양극화가 본격화될수록 광역시 안에서도 입지가 좋은 곳을 선호하게 되고, 외곽으로 갈수록 수요는 빠르게 약해진다. 전국 단위로 보면 수도권으로의 인구 유입이 가장 크지만, 그렇다고 해서 지방 대도시의 핵심 입지까지 동시에 무너지는 구조는 아니다. 오히려 지방에서도 각 지역의 중심이 되는 곳들은 상대적으로 강한 수요를 유지하게 된다.
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중요한 것은 복잡한 선택지를 늘리는 것이 아니라, 지금 가능한 범위 안에서 최대한 빨리 시작하는 것이다. 완벽한 타이밍을 기다릴 필요는 없다. 오히려 기다릴수록 선택지는 줄어든다.
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타깃을 명확히 정해야 한다. 나는 지금 예산으로 어디까지 갈 수 있는가? 서울이라면 어느 권역까지 가능하고, 수도권이라면 어느 도시까지 볼 수 있는가? 이 범위를 먼저 설정해야 범위가 압축된다. _115~116쪽

내 집 마련은 감정이 아니라 숫자의 문제다. 종잣돈, 연봉, 주거비 세 가지를 명확히 알아야만 내가 실제로 선택할 수 있는 가격대와 대출 규모, 그리고 감당 가능한 주거 수준이 보이기 시작한다. 이 과정을 건너뛰면 내 집 마련은 막연한 희망에 머물게 된다.
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수도권 동남부에서 7억 원 이하로 갈 수 있는 최선의 입지로 수지 풍덕천동을 언급했다. 이 선택이 왜 합리적인지 이해하려면 다른 지역과의 시세 흐름을 비교해보면 된다. 과거에는 비슷한 가격대에서 움직였던 수원 정자동과 비교해보면, 시간이 지날수록 가격 격차가 뚜렷하게 벌어졌다는 것을 확인할 수 있다. 단순히 시작 가격이 아니라, 이후 상승 여력에서 차이가 난 것이다.
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사이클의 위치는 입주물량만으로 판단하지 않는다. 미분양 주택 수 역시 시장의 위치를 판단하는 중요한 지표다. 특히 지방 시장에서는 미분양의 변화가 사이클의 전환점을 비교적 명확하게 보여준다.
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전세를 끼고 매수하는 갭투자든, 대출을 활용한 매수든 본질적으로는 레버리지를 사용하는 방식이라는 점에서는 같다. 다만 결정적인 차이는 실거주 여부다. 대출을 활용한 매수는 내가 직접 거주해야 하고, 대출 이자가 곧 주거비가 된다. 이 점에서 투자 목적의 갭투자와는 성격이 다르다. 그래서 현재 생애 최초 무주택자라면 토지거래허가구역 안에서 자기자본 30%와 대출 레버리지를 활용해 매수할 수 있는 곳을 찾는 것이 가장 현실적인 선택지다.