서울 강남구 개포동에 사는 최 여사는 8,000만 원의 여유자금이 있었다. “주식투자는 불안하고, 누가 뭐라고 해도 부동산이 최고다.”고 생각했다. 최씨는 부동산경매 공부를 시작했다. 경매 공부를 시작한 지 6개월이 지나자 경매물건의 권리분석에 자신이 붙었다. 최 여사는 서울 잠실의 다세대주택을 낙찰받아 집수리를 해서 다시 팔았다. 수입도 그런대로 괜찮았다. “경매가 최고다.”라고 생각했다. 얼마 전 두 번째로 주택을 낙찰받았다. 그런데 최 여사는 잔금을 내고 소유권이전을 해야 할지 고민에 빠졌다. 부동산의 소유권에 다툼이 있다는 소유권말소예고등기가 낙찰주택에 붙었기 때문이다. 부동산에 소유권보존등기말소 소송이나 소유권이전등기말소 소송을 내면 법원은 해당 부동산에 다툼이 있다는 것을 알리려고 예고등기를 하게 된다. 예고등기가 붙은 부동산은 제값 받고 팔기가 쉽지 않다. 소송결과에 따라 소유권이 뒤집힐 수 있기 때문이다.

지난해에는 경매 중인 부동산에 소송을 걸어 예고등기를 붙게 하여 경매를 유찰시키고 나서 헐값에 부동산을 낙찰받은 경매 브로커들이 검찰에게 붙잡혔다. 예고등기의 허점을 잘 아는 사람(?)은 부동산이 경매에 처하게 되면 부동산의 소유권이 다른 사람에게 경매로 넘어가기 전에 친지(?) 앞으로 바꾼다. 그런 다음 소유권이전등기말소의 소를 제기하여 예고등기를 붙게 한다. 예고등기가 붙은 경매물건은 경매참여자들이 입찰을 꺼린다. 이렇게 해서 경매를 지연시킨다. 유찰횟수가 늘어나 가격이 내려가면 친지(?) 등을 입찰에 참여하도록 하여 낙찰받도록 한다. 이렇게 예고등기는 집행방해의 목적으로, 경매를 좌절시키는 수단으로 이용되기도 한다. 경매물건의 예고등기는 낙찰자에게 뜻하지 않은 고민을 안겨줄 수 있지만 잘만하면 특별한 수익을 올려주기도 한다. 예고등기가 있는 경매물건은 대체로 일반 경매물건보다 유찰횟수가 많다. 그래서 최저입찰가격이 감정가의 반값 이하까지 떨어지곤 한다. 예고등기가 있어 감정가의 반값까지 떨어진 부동산을 헐값에 낙찰받아 예고등기를 말소시킨 경매왕이 있다.

서울 성동구에 사는 김씨는 감정가 1억 3,000만 원하는 경매물건을 5,500만 원에 낙찰받았다. 소유권말소예고등기가 있어 여러 차례 유찰이 된 경매물건이었다. 이 물건의 등기부등본상 권리순서는 ①소유권이전(김**)→②근저당→③소유권이전(박**)→④근저당→⑤가처분→⑥박**소유권말소예고등기→⑦가압류→⑧임의경매 순서다. 김씨는 이 물건을 낙찰받고 나서 소유권말소예고등기를 말소할 수 있다고 판단하고 입찰에 참여했다. 경매신청채권자가 선순위 근저당권자이고, 소유권말소예고등기보다 먼저 이루어진 근저당권에 기한 경매물건이다. 이런 때에는 경락으로 인한 소유권이전등기를 마친 후 예고등기를 말소할 수 있다고 판단했다. 김씨의 판단 근거는 대법원 등기선례 “대법원 등기선례3-746 92.10.14. 등기 제2171호” 김씨는 낙찰받고 나서 소유권이전 한 다음 소유권말소예고등기말소 신청을 하여 예고등기를 말소하였다.

예고등기는 등기원인의 무효 또는 취소로 인한 등기의 말소 또는 회복의 소가 제기되었을 때에 그 등기에 의하여 소의 제기가 있었음을 제삼자에게 경고하여 계쟁부동산에 관하여 법률행위를 하고자 하는 선의의 제삼자로 하여금 소송의 결과 발생할 수도 있는 불측의 손해를 방지하려는 목적에서 하는 것으로서 부동산에 관한 권리의 처분을 금지하는 효력은 없다. 예고등기가 붙은 부동산은 등기원인의 무효 또는 취소로 인한 등기의 말소 사건의 소송 결과에 따라 자칫하면 소유권이 뒤바뀌게 되어 불측의 손해를 볼 수 있다. 그래서 경매물건 중에서 예고등기가 있는 물건은 유찰횟수가 많아 감정가보다 많이 떨어지는 경우가 흔하다.

예고등기는 원칙적으로 원고의 승소판결에 의하여 말소 또는 회복의 등기를 신청하는 경우에 이를 직권으로 말소하거나, 소가 원고의 불이익으로 끝났을 때 제1심 법원의 말소촉탁에 의하여 말소된다. 예고등기가 있는 경매물건 중에는 소유권이전등기말소 사건이 “원고패”로 사건이 종결된 경우나 “조정성립”으로 소송이 끝난 경우가 있다. “원고패” “조정성립” 등으로 사건이 종결된 때에는 낙찰받고 나서 소유권을 이전한 다음 예고등기에 대하여 말소촉탁신청을 하여 예고등기를 말소할 수 있다. 예고등기의 권리분석은 중요하다.

김씨는 경매로 주택을 낙찰받고 나서 매각대금을 내기 전에 소유권말소예고등기가 붙자 예고등기가 두려워 입찰보증금 4,000만 원을 날리며 낙찰받은 부동산을 포기했다. 김씨가 포기한 부동산이 재경매에 나오자 박씨가 낙찰받아 예고등기를 말소시킨 후 되팔아 상상을 초월한 투자수익을 거두고 입이 찢어지도록 웃었다. 예고등기 때문에 김씨는 울었고, 박씨는 웃었다. 예고등기 알고 모르고는 하늘과 땅 차이다. 이 책은 예고등기 물건의 낙찰 사례를 중심으로 입찰 전 예고등기가 있는 등기부등본과 낙찰 후 예고등기가 말소된 등기부등본까지 확인하도록 함으로서 예고등기 권리분석에 철저히 대비할 수 있도록 하였다. 이 책을 꼼꼼하게 읽고 나면 예고등기의 권리분석에 많은 도움이 될 수 있을 것이라 본다. (2009년 5월 강희만)