강남 일대에 있는 재건축 추진 대상 아파트에 가보면 이런 비뚤어진 자산화와 스톡화의 단면을 읽을 수 있다. 건물이 노후하여 외벽 페인트가 벗겨지고 금이 가서 보기에 흉하더라도 굳이 고치려고 하지 않는다. 건물의 사용가치를 극대화하려 하지 않고 오히려 건물이 빨리 낡기를 학수고대한다. 그래야 안전진단을 빨리 통과해 재건축을 할 수 있기 때문이다. 집을 이용해 부와 스톡을 늘리는 교환가치 극대화에 사활을 거는 것이다. 세계를 돌아보라. 자신의 집이 빨리 낡으라고 기도하는 나라는 대한민국밖에 없을 것이다. ---pp.27-28

헤렌흐라흐트 지수의 최근 상승세는 1990년대 말부터 진행된 세계적인 주택시장의 상승랠리와 궤를 같이한다. 역사적 전 고점이었던 1728년 당시 못지않게 가파른 상승세였다. 마치 화산 폭발처럼 시세가 강하게 분출된 것이다. 주택가격이 10년간 배 이상 올랐는데, 거의 300년 만에 찾아온 초장기 상승랠리였다. 저금리와 과잉유동성의 힘으로 시세가 강하게 분출된 것이다. 그러나 헤렌흐라흐트 지수는 최근 들어 하락세를 보이고 있다. 세계 각국의 주택가격 역시 장기간의 상승을 마무리하고 급등 국가를 중심으로 내림세를 나타내고 있다. 헤렌흐라흐트 지수는 글로벌 주택시장의 호황과 불황 사이클의 단면을 보여주는 셈이다. ---pp.107-108

인구 쇼크’를 유발하는 3대 요소(인구감소, 저출산, 고령화) 중 하나로 급증하는 고령 인구를 꼽는다. 2005년 기준으로 전체 인구 중 65세 이상 인구가 차지하는 고령세대 비율이 한국은 9.07%다. 같은 해 영국(16%), 프랑스(16.43%), 스페인(16.75%) 등 유럽 선진국들은 우리나라보다 크게 높았다. 하지만 이들 유럽 국가는 2000년 중반 버블 논란이 일 만큼 집값이 크게 올랐다. 한국의 고령화 비율은 2018년에 14%를 넘어설 것으로 예상되는데, 영국·프랑스·스페인 등의 2005년 수준인 16~17%에 도달하려면 2020년이 지나야 할 것이다. 2000년대 초중반 영국·프랑스·스페인과 비슷한 환경이 조성된다면 2020년대에 가서도 한국 집값이 급등할 수 있는 것이다. 이처럼 다른 변수를 무시하고 인구 잣대만으로 부동산시장을 재단하면 심각한 오류를 낳을 수 있다. ---p.195

현 시점에서 인구만으로 소형 강세 현상을 명쾌하게 설명하기는 어렵다. 입주량이 오히려 더 큰 원인으로 작용했기 때문이다. 이것이 두번째 요인이다. 스피드뱅크에 따르면 2000년만 해도 수도권에서 20평형대 이하 아파트는 6만 9,731가구가 신규 입주를 하여 40평형 이상 대형 입주물량(3만 660가구)의 2배를 넘었다. 이러한 추세는 2006년까지 이어졌다. 이러다 보니 대형 아파트는 희소가치가 부각되는 데다 다주택자양도세 중과세까지 겹쳐 인기가 치솟을 수밖에 없었다. 그러나 이런 상황은 2007년부터 역전돼 오히려 소형의 희소가치가 커졌다. 그해부터 2010년까지 소형 입주물량보다 대형 입주물량이 훨씬 많아진 것이다.---p.257

대체로 주택 소유자들은 집을 팔 때 대출금을 상환하고 새집 장만 밑천으로 활용할 정도의 충분한 가격을 받기를 원한다. 하지만 주택가격이 하락하면 이러한 생각을 실행으로 옮길 수 없다(순자산의 제약). 그래서 매입가 이하로 집값이 내려가더라도 매물을 싸게 내놓으려고 하지 않는다. 이러한 이유로 가격 하락기에는 거래가 줄어들게 마련이다. 하지만 공포상태가 되면 상황이 달라진다. 더 큰 손해를 보기 전에 매도해서 손실을 최소화하려는 방어 심리가 발동한다. 투매 물건이 나오는 것도 이러한 경향 때문이다. 실제로 2008년 금융위기 당시 급매물로 나온 강남권 아파트 중 상당수가 대출을... 잔뜩 끼고 투자했던 소유자가 매입 가격 이하로 떨어지자 급히 손절매한 물건들이었다. 이럴 때는 한시라도 빨리 팔기 위해‘하한가’로 내놓지만 사려는 사람이 없다. 수요자들은 집값이 더 떨어질 것으로 보고 프리미엄을 지불하지 않으려고 하기 때문이다. 부동산 불패 신화가 붕괴되는 순간이다. ---pp.311-312

63세 박씨는 요즘 밤잠을 설친다. 분양받은 서울 복합쇼핑몰 임대수익이 크게 줄었기 때문이다. 박씨는 당초 이 복합쇼핑몰 내 상가를 1억 8,000만 원에 분양받았다. 입주 후 3년간 연 10%의 임대수익을 보장한다는 조건이었다. 하지만 보장 기간이 끝나면서 상황은 180도 달라졌다. 부근 할인점이 규모를 확장하면서 복합쇼핑몰 점포 장사가 잘 안 되다보니 세입자를 구하기가 힘들어졌다. 어렵게 찾은 세입자는 점포를 헐값에 세놓지 않으면 계약하지 않겠다고 배짱을 부렸다. 임대수익률을 계산해보니 연 2% 정도였다. 하지만 비워두는 것보다는 나을 것 같아 고육지책으로 받아들였다. 박씨는 이참에 상가를 팔아야겠다고 결심하고 인근중개업소에 시세를 알아봤다. 하지만 중개업자로부터 들은 말은 충격적이었다. 분양가보다 6,000만 원이 낮은 1억 2,000만 원에 시세가 형성돼 있으나 실제로 계약하려면 금액을 더 낮춰야 한다고 했다. 박씨는 “노후 대비용으로 상가를 분양받았는데 임대료가 은행 정기예금 이자 만큼도 나오지 않는다.”며 “차라리 속 편하게 은행에나 넣어둘 걸 후회된다.”라고 말했다. ---pp.323-324

많은 금융전문가들이 한결같이 부동산 비중을 낮춰야 한다고 입을 모은다. 우리나라 가계의 부동산 자산 비중이 전체의 80%에 육박할 만큼 절대적이므로 부동산가격이 급락할 경우 고스란히 리스크에 노출된다는 이유에서다. 유효수요가 줄어드는 고령사회에서 부동산은 더 이상 안전자산이 아니라 위험자산이 될 수 있다는 것이다. 대체적으로 바람직한 주문이다. 그런데 자산의 이전 대상은 부동산보다 더 안전한 자산이어야 할 것이다. 투자에서 실패하면 다시 일어서기 어려운 고령세대일수록 더욱 그렇다. 문제는 많은 금융전문가들이 금융자산이 안전자산이라고 착각하는데 있다.