‘영끌남’이라는 이름 12 공돌이가 AI 부동산 회사를 만든 이유 13 나는 아직 성공하지 못했다 2장 WHY | 월급쟁이가 꼬마빌딩을 사야 하는 이유 01 최저임금 10배의 시대는 끝났다 02 월급만 모아서 집 한 채를 사려면 몇 년이 걸릴까 03 소득은 세 가지다 - 근로, 사업, 투자 04 월급 400만 원이면, 10억을 가진 옆집 철수와 같다 05 왜 아파트가 아니라 건물인가 06 땅 9 : 건물 1 - 건물값이 0원인 오래된 건물을 산다 07 영원히 오르는 자산은 없다 - 그래서 싸게 사는 것 하나만 3장 BASIC | 이것만 알면 부동산 사장님과 대화가 된다 01 수익률 - 여섯 줄짜리 계산표 하나면 된다 02 보증금·월세·관리비 - “1,000에 70”을 읽는 법 03 평당가 - 건물은 땅값으로 잰다 04 건폐율·용적률·용도지역 - 볼 곳 다섯, 피할 곳 05 감정가·탁상감정·AI 시세 - 세 개의 가격을 나란히 06 LTV·DSR·RTI·에쿼티 - “대출 안 나와요”의 정체는 교집합 07 내 대출 금리 = 금융채 + 가산금리 4장 MONEY | 내 돈은 얼마 있어야 할까 01 “10억 건물이면 제 돈은 얼마 있어야 해요?” 02 1억 6천만 원으로 10억 건물을 사는 구조 03 개인으로 살까, 법인으로 살까 04 은행이 좋아하는 사람이 되자 05 공실이 나도 버틸 캐시카우를 먼저 만들자 5장 FIND | 싼 건물은 어디에 숨어 있나 01 급매가 생기는 다섯 가지 사연 02 인터넷에서 찾기 - 숨어 있는 글을 읽는다 03 동네 부동산에서 찾기 - ‘진짜 매수자’로 보여야 한다 04 등기부등본으로 사연 읽기 - 갑구는 족보, 을구는 사연 05 만기 달력에 알림을 걸어 둔다 - “오면 좋고, 안 오면 말고” 06 AI로 급매 찾기 - 매일 뒤지던 일을 기계에 맡기다 한 걸음 더 - 경매·공매에도 급매가 있다 6장 CHECK | 이 건물, 사도 될까 01 싼지 비싼지는 두 장의 표가 말해 준다 02 AI 시세 셋, 그리고 은행의 탁상감정 03 사야 할 건물의 7원칙 - 그리고 신축이 비싼 이유 04 싸도 사면 안 되는 건물 05 길과 서류가 막힌 건물 - 맹지·사도·무허가 06 숫자를 부풀린 건물 - 가짜 세입자·통임대·리스백·누수 07 상권을 읽자 - 대로변도 죽는다 7장 DEAL | 도장 찍기 전에 01 가격은 먼저 말하지 않는다 02 누구 앞에서 어떤 얼굴을 할까 03 내 편 중개사를 만드는 법 04 명도 조건은 협상 카드다 05 계약서에 넣는 특약 세 가지 06 마지막엔 거지 모드 07 잔금 전까지 자주 가 보자 8장 FILL | 빈 층을 채우는 기술 01 수익률 1.36%짜리 건물, 잔금 전에 판을 바꾸다 02 입점제안서 - 부동산 사장님이 오지 않아도 보이게 03 순서가 전부다 - 본사, 상급지, 그리고 동네 04 부동산 DB는 한 번만 만든다 05 페인트칠 리모델링 - 세입자 눈높이에 돈을 쓴다 06 렌트프리·관리비·원상복구 - 작은 협의가 월세를 만든다 07 중도 퇴거는 기회다 - 월세가 매매가를 만든다 9장 CONTENT | 내 건물에 콘텐츠를 넣다 01 세입자를 기다리지 말고, 찾아올 이유를 만든다 02 영흥도 펜션 - “이 값엔 못 짓는다” 03 감성은 비싸지 않다 04 혼자 팔지 않는다 - 협업, 패키지, 기준 가격표 05 네이버 플레이스와 리뷰, 그리고 인스타그램 실패담 06 매출이 아니라 순이익, 그리고 숙박업은 설비업 07 용도를 바꾸면 값이 오른다 - 호스텔·연습실·공간대여 10장 EXIT | 파는 날을 정하고 산다 01 사기 전에 팔 가격과 기한을 정한다 02 내 건물을 사 줄 세 사람 03 팔 가격에서 거꾸로 계산한다 04 매각제안서는 건물의 자기소개서다 05 널리 알리고, 증명하고, 이유를 말한다 06 펜션을 1년 만에 판 이유 - 5년의 시간을 산다 07 법인으로 팔 때 세금, 이것만은 알고 가자 11장 GROW | 건물이 건물을 낳는다 01 첫 건물이 제일 어렵다. 그다음은 쉽다 02 자본 0원짜리 회사가 순자본 10억 원대가 되던 날 - 부천 춘의동 03 앞 건물이 다음 건물을 부른다 - 부천 심곡동 04 내 돈 0원, 오히려 5천만 원이 남은 건물 - 영흥도 05 작은 건물 하나에서 시작하는 순서 06 건물로 번 돈은 어디로 가나 07 영끌남이지만, 무리한 투자는 권하지 않는다 12장 STORY | 실제 사례로 한 사이클 따라가기 01 2억 원대에서 시작한 30대 프리랜서 - 인천 법원 앞 작은 건물 02 6억 2천만 원에 사서 5개월 만에 9억 6천만 원 - 서울 노원 코너 건물 03 석 달 만에 만실 - 수도권 역세권 5층 건물 04 1년 넘게 빈 4층을 직접 채우다 - 경기도 역세권 건물 05 값이 오른 건물의 공통점 - 매각 성과표 읽는 법 06 경매·공매, 싸 보여도 멈춰야 할 때 07 실패에서 배우기 - 남의 실패는 가장 싼 수업료 08 끝까지 챙긴다 - 건물주가 될 때까지 13장 MIND | 첫 건물을 사기 전에 준비할 마음 01 100점짜리 건물은 없다 02 놓쳐 보는 것도 공부다 03 혼자 하지 않는다 04 통장 잔고보다 마음 그릇 잔고 05 내가 만나는 다섯 명의 평균이 나다 06 “다음에 밥 한번 먹자”를 지운다 07 어디서든 겸손하게, 경쟁자가 적은 곳에서 에필로그 | 첫 건물, 그다음에 부록