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100문 100답 시리즈
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책소개
목차
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1부 - 법원경매와 절차
001 법원경매란 무엇인가? 002 일반매매보다 법원경매로 낙찰 받으면 더 싸게 살 수 있나? 003 전 소유자의 빚은 누가 물어 주나요? 004 법원경매에는 어떤 물건들이 나오고 지역에 제한은 없는지? 005 경매법정에 입장하려면 허가를 받아야 하는지? 006 나는 자본금이 없는데 얼마 정도의 자본이 있어야 경매를 할 수 있는지? 007 일반 부동산의 거래는 등기가 중요한데 법원경매도 등기가 중요한지? 008 경매절차 및 방법은 어떻게 진행되는가? 009 경매물건 선택하고 조사하는 방법은 어떻게 되는가? 010 법원경매 시 주의할 점은 무엇인가? 011 경매물건 입주자가 누구인지 알 수 있나? 2부 - 법원경매 입찰실무 012 입찰참여 시 무엇을 준비하여야 하는가? 013 입찰서류에 필요한 서류는 어디서 수령하며 작성은 어떻게 하는지? 014 입찰서류 작성은 어떻게 하는가? 015 낙찰결정은 어떻게 하는가? 016 차순위매수신고인이란 무엇인가? 017 공유자우선매수란 무엇인가? 018 매각허가결정이란 무엇인가? 019 매각 허·부 결정에 불만이 있을 때에는 어떤 조치를 취해야 하나? 020 낙찰 받고 취소할 수 있는가? 021 재매각은 무엇인가? 022 물권이란 무엇이며, 법원경매에 어떤 영향이 끼치는가? 023 채권이란 무엇이며, 법원경매에 어떤 영향을 끼치는가? 024 물권과 채권의 성격의 차이를 쉽게 설명한다면? 025 경매와 공매가 동시에 나오면 누가 소유권을 취득하는가? 026 법원경매와 공매의 입찰방식은 다른가? 027 법원경매의 입찰방식은 어떤 것이 있나? 3부 - 법원경매에서의 주택임대차보호법의 중요성 028 주택임대차보호법의 적용 대상자는 누구인가? 029 주민등록이 없는 외국인의 임대 시 어떻게 해야 하는가? 030 임차인은 권리를 승계할 수도 있는가? 031 전대차란 무엇인가? 032 임차인이 보호 받을 수 있는 법적제도는 무엇인가? 033 임대기간 중에 비주거용건물을 주거용으로 개조한 경우는? 034 임차주택이 미등기건물인 경우도 보호되는지? 035 임차인의 대항력은 언제부터 발생하는가? 036 전입신고 관련된 여러 가지 유형 대항력의 설명은? 037 가압류등기가 된 주택을 임차한 경우는? 038 소유권이전가등기나 처분금지가처분이 있는 집의 임대 시 주의할 점은? 039 저당권이 있는 주택을 임차 시 법원경매 시의 대항력은? 040 확정일자임차인의 배당절차는? 041 대항력 없는 임차인의 순위변동 방법은? 042 임차인에게도 우선매수권이 있다는 말을 들었는데 사실인가? 043 임차권의 양도와 대항력은? 044 대항력이 없는 주택임차인의 임대보증금 회수방법은? 045 대지에만 있는 은행 빚으로 건물까지 경매를 신청했을 경우는? 046 소액임차보증금의 판단 적용 기준일은 언제부터인가? 047 소액임차인의 요건은 무엇인가? 048 소액임차인의 우선변제권 행사요건은 무엇인가? 049 임차인으로부터 주택을 전차한 경우는 보호받을 수 있나? 050 소액임차인의 경우에도 확정일자의 필요성이 있나? 051 확정일자와 우선변제권의 차이는? 052 확정일자 받는 방법은 어떻게 하는지? 053 확정일자 받은 임차인이 일시적으로 주민등록을 이전한 경우 순위변동은? 054 전입일자와 저당권설정일이 같은 경우의 순위는? 055 선순위 임차인이 여러 명 있는 경우 배당순위는? 056 재계약할 때에 주의할 점은? 057 전입 전에 확정일자를 먼저 받은 경우 그 확정일자의 효력은? 058 임대차기간과 계약의 갱신은? 059 임차권등기명령이란 무엇인지? 060 임차인의 계약 시 주의할 점은? 061 주택임차권과 전세권을 비교한다면? 4부 - 법원경매에서의 상가임대차보호법의 중요성 062 상가임대차보호법은 어떤 법인가? 063 상가 권리금도 경매에서도 보호되는지? 064 보호대상 보증금액 계산방법은 어떻게 하는지? 065 상가임대차계약기간은 어떻게 정하는가? 066 건물주의 계약갱신 거절사유는 무엇인지? 067 상가임대차 대항력은? 068 상가임대차 최우선변제권의 기준과 주택임대차와 전세권과의 비교는? 5부 - 권리분석 069 부동산권리분석이란 무엇인가? 070 소멸기준권리는 무엇을 말하는가? 071 저당권과 전세권의 권리분석 핵심은 무엇인가? 072 시설이 미비하거나 누락된 건물의 주의할 점은? 073 권리분석의 적용방법은? 074 가압류의 권리분석은? 075 가처분의 권리분석은? 076 가등기의 권리분석은? 077 주택임대차 권리분석은? 078 지상권이란 무엇인지? 079 지역권의 권리분석은? 080 환매권과 권리분석? 081 대위 변제란 무엇인지? 082 유치권은 무엇을 말하는지? 083 분묘기지권은 무엇인지? 084 분묘기지권의 해결방법은? 085 법정지상권은 무엇인지? 086 토지별도등기는 무엇인지? 087 대지권 미등기는 무엇을 말하는지? 088 권리분석의 유형별 분석은? 089 대금지급과 배당은 절차는 어떻게 이루어지는가? 090 동시배당과 이시배당은 무엇인지? 091 법원경매 배당순위는? 6부 - 소유권취득과 명도 092 경매낙찰 부동산의 소유권이전등기는 어떻게 하는지? 093 등기사항전부증명서(등기부등본) 보는 방법은? 094 부동산의 인도명령은 무엇인지? 095 명도소송은 어떻게 하는가? 096 명도 거부하는 점유자는 어떻게 내보내는가? 097 명도확인서 작성은 어떻게 하는가? 098 매수자의 명도확인서 발급거부와 대책은? 099 강제집행대상 위장전입자는 어떻게 처리하는가? 100 위장 임차인의 유형과 처벌은? |
저자 소개
저자 : 권오현
이 책의 지은이 권오현(權五賢)은 행정학, 교육학, 법학박사로 법원경매(法院競賣)와 공매(公賣) 분야의 자타가 공인하는 최고 권위자이다. 이번에 펴낸 『부동산 경매 100문 100답』은 권오현 박사가 그동안 경매 분야에서 강의는 물론 2,000여 건의 실전 사례와 1만여 건의 상담 노하우를 100문 100답 형식으로 알기 쉽게 풀어놓았다. 특히 일반 경매 서적에서는 다룰 수 없는 권리분석을 통한 경매의 다양한 사례는 초보자는 물론 경매 고수들에게도 유익한 자료가 될 것이다.
저서로는 『재테크를 위한 현장 실전경매』『권박사의 실전경매실무』(전2권) 『실전사례로 배우는 경매 이야기』『공매 삼매경』 등 20여 권이 있다.
인하대학교 행정대학원, 경주대학교 대학원, 중앙대학교, 단국대학교, 한양대학교, 경기대학교 등에서 강의했다.
현재는 한국공인중개사 협회 교수, 대한행정사회 대외협력이사, 센트럴대학교 교수로 있으며, 경희대학교 총동문회 이사도 맡고 있다.
조인스랜드(http://club.joinsland.com/club/?clubId=gongmae) [공매배우기] 운영자
다음카페(http://cafe.daum.net/ox333) [부동산삼매경] 운영자
저서로는 『재테크를 위한 현장 실전경매』『권박사의 실전경매실무』(전2권) 『실전사례로 배우는 경매 이야기』『공매 삼매경』 등 20여 권이 있다.
인하대학교 행정대학원, 경주대학교 대학원, 중앙대학교, 단국대학교, 한양대학교, 경기대학교 등에서 강의했다.
현재는 한국공인중개사 협회 교수, 대한행정사회 대외협력이사, 센트럴대학교 교수로 있으며, 경희대학교 총동문회 이사도 맡고 있다.
조인스랜드(http://club.joinsland.com/club/?clubId=gongmae) [공매배우기] 운영자
다음카페(http://cafe.daum.net/ox333) [부동산삼매경] 운영자
품목정보
- 발행일
- 2017년 06월 19일
- 쪽수, 무게, 크기
- 376쪽 | 625g | 153*224*20mm
- ISBN13
- 9788973434961
책 속으로
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부동산은 경제의 흐름과는 무관하게 확실한 재산 가치를 인정받을 수 있다. 부동산 이외에 많은 투자 대상들이 생겨난 현대 사회에서도 부동산만큼 확고하게 본래의 가치를 가지는 투자 대상은 없다.
부동산 투자 방법에는 3가지의 유형이 있다. 첫째는 일반매매, 둘째는 분양, 셋째는 법원경매와 공매이다. 첫 번째 방법인 일반매매는 사고팔 때 깎아서 싸게 사서 비싸게 팔아야 남는다. 그런데 누가 살 때마다 깎아주며, 내가 팔 때에 비싸게 사주느냐 말이다. 그리고 이 일반매매는 주의를 방심하면 손해를 볼 수 있는 경우도 있다. 둘째, 분양은 아직 완공이 되지 않은 물건이기 때문에 문제도 많을 수 있다. 감언이설로 분양해놓고 분양회사는 간 곳이 없고, 약속도 안 지키고, 분양선전 내용과 실제 분양현황은 판이하게 달라 투자자들의 피해가 속출되고 있다. 셋째, 법원경매와 공매를 통한 재태크는 경매, 공매라는 틀 속에 넣고 분석하기 때문에 분석만 잘하면 오히려 더 안전하다. 복잡한 권리도 깨끗이 없애주고 법원에서 유찰감액(한 번 유찰될 때마다 20∼ 30% 깎아 주는 제도)되어 깎아 달라고 하지 않아도 알아서 깎아주니 얼마나 좋은 제도인가. --- 「002. 일반매매보다 법원경매로 낙찰 받으면 더 싸게 살 수 있나?」 중에서 법원경매물건에는 일반매매물건에서 보호되는 매도인의 담보책임이 없어 많은 함정이 있다. 법원의 감정평가나 집행관의 현황조사서에는 한계가 있다. 리스크 있는 부동산을 낙찰 받고 책임을 물을 데가 없는 게 법원경매이다. 본인이 철저히 조사를 응찰해야 한다. 유찰이 여러 번 되어 저가로 하락된 물건 중에는 임장활동과 법원 서류를 철저히 분석해보면 다음과 같은 리스크를 발견할 수 있다. --- 「010. 법원경매 시 주의할 점은 무엇인가?」 중에서 민법상 재산권에는 물권과 채권이 있다. 물권이란 ‘특정한 물건을 직접 지배하여 이익을 얻는 배타적인 권리’를 말하고, 채권이란 ‘특정인에 대해 일정한 행위를 청구할 수 있는 권리’를 말한다. 즉 물권은 사람과 물건과의 관계(對物權)인데 비하여, 채권은 사람과 사람 과의 관계(對人權)이다. 물권은 법에서 정한 소유권, 유치권, 지상권, 지역권, 전세권, 질권, 저당권 등이 있다. 저당권은 부동산에 대해서만 설정이 가능하며, 등기를 하여야 한다. --- 「022. 물권이란 무엇이며, 법원경매에 어떤 영향을 끼치는가?」 중에서 경매와 공매는 상호불간섭원칙에 의해 별도로 집행되지만, 가장 문제시 되는 소유권 취득의 잔금납부 시에는 꼭 상대방 관서와 협의하여 일방에서만 납부를 받는다는 사실이다. 만약 경매, 공매 따로 잔금을 납부하였다면 소유권에 문제가 발생될 수밖에 없다. --- 「025. 경매와 공매가 동시에 나오면 누가 소유권을 취득하는가?」 중에서 임차권도 재산권이므로 특별한 사정이 없는 한 임차인의 사망에 따라 상속인에게 포괄적으로 상속되어 상속인과 임대인 사이의 임대차관계로 상속하게 된다. 그런데, 주택의 임차권은 단순한 재산으로서의 의미를 넘어 임차인과 그와 공동생활을 하던 가족들이 주거생활을 영위할 현실적인 권리이므로, 공동생활을 하던 가족들이 상속인이 아니거나(예를 들어 사실상의 혼인관계에 있는 자) 후순위 상속인인 경우(예를 들어 부모나 형제)에는 이들의 주거안정을 보호하기 위해 민법의 상속제도에 대한 특례를 규정하고 있다. --- 「030. 임차인은 권리를 승계할 수도 있는가?」 중에서 대지에 대해서만 저당권이 설정된 뒤에 건물이 신축된 경우, 대지의 저당권자는 대지뿐만 아니라 건물에 대해서도 일괄해서 경매를 청구할 수 있다. 그러나 저당권자는 건물의 대금에서는 배당을 받을 수 없다. 이때 건물 임차인은 건물에 아무런 저당권도 설정되지 않은 상태에서 입주 및 주민등록을 마쳐 건물 매수인에 대해 대항력을 갖고 있으므로 보증금을 받을 때까지 집을 비워 주지 않아도 된다는 것이다. --- 「046.대지에만 있는 은행 빚으로 건물까지 경매를 신청했을 경우는?」 중에서 권리금은 애초에는 보호대상이 아니었는데, 지금은 상가건물임대차보호법이 개정되어 보호가 된다. 권리금은 관행상 기존 임차인과 새로운 임차인 사이에 주고받는 무형의 재산으로 권리금과 시설비를 상당 부분 시설 회수할 수 있도록 감안하여 임대차를 5년간 존속토록 보장하고 있다. 하지만 임차인이 임대인에게 계약갱신요구를 제때에 하여야 하는 번거로움이 있다. --- 「063. 상가 권리금도 경매에서 보호되는지?」 중에서 비주거용 부동산일 경우 등기부등본상에 인수되는 권리 외에 유치권, 법정지상권, 분묘기지권에 대한 문제도 파악하고 있어야 한다. 이러한 권리들은 등기부등본상에 나타나지도 않고, 성립요건을 갖춘 경우라면 매수인이 인수해야 하는 권리가 되기 때문이다. 세부적으로 물건의 용도에 따라 권리분석을 해 보면 현장에서만 발견할 수 있는 것들도 있다. 예를 들어 건물이나 공동주택의 경우 관리비에 대한 연체료 등을 필히 확인해야 한다. 공유면적에 대한 연체료는 매수자가 지불해야 한다는 판례가 있기 때문에 이 부분은 자칫 잘못하면 추가적인 비용 발생이 되기 쉽다. --- 「071. 저당권과 전세권의 권리분석 핵심은 무엇인가?」 중에서 |
출판사 리뷰
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실전에 곧바로 응용할 수 있는 경매기법은 이 책 한 권이면 충분하다!
경매 서적은 많다. 자신의 이력을 쌓으려고 낸 책, 경매로 얼마를 벌었다는 책 등등 다양한 콘셉트로 이미 많은 서적이 출간되었고, 앞으로도 계속 발행될 것이다. 하지만, 혼자서 경매를 처음부터 끝까지 진행하기는 만만하지 않다. 특히 경매 관련 법규와 권리분석을 접하게 되면 머리가 어지러울 지경이 되고, 결국 법원 부동산 경매에 대해 어려움을 토로하게 된다. 급기야 부동산 경매에 흥미를 잃게 된다. 이번에 펴낸 권오현 박사의 『부동산 경매 100문 100답』은 그런 분들을 위해 쓰여졌다. 행정학, 교육학, 법학박사인 저자는 법원경매(法院競賣)와 공매(公賣) 분야의 자타가 공인하는 최고 권위자이다. 이미 20여 권의 경매 관련 저서와 20년간 1만여 건의 상담 노하우, 여러 대학의 강연 등과 2,000건이 넘는 실전 사례를 바탕으로 왕초보도 혼자서 경매를 마스터할 있게 100문 100답 형식으로 꾸몄다. 이 책은 [100문 100답 시리즈] 특성상 각 항목별로 중복되는 부분이 있게 되는데, 그 중복을 통해서 어려운 부분을 반복적으로 학습해서 오래 기억하게 하는 효과가 있다. 따라서 이 책을 한 번 두 번 읽다가 보면 어느새 경매에 자신감이 붙게 되고, 혼자서도 너끈히 경매를 마무리할 수 있는 단계에까지 이르도록 구성한 점이 이 책의 최대 강점이라 할 수 있다. “이 책 한 권으로 법원경매를 100문 100답을 통하여 매각대금의 납부방법과 매각으로 인한 소유권이전등기, 경매와 관련한 등기, 채무자·임차인을 상대로 한 부동산인도명령과 각종 사례, 주요 권리분석과 배당절차, 주택임대차 ·상가건물임대차보호법과 임차인의 권리분석, 권리분석연습, 경매와 관련된 주요판례 등을 실었습니다.” 저자의 말처럼, 이 책은 총 6부(1부 - 법원경매와 절차, 2부 - 법원경매 입찰실무, 3부 - 법원경매에서의 주택임대차보호법의 중요성, 4부 - 법원경매에서의 상가임대차보호법의 중요성, 5부 - 권리분석, 6부 - 소유권취득과 명도)로 나눠서 구성되었으며, 관련 그림 70여 컷을 수록해서 부동산 경매의 어려운 법 규정 해석에 이해를 돕고 있다. 특히 도서출판 평단의 [100문 100답 시리즈]는 해당 분야의 최고 전문가들이 집필을 맡고 있는데 출간 시마다 큰 호응을 얻어 있다. 이번에 출간된 『부동산 경매 100무 100답』도 경매와 공매 분야의 최고 권위자인 권오현 박사가 집필해서 큰 반향이 기대된다. |
