10년 안에 꼬마 빌딩 한 채 갖기

여윳돈이 5~6억 원이 있으면 빠듯하지만 투룸 사업을 시작할 수 있고,10억 원쯤 있으면 수월하게 시작할 수 있다. 20억 원이 있으면 1년 안에 10억 원을 벌 수 있는 건수가 가끔씩 생기고, 50억 원이 있으면 100억 원짜리를 건드릴 수 있는 쾌가 생긴다. 100억 원을 가진 자에게는 1건으로 50억 원을 벌 수 있는 투자재료도 이따금씩 다가온다. 피라미드처럼 금액이 올라갈수록 경쟁은 약해지며 수익은 커지는 것이 돈의 생리임을 책이나 말로만 접하지 말고 실제로 체험하는 사람이 되어보자.
---「나도 빌딩부자가 될 수 있다」중에서


10~20억 원대 꼬마빌딩 투자에 나서는 투자자는 종잣돈이 준비되자마자 무조건 매물 헌팅에 나서기 보다는 부동산 투자와 관련된 필수지식을 숙지해야 한다. 기본적 지식을 채 갖추기 전에 무조건 발품만 팔다보면 빌딩시장에서 만나는 현실과 자신이 꿈꿔온 이상 간의 괴리에 실망이 커지고 투자의욕이 꺾일 수 있다. 현실에서 만나는 매물 중 내재가치가 좋은 것을 선택하여 애정을 가지고 예쁘게 가꾸어 가치를 제고하여 소기의 목적을 이루도록 해보자.
---「빌딩투자, 목적과 방향성을 설정하라」중에서


리모델링은 한마디로 ‘최소의 비용으로 건물을 치장하여 최대의 효과를 내는 작업’이라 할 수 있다. 그러기 위해서는 따라야할 일정 룰（Rule）이 있으며, 집중해야 할 부위가 있다. 즉, 매가의 15% 이내의 비용을 투입해야 최대의 이윤을 얻을 수 있다. 또한 가급적 약식 리모델링을 권한다. 건물 전체를 명도하고 골조만 남기고 내·외부를 대수선하는 방식은 투자비용 대비 실익이 적다. 특히 중소형빌딩에는 권하고 싶지 않다.
---「빌딩투자의 비기, 리모델링」중에서


구좌당 3~5평 단위로 분양된 이 상가는 매물이 귀한 편이지만 2015년 상반기에 나온 매물을 소개해보자. 분양평수 3.5평, 매가 2억 9,500만 원, 보증금 1,700만 원, 월세 145만 원이다. 1억 2,000만 원을 연리 3.6%로 융자하여 매입할 경우 실투자금이 1억 5,800만 원이다. 월 이자 36만 원을 2년 후 임대료를 15만 원 인상한다고 가정하면 월세가 160만 원이 되고, 수익률이 5.7%가 되므로 재매도 가능 금액은 3억 5,000만 원에 가능하겠다. 구좌당 시세차익이 5,500만 원이므로 2구좌 합하면 1억 1,000만 원이고, 양도세와 중개보수 약 1,300만 원 공제 후 순수익이 9,700만 원이다. 여기에 2년간 임대수입 5,232만 원을 합하면 1억 4,932만 원이 된다. 2년간 투자수익률 49.7%, 연간 24.8%다.
---「빌딩투자의 고수가 되고 싶다면」중에서


제3구간은 종합운동장부터 보훈병원에 이르는 구간으로서 송파구와 강동구를 횡단하는 노선이다. 이 구간 중 저평가된 곳은 거의 없지만 토지가격이 상대적으로 저렴한 구간은 삼전사거리, 배명사거리와 보훈병원 주변이라 할 수 있다. 그러나 토지시세가 도로변의 경우 평당 4,000만 원대, 이면지역의 경우도 3,000만 원대이다. 재밌는 것은 이 구간은 대로변이라 해도 3종일반주거지역이고 이면지역은 2종주거지역이다.
준주거지역도 거의 찾아보기 어렵다. 따라서 상가주택이나 근생건물이 밀집되어 있다. 대로변 매물의 경우 최소 30억 원대이며 이면지역은 20억 원대로 투자가 가능하다. 건령 20년 전후의 낡은 상가주택이나 근생건물을 매입하여 리모델링 용도의 투자를 추천할 만하다.

상가투자 비밀노트

위 상가는 천안시 불당상업지구 내 있는 점포로, 전체 9층 중 6층에 위치했고 전용면적 70평, 분양면적 120평이다. 고층인데다가 이면도로에 접한지라 3차 입찰일까지 주인을 만나지 못해 4차 입찰 당시에 감정가의 34%대에 나온 물건이었다. 유찰이 많이 되어 가격이 낮은 덕분에 경쟁률은 제법 있었지만, 원래 50%미만으로 입찰을 생각하고 있었기에 실제 낙찰 받은 가격도 높지는 않았다.
낙찰 후 보증금 3000만 원에 월 200만 원으로 임대했다. 세금 포함 약 750만 원을 투자해 연 1300만 원의 이익을 내고 있는 물건이다. 수익률만 약 175%로, 대출금을 최대한 많이 받아 수익을 극대화시켰다. --- p.31

단지 규모가 최소 500~1000세대 정도는 되어야 안정적이다.
하지만 세대가 많다고 무조건 좋은 것은 아니다. 상가가 접근은 편리한지, 배후세대의 이동 동선 위에 있는지도 검토해야 한다.
아파트 단지 내 상가는 수요가 한정적인 내부에만 중점을 두기보다 유동층이 많은 외부에도 개방할 수 있어 접근성이나 가시성 면에서 좋은 단지 내 상가를 선택해야 좋은 입지라고 할 수 있으며, 다른 일반 상가와 같이 개별 입지가 가장 중요한 요소이다.