주택시장에서 가장 이상적인 신축 주택공급은 민간 70%, 공공 30%라고 생각한다. 그런데 2·4대책에서 보듯 문재인 정부는 공공 70%, 민간 30%로 ‘역주행’을 하려고 한다. MB정부의 보금자리주택으로 인해 서울 도심 정비사업 신축 공급이 중단된 후 박근혜 정부에서 시장의 역습, 서울 정비사업 신축 집값 폭등을 초래했음을 잊어서는 안 된다.
2·4대책에서 가장 이슈가 되고 있는 도심 공급대책은 공공주도 주택사업이다. 이 중에서도 공공 직접시행 정비사업이다. 2025년까지 공급하겠다는 83만 6천 가구 중에서 서울은 총 32만 3천 가구다. 공공택지가 없고 모두 도심 재정비사업이다. 이 중 공공시행 정비사업은 9만 3천 가구를 차지한다.
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다주택자가 스트레스를 받는 또 다른 규제책은 임대차3법이다. 특히 송파헬리오시티처럼 2020년 하반기 이후 입주 2년을 맞는 초신축이 그렇다. 전월세상한제와 계약갱신청구권이 소급 적용된다면 전셋값을 5%만 올려서 재계약을 해야 하는 형편이다. 다주택자들은 전월세상한제 5% 리스크를 헤지하기 위해 전세를 반전세로 돌리고 있다. 매매·전세 동반 상승 중인 고덕 초신축, 그라시움과 아르테온의 84타입은 매매가 16억 원 이상, 전셋값 8억 원 이상으로 호가가 나오고 있다.
결국 종부세, 재산세 등 보유세 급증은 전월세 폭등을 초래할 것이다. 7월에 20% 안팎 오른 서울권 재산세 고지 이후 본격적으로 전월세에 전가되고 있다.
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문재인 정부 집권 동안 강도 높은 규제책으로 다주택자의 추가 아파트 구입을 차단했음에도 당분간 수도권 미분양이 늘어날 가능성이 희박하다. 다만 2023년 이후 입주물량이 늘어나 미분양이 늘어날 가능성은 있다. 2023년 전후 인천·경기 정비사업과 2024년 이후 강남 입주물량이 일시적으로 늘어난다. 또 2028년 이후 3기 신도시 등 수도권 공공택지에서 분양물량과 입주물량이 급증할 것이다. 여기에 2023년 이후 주택임대사업자의 등록임대(4년 단기임대) 아파트 자동말소 매도물량이 늘어날 것으로 예상된다. 반면 서울 정비사업 입주물량은 2025년 이후 급감세로 돌아설 예정이다.
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2~4년 지속될 하락장을 감당할 수 있다면 세대 당 최대 3주택까지 보유해도 될 것이다. 자녀가 소득이 있다면 증여를 통해 리스크를 헤지하는 게 좋다. 반면 자금 여력이 충분하지 못하다면 2023년까지 일시적 2주택 또는 1주택으로 주택 수를 줄이는 것을 추천한다. 2주택을 보유할 여력이 된다면 거주주택 외에 생활권별 대장주가 될 재건축단지를 매수하는 것을 추천한다. 만약 상승장이 2024년까지 지속된다면 2020년 출구전략으로 주택 수를 줄이되 상위지역으로 갈아타는 것을 추천한다. 2020년대에 가치가 가격으로 전환되어 가장 빛을 발할 단지로 말이다. 코로나19 리스크로 시장에 공포가 확산될 때 매수하는 것이다.
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ㆍ현실적 낙관주의자가 되어라. 시장에 공포가 지배할수록 더더욱. 위기에서 기회를 찾아야 한다. 시장에 머물러야 한다.
ㆍ주식 가치투자의 아버지 벤저민 그레이엄이 말했듯이, 가치투자 최대의 적은 코로나19 팬데믹이 아니다. 투자자 자신이다.
ㆍ달걀은 한 바구니에 담아야 한다. 물론 한 바구니에 담은 달걀은 모두 싱싱해야 한다. 장세에 따라 부동산과 주식을 왔다 갔다 하는 어설픈 분산투자는 살얼음판을 걷는 것과 같다. 지금 코로나19 팬데믹으로 주가가 폭락했다고 부동산을 팔아서 주식으로 갈아타는 투자가 가장 멍청한 투자다. 달걀을 여러 바구니에 담는 분산투자는 순자산(부채 제외)이 최소한 50억 원 이상 될 때 하면 된다.
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또 늘어난 종부세 등 보유세는 매매가와 전셋값에 반영될 것이다. 취득세 중과도 마찬가지다. 그럼에도 고가주택을 보유 중인 다주택자는 최소한 2023년까지는 급증하는 종부세에 적극적으로 대응해야 한다. 다주택자가 단독 소유한 합산 시세가 50억 원이면 2021년에는 종부세액이 1억 원 이상이다.
주택시장이 과열되어도 침체되어도, 가장 큰 피해자는 서민(특히 44%의 무주택자)이다. 집값 반등에 정부가 과잉 대응해 고강도 규제책을 쏟아내면 심각한 부작용이 발생한다. 종부세 폭탄 등 규제책의 부작용은 다음 정부에서 더욱 크게 나타날 것이다. 이제 부작용이 무엇인지를 생각해보고 적극적으로 대응해야 한다.
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2010년 이후 수도권 주택시장에서 안전마진이 가장 큰 시점은 2012년 또는 2013년이었다. 문제는 안전마진이 큰 시점도 결국 지나가야 알 수 있다는 것이다. 안전마진을 알 수 있다면 아파트도 무릎에서 사서 어깨에 파는 게 가능할 것이다.
부동산 가치투자를 위해 아파트를 살 때 가장 중요한 것은 매수가다. 비싸게 사지 말고 싸게 사야 한다. 안전마진을 확보한 적정가에 사야 한다. 적정가로 사야 수익률이 높은 것은 물론 침체기나 일시적 조정장세가 왔을 때 버티는 힘이 강해진다. 예를 들어 잠실주공5단지 34평형을 2017년 8월 14억 원에 산 사람이 2018년 1월 18억 원에 산 사람보다 조정장세에 버티는 힘이 강할 것이다.