프롤로그 다시, 처음 건물을 사려는 당신에게　4

1장 WHO
영끌남은 누구인가

01 마이너스 50억, 마이너스 27억, 그리고 다시 마이너스 60억　28
02 급매 감각은 중고나라에서 배웠다　31
03 시화공단, 월급 150만 원　33
04 기계 한 대로 배운 레버리지　36
05 공장에서 배운 두 가지 - 먼저 가는 사람, 한곳에 기대는 사람　40
06 나도 크게 실패했다　43
07 돈은 순서대로 움직인다 - 2020년부터 2022년까지　45
08 0원으로 산 44억 원짜리 건물　48
09 1억 원으로 산 펜션, 1년 뒤 24억 8천만 원　52
10 펜션을 판 뒤, 사람들이 찾아왔다　55
11 ‘영끌남’이라는 이름　58
12 공돌이가 AI 부동산 회사를 만든 이유　60
13 나는 아직 성공하지 못했다　68

2장 WHY
월급쟁이가 꼬마빌딩을 사야 하는 이유

01 최저임금 10배의 시대는 끝났다　74
02 월급만 모아서 집 한 채를 사려면 몇 년이 걸릴까　80
03 소득은 세 가지다 - 근로, 사업, 투자　84
04 월급 400만 원이면, 10억을 가진 옆집 철수와 같다　88
05 왜 아파트가 아니라 건물인가　94
06 땅 9 : 건물 1 - 건물값이 0원인 오래된 건물을 산다　102
07 영원히 오르는 자산은 없다 - 그래서 싸게 사는 것 하나만　107

3장 BASIC
이것만 알면 부동산 사장님과 대화가 된다

01 수익률 - 여섯 줄짜리 계산표 하나면 된다　114
02 보증금·월세·관리비 - “1,000에 70”을 읽는 법　119
03 평당가 - 건물은 땅값으로 잰다　124
04 건폐율·용적률·용도지역 - 볼 곳 다섯, 피할 곳　128
05 감정가·탁상감정·AI 시세 - 세 개의 가격을 나란히　135
06 LTV·DSR·RTI·에쿼티 - “대출 안 나와요”의 정체는 교집합　140
07 내 대출 금리 = 금융채 + 가산금리　147

4장 MONEY
내 돈은 얼마 있어야 할까

01 “10억 건물이면 제 돈은 얼마 있어야 해요?”　158
02 1억 6천만 원으로 10억 건물을 사는 구조　165
03 개인으로 살까, 법인으로 살까　172
04 은행이 좋아하는 사람이 되자　179
05 공실이 나도 버틸 캐시카우를 먼저 만들자　185

5장 FIND
싼 건물은 어디에 숨어 있나

01 급매가 생기는 다섯 가지 사연　194
02 인터넷에서 찾기 - 숨어 있는 글을 읽는다　203
03 동네 부동산에서 찾기 - ‘진짜 매수자’로 보여야 한다　208
04 등기부등본으로 사연 읽기 - 갑구는 족보, 을구는 사연　213
05 만기 달력에 알림을 걸어 둔다 - “오면 좋고, 안 오면 말고”　221
06 AI로 급매 찾기 - 매일 뒤지던 일을 기계에 맡기다　225
한 걸음 더 - 경매·공매에도 급매가 있다　243

6장 CHECK
이 건물, 사도 될까

01 싼지 비싼지는 두 장의 표가 말해 준다　252
02 AI 시세 셋, 그리고 은행의 탁상감정　259
03 사야 할 건물의 7원칙 - 그리고 신축이 비싼 이유　263
04 싸도 사면 안 되는 건물　271
05 길과 서류가 막힌 건물 - 맹지·사도·무허가　277
06 숫자를 부풀린 건물 - 가짜 세입자·통임대·리스백·누수　282
07 상권을 읽자 - 대로변도 죽는다　288

7장 DEAL
도장 찍기 전에

01 가격은 먼저 말하지 않는다　300
02 누구 앞에서 어떤 얼굴을 할까　306
03 내 편 중개사를 만드는 법　309
04 명도 조건은 협상 카드다　313
05 계약서에 넣는 특약 세 가지　319
06 마지막엔 거지 모드　323
07 잔금 전까지 자주 가 보자　329

8장 FILL
빈 층을 채우는 기술

01 수익률 1.36%짜리 건물, 잔금 전에 판을 바꾸다　336
02 입점제안서 - 부동산 사장님이 오지 않아도 보이게　342
03 순서가 전부다 - 본사, 상급지, 그리고 동네　346
04 부동산 DB는 한 번만 만든다　352
05 페인트칠 리모델링 - 세입자 눈높이에 돈을 쓴다　356
06 렌트프리·관리비·원상복구 - 작은 협의가 월세를 만든다　360
07 중도 퇴거는 기회다 - 월세가 매매가를 만든다　367

9장 CONTENT
내 건물에 콘텐츠를 넣다

01 세입자를 기다리지 말고, 찾아올 이유를 만든다　378
02 영흥도 펜션 - “이 값엔 못 짓는다”　384
03 감성은 비싸지 않다　392
04 혼자 팔지 않는다 - 협업, 패키지, 기준 가격표　398
05 네이버 플레이스와 리뷰, 그리고 인스타그램 실패담　403
06 매출이 아니라 순이익, 그리고 숙박업은 설비업　409
07 용도를 바꾸면 값이 오른다 - 호스텔·연습실·공간대여　418

10장 EXIT
파는 날을 정하고 산다

01 사기 전에 팔 가격과 기한을 정한다　430
02 내 건물을 사 줄 세 사람　435
03 팔 가격에서 거꾸로 계산한다　439
04 매각제안서는 건물의 자기소개서다　444
05 널리 알리고, 증명하고, 이유를 말한다　448
06 펜션을 1년 만에 판 이유 - 5년의 시간을 산다　454
07 법인으로 팔 때 세금, 이것만은 알고 가자　459

11장 GROW
건물이 건물을 낳는다

01 첫 건물이 제일 어렵다. 그다음은 쉽다　470
02 자본 0원짜리 회사가 순자본 10억 원대가 되던 날 - 부천 춘의동　473
03 앞 건물이 다음 건물을 부른다 - 부천 심곡동　479
04 내 돈 0원, 오히려 5천만 원이 남은 건물 - 영흥도　486
05 작은 건물 하나에서 시작하는 순서　500
06 건물로 번 돈은 어디로 가나　503
07 영끌남이지만, 무리한 투자는 권하지 않는다　505

12장 STORY
실제 사례로 한 사이클 따라가기

01 2억 원대에서 시작한 30대 프리랜서 - 인천 법원 앞 작은 건물　514
02 6억 2천만 원에 사서 5개월 만에 9억 6천만 원 - 서울 노원 코너 건물　519
03 석 달 만에 만실 - 수도권 역세권 5층 건물　525
04 1년 넘게 빈 4층을 직접 채우다 - 경기도 역세권 건물　530
05 값이 오른 건물의 공통점 - 매각 성과표 읽는 법　535
06 경매·공매, 싸 보여도 멈춰야 할 때　538
07 실패에서 배우기 - 남의 실패는 가장 싼 수업료　545
08 끝까지 챙긴다 - 건물주가 될 때까지　550

13장 MIND
첫 건물을 사기 전에 준비할 마음

01 100점짜리 건물은 없다　558
02 놓쳐 보는 것도 공부다　563
03 혼자 하지 않는다　566
04 통장 잔고보다 마음 그릇 잔고　574
05 내가 만나는 다섯 명의 평균이 나다　578
06 “다음에 밥 한번 먹자”를 지운다　582
07 어디서든 겸손하게, 경쟁자가 적은 곳에서　586

에필로그 첫 건물, 그다음에　591

부록　599