■ 분양주택의 일반공급과 특별공급

일반공급과 특별공급
주택을 공급하는 사업주체가 30세대 이상의 공동주택을 공급하는 경우 ‘주택공급에 관한 규칙’에 의하여 주택을 공급하여야 하며, 특별공급과 일반공급으로 구분한다. [규칙 제35조 ∼ 제47조]

특별공급은 신혼부부 특별공급, 노부모 부양자에 대한 특별공급, 국가유공자등에 대한 특별공급으로 구분하며,

(공공)국민주택의 경우 이와 별도로 생애최초 주택 구입자에 대한 특별공급을 하여야 한다.
특별공급을 제외한 나머지 주택은 일반공급에 해당하며, 특별공급의 우선 선정 및 일반공급의 우선 선정은 해당 장을 참고한다.

◈ (공공)국민주택 및 민영주택
(공공)국민주택은 국가 또는 지방자치단체, LH한국토지주택공사, 지방공사 등 공공주택사업자가 공급하는 국민주택규모(전용면적 85㎡) 이하의 주택을 말하며, 민영주택은 민간 건설업자가 공급하는 주택을 말한다.

그리고 대규모 택지개발지구 등에서의 공급, 직장주택조합에 대한 우선공급 등이 있으나 이는 통상적인 공급방식이 아니므로 해당 내용은 ‘주택공급에 관한 규칙’ 제30조부터 제34조를 참고한다.

특별공급과 일반공급 물량
특별공급의 경우 전체 공급물량 중 일정비율에 해당하는 주택은 ‘주택공급에 관한 규칙’에서 정하는 바에 따라 공급을 하여야 하며, 그 내용을 살펴보면 다음과 같다.

■ 아파트 당첨을 위한 준비

[1] 청약저축 가입 및 저축기간
1) 주택청약저축에 무조건 가입하여야 한다. 가입기간이 6개월 이상(수도권의 경우 1년 이상)이 되어야 제1순위 조건에 해당한다.
2) 제1순위에서 경쟁이 되는 경우 가점제(공급물량의 40% ∼ 100%)에 의하여 선정하며, 가점이 높은 청약자에게 우선 배정하게 된다. 이 경우 청약저축가입횟수가 많을수록 가점이 많아진다.

[2] 가점제 내용 파악
민영주택의 경우 제1순위에서 경쟁이 있는 경우 가점제에 의하여 당첨자를 선정하므로 ‘분양아파트 우선 당첨과 가점제도’ 편 내용을 정확히 파악하여 청약저축가입기간, 무주택세대구성원 요건, 무주택기간의 가점을 높이는 방법을 미리 준비하여 두어야 한다.

[3] 수도권 및 투기과열지구의 청약 요건 및 우선 공급순위 파악
수도권 및 투기과열지구의 경우 청약 요건 등을 달리 규정하고 있으므로 본서의 해당 내용을 미리 파악하여 두어야 한다.

[4] 특별공급 내용 파악
민영주택의 경우 전체공급물량의 40%내외, 공공주택사업자가 분양하는 공공주택의 경우 아파트 공금물량의 75% 정도를 특별공급하므로 특별공급을 받을 수 있는 요건을 미리 준비하여야 한다.

[5] 공공주택의 우선 선정 내용 파악
공공주택사업자(한국토지주택공사, 지방공사 등)가 분양하는 공공주택의 경우 민영주택과 다른 기준에 의하여 우선 선정을 하므로 본서의 ‘(공공)국민주택 신청자격 요건 등’의 내용을 파악하여 공공주택을 분양받을 수 있는 요건을 미리 준비하여야 한다.

[6] 아파트 청약을 위한 최소 자금
주택건설업자가 아파트를 분양하는 경우 통상 분양대금의 10%는 계약금으로 하고, 중도금 60%는 주택건설업자의 주선으로 대출을 받을 수 있으며, 입주시 잔금 30%를 청산하도록 하고 있다. 따라서 아파트 청약을 하고자 하는 경우 최소한 분양대금의 10%는 가지고 있어야 청약을 할 수 있다.

■ 1세대 1주택 비과세 또는 2주택자 비과세 요약

아래 내용은 양도소득세 비과세 대상을 쉽게 요약한 것으로 자세한 내용은 반드시 해당 장을 참고하여야 한다.

◈ 1주택 및 보유기간

▷ 1세대 1주택 검토 (2년 이상 보유)
1세대에 포함하여야 하는 자 전부가 보유한 주택이 1주택으로 보유기간이 2년 이상이어야 한다.

▷ 조정대상지역내 주택은 2년 보유 및 2년 이상 거주하여야 함
조정대상지역의 경우로서 2017년 3월 2일 이후에 취득한 주택은 2년 이상 거주 요건을 동시에 충족하여야 한다.

▷ 주택 수에 포함하는 주택
1. 무허가 주택
2. 재개발 재건축의 조합원 입주권(관리처분인가를 받은 입주권)
3. 주거용 오피스텔
4. 공동 소유 주택
5. 상속주택의 경우 지분이 가장 큰 사람의 주택
6. 상가주택
7. 농어촌주택 단, 폐가 또는 2003년 8월 1일 이후 취득한 농어촌주택으로서 일정한 요건을 충족하는 경우 1세대가 보유한 주택에 포함하지 않는다.

▷ 주택 수에 포함하지 않는 주택
1. 분양권(잔금을 완납하지 않은 경우만 해당)
2. 주택임대사업자의 임대의무기간을 충족시킨 주택
3. 상속주택 중 소수 지분을 가진 사람의 주택
4. 국내 거주자의 해외주택
5. 업무용 오피스텔
6. 고시텔 등

▷ 1세대 1주택 검토 (2년 이상 보유 에외)
1. 건설임대주택 등에 5년 이상 거주한 이후 분양전환된 아파트를 양도하는 경우
2. 주택 및 그 부수토지가 수용되는 경우
3. 해외이주로 세대전원이 출국하는 경우
4. 1년 이상 국외거주를 위하여 세대전원이 출국하는 경우
5. 1년 이상 거주한 주택을 취학, 근무상 형편, 질병의 요양, 그 밖에 부득이한 사유로 양도하는 경우

◈ 1세대

▷ 1세대에 포함하여야 하는 자
1. 거주자 본인
2. 배우자
3. 30세 미만 자녀
4. 주민등록이 같이 되어 있는 30세 이상 자녀
5. 주민등록이 같이 되어 있는 직계존속
6. 주민등록이 같이 되어 있는 형제·자매

▷ 1세대에 포함하지 않는 자
1. 19세 이상 30세 미만인 직계비속이 세대를 달리하면서 독립적으로 생계를 유지하는 경우 단, 중위소득(도처 내용 참조)의 40% 이상이어야 함
2. 주민등록이 따로 되어 있는 30세 이상 자녀로서 독립된 생계를 유지하는 경우
3. 혼인하여 세대를 따로 구성하고 있는 자녀
4. 주민등록이 따로 되어 있는 직계존속
5. 주민등록이 같이 되어 있으나 사실상 생계를 따로 하고 있는 직계존속, 형제·자매 단, 이 경우 해당 사실을 입증하여야 한다.

◈ 2주택임에도 비과세 적용을 받을 수 있는 경우

(선)종전 주택 + (후)새로 취득한 주택 → 종전주택 양도
1. 주택A(먼저 구입한 주택) → 1년 이상 보유
2. 주택B(나중에 구입한 주택) → 구입
3. 주택B 구입 후 3년 이내 주택A 양도 → 주택A 비과세

(선)일반주택 + (후)상속받은 주택 + → 일반주택 양도
상속개시 당시 별도세대인 피상속인으로부터 상속받은 주택과 일반주택(2013.2.15.이후 일반주택을 취득하여 양도하는 분부터는 상속개시 당시 보유한 주택만 해당함)을 국내에 각각 1개씩 소유하고 있는 1세대가 일반주택을 양도하는 경우에는 국내에 1개의 주택을 소유하고 있는 것으로 보아 보유기간이 2년 이상이면 비과세 적용을 받을 수 있다.
(선)종전주택 + (후)취학·전근 등 취득 주택 → 종전주택 양도
1주택(일반주택)을 소유한 1세대가 취학(유치원·초등학교 및 중학교 제외), 직장의 변경이나 전근 등 근무상의 형편, 1년 이상 질병의 치료나 요양의 사유로 취득한 수도권 밖에 소재하는 주택을 취득하여 1세대 2주택이 된 경우 부득이한 사유가 해소된 날부터 3년 이내에 일반주택(비과세 요건을 갖춘 경우에 한함)을 팔면 양도소득세가 과세되지 않는다.

(선)이농주택 + (후)일반주택 → 일반주택 양도
이농인(농업, 어업에서 떠난 자)이 취득일후 5년이상 거주한 사실이 있는 농어촌주택[수도권 밖의 지역 중 읍지역(도시지역안의 지역 제외) 또는 면지역에 소재하는 주택]과 일반주택을 국내에 각각 1개씩 소유하고 있는 1세대가 비과세 요건을 충족하는 일반주택(2년 이상 보유한 주택)을 양도하는 경우에는 국내에 1개의 주택을 소유하고 있는 것으로 보아 1세대 1주택 비과세를 적용한다. [소령 제155조 ⑦]

(선)일반주택 + (후)귀농주택 → 일반주택 양도
1주택(일반주택)을 소유한 1세대가 귀농주택을 취득하여 1세대 2주택이 된 이후에 귀농주택을 취득한 날로부터 5년 이내에 비과세 요건을 갖춘 일반주택을 양도하는 경우 양도소득세가 과세되지 않는다.

(선)일반주택 + (후)농어촌주택 → 일반주택 양도
1세대가 2003년 8월 1일(고향주택은 2009년 1월 1일)부터 2020년 12월 31일까지 기간 중에 농어촌주택 등을 취득하여 3년 이상 보유하고 그 농어촌주택등을 취득하기 전에 보유하던 다른 주택(일반주택)을 양도하는 경우에는 그 농어촌주택등은 해당 1세대의 소유주택이 아닌 것으로 보아 양도소득세를 과세하지 않는다.
기타 두 채의 주택을 갖게 된 경우
1. 직계존속을 모시기 위하여 세대를 합쳐 두 채의 집을 갖게 된 후 10년 이내 먼저 양도하는 주택
2. 결혼으로 두 채의 집을 갖게 된 후 5년 이내 먼저 양도하는 주택
3. 장기임대주택사업자의 거주주택 비과세특례

▷ 1주택과 분양권을 보유한 상태에서 주택 또는 분양권 양도
1) 2년 이상 보유한 1주택을 양도하는 경우
1세대 1주택으로 비과세됨
2) 분양권을 양도하는 경우
분양권 양도에 대한 양도소득세 과세
3) 분양권으로 신축아파트에 입주를 하여 2주택이 된 상태에서 종전주택을 양도한 경우
종전주택을 1년 이상 보유한 후 신축아파트 취득일로부터 3년 이내에 종전주택을 양도하는 경우 양도소득세 비과세

▷ 1주택과 조합원입주권을 보유한 상태에서 주택 또는 조합원입주권 양도
1) 주택을 양도하는 경우
조합원입주권은 주택에 해당하므로 주택 양도에 대하여 양도소득세가 과세됨
2) 조합원입주권을 양도하는 경우
조합원입주권은 주택에 해당하므로 조합원입주권 양도에 대하여 양도소득세가 과세됨
3) 비과세 요건
주택을 1년 이상 보유한 후 조합원입주권을 취득하고, 조합원입주권을 취득한 날로부터 3년이내에 2년 이상 보유한 종전주택을 양도하는 경우 비과세

■ 조정대상지역의 주택 양도소득세 핵심 사례

◈ 조정대상지역 소재 주택 및 기타 지역의 주택 중 다음에 해당하는 주택이 2채 이상인 경우로서 조정대상지역 소재 주택을 양도하는 경우 양도소득세가 중과세됨
1. 대도시에 소재하는 주택, 조합원입주권, 장기임대주택
2. 대도시에 소재하는 다음의 주택도 주택수에는 포함 (단, 2주택자인 경우 주택수에는 포함하나 중과세대상 주택에는 제외함)
- 양도당시 기준시가가 1억원 이하인 소형주택
- 근무상의 형편, 취학 등으로 취득하는 주택
- 직계존속의 동거봉양을 위하여 세대를 합친 경우의 해당 주택
- 혼인함으로서 1세대가 된 경우의 해당 주택
3. 기타 지역(대도시 외)의 주택으로서 양도 당시 기준시가가 3억원을 초과하는 주택 및 조합원입주권, 장기임대주택
- 대도시 : 수도권(서울특별시, 인천광역시, 경기도), 광역시, 세종시
에를 들어 조정대상지역인 서울특별시에 1채의 주택이 있고, 조정대상지역이 아닌 대구광역시에 1채의 주택을 소유한 상태에서 서울특별시 소재 주택을 양도하는 경우 2주택자의 중과세세율(기본세율 + 10%)을 적용하여야 한다.

◈ 장기임대주택과 일반주텍 1채 이상을 보유한 상태에서 조정대상지역내의 일반주택을 양도하는 경우 중과세 적용
조정대상지역내의 장기임대주택은 중과세대상은 아니나 주택수에는 포함하여야 한다. 예를 들어 주택수에 포함하는 임대주택 1채 및 일반주택 2채를 보유한 상태에서 조정대상지역내 일반주택을 양도하는 경우 3주택자 중과세 세율(기본세율 + 20%)가 적용된다.
조정대상지역 소재 조합원입주권은 주택수에는 포함하나 양도시에는 중과세되지 않음
조정대상지역에 있는 주택으로서 1세대가 주택과 조합원입주권을 각각 1개씩 보유한 경우로서 주택을 양도하는 경우 중과세가 적용되나 조합원입주권을 양도하는 경우에는 중과세가 적용되지 않는다.

◈ 1세대 2주택인 경우라도 중과세가 적용되지 않는 경우
다음의 어느 하나에 해당하는 주택 외에 1개의 주택만을 소유한 경우 해당 주택의 양도시 중과세가 적용되지 않는다. 에를 들어 장기임대주택과 1주택을 보유한 자가 1주택을 양도하는 경우 중과세가 적용되지 않는 것이며, 1주택이 비과세 요건을 충족하는 경우 비과세를 적용받을 수 있다.
1) 장기임대주택(장기일반민간임대주택등으로 등록하여 8년 이상 임대한 주택 다만, 2018.3.31.까지 등록한 경우 5년 이상 임대한 주택)
- 매입임대주택: 6억원 이하(비수도권 3억원 이하) 주택
- 건설임대주택: 대지 298㎡ 이하, 건물연면적 149㎡ 이하, 6억원 이하 주택을 2호 이상 임대
2)수도권·광역시·특별자치시(세종시) 외의 지역의 양도 당시 기준시가 3억원 이하 주택
3) 취학, 근무상 형편, 질병 요양 등의 사유로 취득한 다른 시·군 소재(특별시·광역시·특별자치시 포함) 주택
취득 당시 기준시가 3억원 이하, 취득 후 1년 이상 거주하고 사유
해소 후 3년 이내 양도
4) 혼인합가일로부터 5년 이내 양도하는 주택
5) 부모봉양합가일로부터 10년 이내 양도하는 주택
6) 소송진행 중이거나 소송결과에 따라 취득한 주택(확정판결일로부터 3년 이내 양도)

◈ 양도 당시 기준시가 1억원 이하 주택 양도 및 중과세
수도권(서울특별시, 인천시, 경기도) 및 광역시·세종시 지역에 소재하는 양도 당시 기준시가 1억원 이하인 주택의 경우 주택수에 포함한다. 한편, 중과세기준이 되는 주택수가 2주택인 경우에는 중과세되지 않으나 중과세기준이 되는 주택수가 3주택 이상인 경우로서 조정대상지역내의 1억원 이하 주택을 양도하는 경우 중과세된다.
→ 조정대상지역내의 1억원 이하 주택 양도시 중과세 여부
중과세기준이 되는 주택의 수에 포함하는 주택이 3주택 이상자로서 조정대상지역내 1억원 이하 주택을 양도하는 경우 중과세된다. 단, 2주택인 경우에는 중과세되지 않는다.
→ 2주택자의 조정대상지역내 1억원 이하 주택 양도시 중과세되는 경우
「도시 및 주거환경정비법」에 따른 정비구역으로 지정·고시된 지역 또는 「빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법」에 따른 사업시행구역에 소재하는 주택

<b>[제1부] 아파트 일반 및 특별공급과 우선 순위</b> <br/>아파트 청약 및 당첨을 위한 복잡한 민영주택과 (공공)국민주택의 공급기준 및 우선순위 등을 알기 쉽게 정리하여 수록하여 두었습니다. <br/><br/><b>[제2부] 세금 이해하기 & 세금 상담 및 절세</b><br/>세금에 대한 기본적인 내용 및 세금과 관련하여 살펴보아야 할 법령 체계, 세금 문제 상담 및 관련 법령 찾기, 세금 절세의 오해 및 위험한 탈세,국세청 홈택스 활용 등에 관한 내용을 수록하였습니다. <br/><br/><b>[제3부] 주택·토지·농지 양도소득세</b> <br/>양도소득세 과세대상 자산, 1세대 1주택 비과세 요건 및 1세대 1주택 검토표, 1세대 2주택임에도 양도소득세가 비과세되는 경우, 비사업용토지의 양도에 대한 10% 중과세, 분양권 양도시 유의할 사항, 조합원입주권 양도소득세, 사업자등록과 장기임대주택 세금 감면, 장기일반임대주택 장기보유특별공제 특례 및 양도소득세 감면, 조정대상지역 지정에 따른 양도소득세 추가과세, 자경농지 감면, 양도소득세 계산 및 신고 방법, 양도소득세 계산시 특별히 유의할 사항 등에 대한 내용을 수록하였습니다. <br/><br/><b>[제4부] 상가·오피스텔 부가가치세 및 양도소득세</b> <br/>상가, 업무용 오피스텔 취득과 부가가치세 환급, 상가 및 주택 겸용 건물 양도소득세, 오피스텔의 세금문제 및 양도소득세 등에 대한 내용을 수록하였습니다.<br/><br/><b>[제5부] 부동산 취득 및 보유 관련 세금</b> <br/>부동산 취득 관련 세금 및 제비용, 국민주택채권 매입 및 할인, 부동산 보유와 재산세, 종합부동산세 과세대상 및 신고·납부 등에 대한 내용을 수록하였습니다.<br/><br/><b>[제6부] 증여세 신고 및 납부</b> <br/>증여세 신고 및 납부, 창업자금 증여시 감면제도, 영농자녀에게 농지 등 증여시 증여세 감면제도, 장애인에게 증여시 증여재산불산입 및 보험료 비과세, 증여재산공제금액, 부동산 취득과 자금출처조사, 특수관계자와의 거래시 세무상 문제, 특수관계자에게 부동산을 저가 또는 고가로 양도하는 경우 양도가액 계산 및 증여 추정, 부동산 무상 임대 또는 저가 임대 관련 세금문제 등에 대한 내용을 수록하였습니다.<br/><br/><b>[제7부] 재산의 상속과 상속세 신고, 납부</b> <br/>상속세 개요, 상속재산에서 공제되는 금액, 동거주택 상속공제, 가업상속공제, 영농상속공제, 상속세 신고 및 납부, 상속세 및 증여세 세금 절세 및 세금 폭탄, 피상속인(사망자)의 부채가 자산보다 많은 경우 상속포기 등에 대한 내용을 수록하였습니다.

절세에 대한 명쾌한 해석, 최고의 절세는 세법 규정을 정확히 이해하여 세금 폭탄을 맞지 않는 것임을 알려 주는 책
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복잡한 조정대상지역의 중과세, 다주택자의 세금절세, 주택임대소득 비과세에 대하여 사례를 통하여 쉽게 알려 주는 책
- 하을목(세무사, 하을목 세무회계사무소, 전 국세청 근무)

부동산 양도 관련 세무리스크를 예방하는데 도움이 되며, 오피스텔의 각종 세금 문제를 쉽게 알려 주는 책
- 허계도(세무사, KS 세무법인, 전 국세청 근무)