토지 재테크로 적게는 몇천만 원부터 많게는 수백억 원의 시세차익을 누린 큰 부자들이 많다. 반면 주택과 상가로 큰 부자가 된 사람은 많지 않다. 물론 주택과 상가로도 약간의 수익을 얻었을지 모르나 토지에 비할 바가 아니다. 주택과 상가는 소규모 수익을 얻거나 안정적인 월세를 받는 것이 목적일 뿐, 부자가 돼서 더 좋은 건물을 사는 것이 아니다.
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주택과 상가는 관리가 힘들다. 부동산 중개수수료, 전·월세 확인, 공실 유무, 주변 환경, 상권 변화 등 끊임없이 지켜봐야 할 것들이 많다. 이에 비해 토지는 관리가 편하다. 물론 토지를 사두고 그냥 지켜보기만 하면 되는 건 아니지만 주택·상가보다 훨씬 덜하다. 사실 토지는 거의 지켜볼 것이 없다. 불이 나도 나무만 탈 뿐 토지는 멀쩡하다.
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저성장 시대에 들어온 지금, 은행 이자는 더 이상 우리의 미래를 보장하지 못하고 주택 부동산 시장도 각종 규제로 침체되고 있다. 이러한 시대에 서민들이 소액으로 가장 안정적으로 투자할 수 있는 곳은 바로 ‘땅’이다. 은행에 저축하듯 전국의 싼 땅을 찾아 매달, 매년 땅을 사 가다 보면 정직한 땅은 반드시 효자로 돌아온다. 단 무조건 싼 땅을 사란 얘기가 아니다. 개발 호재가 있는 지역의 싼 땅을 사야 한다. 아파트는 가격이 이미 정해져 있어 2배 오르기란 매우 힘들다. 하지만 땅은 정해진 가격이 없어 10배, 100배도 상승할 수 있다.
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투자자들은 해당 지역 상황이 어느 시점인지 파악해 예상 기간을 산정하는 것이 중요하다. 기간을 예상하고 투자해야 효율적인 투자가 될 수 있기 때문이다. 계획단계의 지역은 지가는 저렴하지만, 농촌과 별반 다를 바가 없어 지역을 방문한 초보 투자자들은 정말 개발이 이뤄지는지 의심을 갖기도 하는 시기다. 착공이 이뤄진 시점에서는 좋아 보이지만, 기존에 비해 가격대가 많이 올라 있어 망설여질 수 있는 시기다. 또한, 단계별로 투자금과 투자 기간이 다를 수 있으므로 고민이 많을 것이다. 따라서 단기 투자를 노린다면 예산편성 여부를 살펴보는 것이 중요하다.
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대출은 투자자의 관점에서 단순한 빚이 아닌 ‘지렛대’다. 큰 물건을 들어 올리기 위해 내가 가진 힘 이외의 도움을 받는 것이다. 지렛대가 없다면 자기 힘보다 무거운 바위는 들 수 없다. 하지만 지렛대를 잘 이용하면 가진 힘만으로도 바위를 들어 올릴 수 있다.
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보통 초보자들은 지목이 ‘대’인 땅을 좋아하며, 지목을 중요하게 여기는 분들이 있는데 꼭 그럴 필요는 없다. 지목이 ‘전’이면 현재 밭으로 쓰고 있다는 말이지, 이를 밭으로만 써야 한다는 말은 아니다. 현재 밭으로 쓰고 있어도 건축 허가를 받아 건축을 하고 형질변경을 통해 ‘전’을 ‘대’로 바꾸면 된다.
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우리가 부동산을 공부해야 하는 이유가 바로 이렇다. 진짜를 걸러낼 수 있는 안목 말이다. 그것이 책이든, 세미나든, 답사든 상관없다. 스스로 발로 뛰며, 몸소 체험하면 ‘진짜’의 힘을 어느 순간 알게 될 것이다.