제 1 절 부동산 시장과 부동산금융 시장 3
제 2 절 부동산금융과 부동산금융 관련 법규 6
Ⅰ. 부동산금융의 범위 6
Ⅱ. 구조화 금융으로서 부동산금융 7
1. 특수목적기구(special purpose vehicle: SPV) 8
2. 구조화 금융과 주요 법적 쟁점 8
3. 구조화 금융과 세제혜택 11
4. 구조화 금융과 기타 특례 12
5. 구조화 금융과 부동산개발금융 12
Ⅲ. 부동산금융 관련 법규의 범위 13
1. 부동산 관련 법규의 범위 14
2. 부동산금융 관련 법규의 범위 14
Ⅳ. 부동산금융 관련 법규의 구분 15


차 례 | xi



제 1 절 프로젝트금융(Project Financing) 개관 21
Ⅰ. 개 념 21
Ⅱ. 특 징 22
1. 독립된 프로젝트법인(시행회사) 설립: 비소구(非遡求)(non-recourse) 내지 제한적 소구(limited recourse) 방식의 금융 22
2. 적절한 위험 배분 22
3. 대출자의 관리 및 감독 22
4. 전문적 금융주관사(manager) 23
Ⅲ. 프로젝트금융(Project Finance)의 일반적 절차 23
Ⅳ. 프로젝트금융의 일반적 구조 및 주요 당사자 24
1. 사업주(sponsor) 24
2. 프로젝트회사(project company) 24
3. 정부(government) 26
4. 제품 또는 용역 구매자(off-taker) 26
5. 원자재 공급자(supplier) 26
6. 사업 운영자(operator) 27
7. 시공사(contractor) 27
8. 금융기관(financial institutions) 27
9. 보험회사(insurer) 27
10. 프로젝트금융의 구조와 계약 27
Ⅴ. 프로젝트금융 관련 위험과 위험 관리 30
제 2 절 부동산 프로젝트금융 31
Ⅰ. 부동산개발사업과 (단계별) 주요 법적 쟁점 31
1. 부동산개발사업의 정의 31
2. 부동산개발사업의 종류 32
3. 부동산개발 주요단계 33
4. 국내 부동산개발사업(부동산 PF 포함)의 계약 구조 34
5. 국내 부동산개발 단계별 주요 법적 쟁점 35
xii | 차 례


Ⅱ. 부동산 프로젝트금융과 채권 보전 방안 62
1. 총 설 62
2. 인적 담보제도 63
3. 물적 담보제도 73
4. 국내 부동산 프로젝트금융(PF) 제도의 개선 방향 84
Ⅲ. 「법인세법」상의 프로젝트금융투자회사(PFV)를 이용한 부동산금융 96
1. 연 혁 96
2. 「법인세법」상의 프로젝트금융투자회사(PFV)의 요건 98
3. 프로젝트금융투자회사에 대한 세제 혜택 108
4. 관련 법적 쟁점 분석 112
5. 향후 과제 122
6. 공모형 부동산 개발 사업 프로젝트금융(PFV 방식) 124
Ⅳ. 「사회기반시설에 대한 민간투자법」에 따른 프로젝트금융 방식의 부동산 금융 134
1. 의 의 134
2. 연 혁 135
3. 민간투자사업의 시행 방식 137
4. 민간투자사업의 추진 방식 140
5. 사회기반시설사업 프로젝트금융의 구조 및 주요 관련 계약 142
6. 사회기반시설집합투자기구 146
7. 사회기반시설사업 프로젝트금융의 담보와 신용 보강 수단 163

제 1 절 총 설 179
Ⅰ. 국내 신탁 관련 법제의 연혁 179
Ⅱ. 신탁재산별 수탁고 180
Ⅲ. 신탁의 유형 181
Ⅳ. 신탁의 법제도적 기능 181
차 례 | xiii


제 2 절 신탁 일반론 183
Ⅰ. 신탁의 정의 183
Ⅱ. 신탁과 투자신탁 184
1. 투자신탁 184
2. 신탁 관련 국내법의 기본적 이해 186
Ⅲ. 개정 「신탁법」 195
1. 주요 내용과 특징 195
2. 주요 법적 쟁점 200
제 3 절 부동산신탁233
Ⅰ. 부동산신탁의 유형 233
1. 토지(개발)신탁 233
2. 담보신탁 236
3. 분양관리신탁 251
4. 처분신탁 252
5. 관리신탁 252
Ⅱ. 부동산신탁 관련 주요 법적 쟁점 253
1. 신탁종료에 따른 분양자 지위 승계와 하자담보책임의 면책적 승계 253
2. 분양 받은 자의 분양대금반환청구 대상 254
3. 신탁토지의 지목변경에 따른 수익증가로 인한 간주취득세 납부주체 문제(신탁재 산의 범위) 257
4. 신탁원부의 대항력 257
5. 부동산소유권이전등기청구권 신탁 258
6. 미등기 건물과 신탁 261
7. 집합건물의 대지만에 대한 부동산담보신탁 설정의 유효성 261
8. 수익권의 양도 제한은 가능한가? 262


xiv | 차 례


제 1 절 「자산유동화에 관한 법률」상의 자산유동화를 이용한 부동산
금융 265
Ⅰ. 자산유동화 개관 265
1. 개 념 265
2. 특 성 265
3. 장 단 점 266
4. 자산유동화 관련 법령 266
Ⅱ. 자산유동화의 유형 269
Ⅲ. 기본 용어 271
1. 유동화자산 271
2. 유동화증권 272
3. 유동화전문회사 273
Ⅳ. 자산유동화의 참여자 275
1. 자산보유자 275
2. 자산관리자 277
3. 업무수탁자 278
4. 기타 참여자 278
5. 유동화전업 외국법인 278
Ⅴ. 자산유동화에 대한 특례 280
1. 자산 이전 절차의 간소화 특례 280
2. 자산 이전 비용의 절감 282
3. 안정성 도모: 자산보유자 등의 도산 위험의 제거 또는 최소화를 위한 특례 283
4. 기타 특례 284
Ⅵ. 매매형 자산유동화 285
1. 의 의 285
2. 기본 구조 286
차 례 | xv

3. 자산 양도 287
4. 실무상의 규제 및 제한 294
Ⅶ. 신탁형 자산유동화(유동화신탁) 297
1. 개 념 297
2. 유 형 297
3. 신탁형 자산유동화 구조의 등장 배경 299
4. 신탁회사(수탁자)와 관련된 특례 300
5. 매매형 자산유동화와 신탁형 자산유동화의 비교 302
6. 신탁형 자산유동화와 관련된 법적 쟁점 304
Ⅷ. 부동산 프로젝트금융(PF) 대출채권의 유동화 312
1. 개념 및 구조 312
2. 법적 쟁점의 검토 313
Ⅸ. 비정형(비등록) 유동화 거래 314
1. 정형(등록) 유동화 거래의 한계 315
2. 비정형(비등록) 유동화 거래의 유형 316
3. 자산담보부대출(Asset-Backed Loan: ABL) 거래 317
4. 자산유동화기업어음(Asset-Backed Commercial Paper: ABCP) 거래 322
5. 비정형(비등록) 유동화와 법인격 부인론(法人格 否認論)의 쟁점 340
6. 일본의 부동산 증권화(securitization) 구조와 시사점 341
Ⅹ. 유동화증권 투자자 보호를 위한 신용 보강 방안 345
1. 고려 가능한 방안 345
2. 유동화자산에 질권 또는 저당권을 설정하는 방법 346
3. 유동화증권 자체에 담보를 부가(附加)하는 방안 348
4. 신탁수익권을 활용하는 방안 348
5. 유동화전문회사 출자지분에 질권을 설정하는 방안 350
ⅩⅠ. 자산유동화 시장 제도의 개선 방안 350
1. 배 경 350
2. 제도 개선 방안 351
3. 합성(合成)유동화 거래 제도의 도입 문제 355


xvi | 차 례


제 2 절 「한국주택금융공사법」상의 주택저당채권(債權) 유동화를 이용한 부 동산금융 374
Ⅰ. 연 혁 374
Ⅱ. 주택저당증권(MBS) 시장 377
1. 두 단계의 시장: 주택담보대출 시장과 주택저당채권(債權) 유동화 시장 377
2. 주택저당채권(債權) 유동화 시장: 제 2 차 시장(secondary market) 378
Ⅲ. 「한국주택금융공사법」에 따른 주택저당채권의 유동화를 이용한 부동산 금융 382
1. 법 제정 목적 382
2. 용어의 정의 382
3. 주택저당채권(債權)의 유동화 구조 383
제 3 절 이중상환청구권부채권(Covered Bond)의 발행을 통한 부동산
금융 391
Ⅰ. 연 혁 391
Ⅱ. 개념 및 법적 성격 393
Ⅲ. 일반적 요건 및 특징 394
1. 이중상환청구권부채권의 요건 394
2. 낮은 위험 가중치 396
Ⅳ. 주요 해외 입법례와 시사점 397
1. 독일의 ‘법정 이중상환청구권부채권’ 397
2. 영국의 구조화 이중상환청구권부채권(Structured Covered Bond)과 법정 이중상환 청구권부채권 401
3. 미국의 주택담보대출 이중상환청구권부채권(Residential Covered Bonds) 414
4. 주요 EU 5개국의 법정 이중상환청구권부채권 법제의 비교 421
Ⅴ. 이중상환청구권부채권(Covered Bond) 제도의 국내 도입논의 428
1. 법 제정 전 국내 기관의 이중상환청구권부채권(Covered Bond) 발행 사례 428
2. 이중상환청구권부채권 제도의 국내 도입 논의 438
Ⅵ. 「이중상환청구권부 채권의 발행에 관한 법률」의 제정과 그 주요 내용 439
1. 제정 배경 439
차 례 | xvii


2. 이중상환채권법의 개관 440
3. 이중상환청구권부 채권의 발행 441
4. 이중상환청구권부 채권의 등록 443
5. 기초자산집합의 관리 443
6. 우선변제권 및 이중상환청구권 446
7. 위험관리 및 공시 448
8. 발행기관의 채무자 금융정보의 제공 449
9. 부실금융기관 지정 등에 관한 특례 449
Ⅶ. 이중상환청구권부채권(Covered Bond)과 다른 유사 개념과의 비교 450
1. 무보증사채(unsecured bond) 450
2. 주택저당증권(MBS) 450
3. 법정 이중상환청구권부채권과 유동화증권의 비교 451
Ⅷ. 미국의 비우량주택담보대출(Sub-Prime Mortgage Loan) 사태와 금융 위기 452
1. 미국의 주택담보대출 452
2. 비우량주택담보대출의 구조 453
3. 비우량주택담보대출채권의 유동화 거래 구조 454
4. ‘비우량주택담보대출 사태’의 주요 원인 456

제 1 절 「자본시장과 금융투자업에 관한 법률」상의 집합투자기구를 이용한 부동산금융463
Ⅰ. 총 설 463
Ⅱ. 집합투자 464
1. 서 설 464
2. ‘집합투자’의 개념 465
3. 집합투자증권과 투자계약증권 471
xviii | 차 례

4. 집합투자업 474
5. 집합투자기구 474
Ⅲ. 부동산집합투자기구 475
1. 서 설 475
2. 부동산집합투자기구의 설정(설립) 유형 477
3. 자산 운용 대상 479
4. 부동산집합투자기구의 특징 483
5. 부동산집합투자기구 관련 주요 쟁점 486
6. 세제 혜택 492
7. 전문투자형 사모부동산집합투자기구의 특례 493
제 2 절 「부동산투자회사법」상의 부동산투자회사를 이용한 부동산
금융 494
Ⅰ. 연 혁 494
1. 개 관 494
2. 법 개정 추이의 주요 내용 495
Ⅱ. 부동산투자회사의 유형 및 구조 503
1. 유 형 503
2. 구 조 507
Ⅲ. 부동산투자회사의 관계 기관(회사) 510
1. 서 설 510
2. 자산보관기관 511
3. 부동산투자자문회사 513
4. 자산관리회사 514
5. 일반사무 등 위탁기관 520
Ⅳ. 부동산투자회사에 대한 규제 내용 및 특징 521
1. 법적 성격 및 형태 522
2. 설 립 522
3. 영업 인가 또는 등록 524
4. 부동산투자회사의 기관: 주주총회, 이사회, 감사 527
5. 주식 발행 530
6. 자산의 투자·운용 업무 534
차 례 | xix

7. 자금 조달: 금전차입 및 사채발행 허용 540
8. 부동산 개발 사업 투자 541
9. 부동산투자회사의 겸업 제한 등의 규제 542
10. 정보의 공시 의무 544
11. 부동산투자회사 등에 대한 감독·검사 545
12. 부동산투자회사의 합병 및 해산 548
13. 부동산투자회사의 설립 등기 및 해산 등기 549
14. 내부통제기준의 제정 및 운영 550
Ⅴ. 부동산투자회사에 대한 특례 552
1. 기업구조조정부동산투자회사에 대한 특례 552
2. 공모부동산투자회사 및 자산관리회사에 대한 특례 553
3. 보상을 목적으로 제공한 토지에 대한 개발 사업 투자의 특례 554
4. 세제 특례 555
5. 상법 일부 규정의 적용 배제 555
Ⅵ. 다른 유사 기구와의 비교 556
1. 부동산투자회사와 부동산집합투자기구의 비교 556
2. 부동산투자회사와 유동화전문회사의 비교 558

제 1 절 총 설 563
제 2 절 부동산 투자 관련 조세 제도 564
Ⅰ. 부동산 투자와 조세 564
Ⅱ. 집합투자기구를 이용한 부동산 투자와 조세 564
1. 서 설 564
2. 부동산집합투자기구(투자신탁) 관련 세제 565
제 3 절 부동산금융 관련 조세 제도 571
Ⅰ. 명목회사와 부동산금융 571
xx | 차 례

1. 명목회사와 부동산금융 571
2. 명목회사의 관련법상의 쟁점 572
Ⅱ. 명목회사와 조세 혜택 574
1. 「법인세법」상의 조세 혜택 575
2. 「지방세특례제한법」상의 조세혜택 577


제 1 절 총 설 581 제 2 절 해외 부동산 투자 · 개발 구조 및 절차 583 Ⅰ. 해외 부동산 투자의 구조 583
1. 국내 설정 집합투자기구를 이용한 해외 부동산 투자 584
2. 외국에서 설정된 집합투자기구를 이용한 해외 부동산 투자 584
Ⅱ. 해외 부동산 개발의 일반적 구조 585
Ⅲ. 해외 부동산 개발의 일반적 절차 587
제 3 절 해외 부동산 개발 관련 위험요소(Risk Factors)와 위험 관리(Risk Man- agement) 방안 592
Ⅰ. 국가위험(정치적 위험)과 그 관리 방안 592
1. 계약 조항 592
2. 보험(보증) 제도 593
Ⅱ. 해외 투자 및 외국인 투자 관련 법적 위험과 그 관리 방안 593
1. 우리나라의 해외 투자법제 594
2. 투자대상국의 외국인 투자법제 597
Ⅲ. 현지 부동산 개발 사업 시행 구조 관련 위험과 그 관리 방안 598
1. 토지법제 599
2. 회사 형태 599
3. 회사의 지배 구조 601
차 례 | xxi

4. 자기자본 투자비율 규제 602
Ⅳ. 인·허가 관련 위험과 그 관리 방안 603
Ⅴ. 토지소유권(사용권) 확보 관련 위험과 그 관리 방안 604
Ⅵ. 금융 및 채권 확보 관련 위험과 그 관리 방안 606
1. 현지 금융과 현지 외화대출 606
2. 외채(外債) 607
3. 각종 채권 보전 내지 담보 설정 방안 607
4. 담보권 실행 방안 608
Ⅶ. 국제 조세 관련 위험과 관리 방안 608
1. 조세법의 법원(法源) 609
2. 실질 과세 원칙 609
3. 조세회피 규제 제도 610
4. 이중 과세 조정 제도 614
5. 부동산 투자 또는 개발 관련 고려 사항 및 국제 조세의 쟁점 617
Ⅷ. 분양 및 임대 관련 위험과 그 관리 방안 620
Ⅸ. 투자자본 회수 관련 위험과 그 관리 방안 621
참고문헌 623
색인 625