일반적으로 땅투자라고 하면, 오를 것 같은 땅을 사서 기다리는 것이다. 정보분석이 정확해 땅값이 오르면 대박이지만, 개인의 힘으로 땅의 주변 환경을 바꾸는 것은 불가능해서 장기적으로 돈이 묶여 이러지도 저러지도 못하게 되거나, 큰 이득은커녕 되팔고 싶어도 잘 팔리지 않아 낭패를 당하기 십상이다. 그래서 땅은 노후대책을 위해 길게 보고 산다거나, 자식들을 위해 산다고들 한다.
그러나 지목변경은 무작정 기다리는 땅투자와는 다르다. 주변 여건이 변화하지 않고 시세가 정체되어 있다 하더라도, 지목변경 행위 그 자체만으로도 일정한 수익을 올릴 수 있는 것이다. 즉, 지목변경이 가능한 땅을 찾아내는 것도, 그 땅의 지목을 변경하는 절차도, 그로 인한 수익도 모두 예측 가능한 ‘과학적인’ 투자라고 할 수 있다.

그렇다면 산지나 농지를 전용해 곧바로 건물을 지을 수 있는 토지로 바꾸어놓는 지목변경 행위를 하면, 토지가격이 과연 얼마나 상승할 수 있을까?
저자의 말에 따르면 “변경 전 토지의 가격과 지역에 따라서 조금씩 다르겠지만, 일반적으로 지목변경이 이루어지면 투자금액 대비 약 40%의 수익을 올릴 수 있다. 예를 들면 평당 35만~40만 원짜리 산지나 농지를 구입해서 약 10만~15만 원 정도의 인허가 비용 및 부지조성공사 비용을 들이면 평당 약 70만 원으로 토지가격이 오른다. 물론 산지냐 농지냐 또는 경사도 조성공사의 난이도 등에 따라서 개별 차는 존재한다”고 한다.
뿐만 아니라 지목변경을 하면, 토지가 환금성을 얻는다는 것도 매력적이다. 즉, “마치 주식이 유가증권시장 이나 코스닥시장에 상장되면 언제든지 돈으로 교환할 수 있는 환금성을 획득하듯, 토지도 건축할 수 있는 땅으로 지목변경을 하면 시장에서 쉽게 거래 될 수 있는 환금성을 획득”하는 것이다.

산지나 농지를 전용하는 데는 대략 20~30개 정도의 법률에 저촉을 받는다. 그러나 어느 법, 어느 조항을 보아야 하는지 체계적으로 정리되어 있는 지침서도 없고, 인허가 관청에 가보아도 약식으로 간단하게 절차만 나와 있을 뿐, 고객 중심의 상세한 업무처리 매뉴얼은 존재하지 않는다.
이 책에서는 인허가를 받을 수 있는 토지를 보는 요령에서부터, 토지 이용에 대한 규제와 그것을 타개해가는 요령, 심지어 아주 간단한 용어해설 및 관련서류에 대한 설명에 이르기까지 일반인들이 이해하기 쉽게 설명을 해놓았다. 토지를 보는 전문가들의 관점과, 그들이 공유하는 전문용어도 쉽게 다루었다.
또한 이 책은 총 11개의 ‘지상강의실’이라는 코너를 두어서, 강의 형식으로 앞에 서술한 기본 내용에 대한 보충 설명과 강조점을 짚어두었다. 다년간의 현장경험이 생생하게 녹아 있어서 독자에겐 더 없이 좋은 정보가 될 수 있을 것이다.