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저는 부동산경매가 처음인데요

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품목정보

품목정보
발행일 2023년 02월 20일
쪽수, 무게, 크기 440쪽 | 734g | 171*224*18mm
ISBN13 9791157846443
ISBN10 1157846440

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저자 소개 (1명)

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그러나 “부동산 투자하기 좋은 시기는 이제 끝났다”라는 명제는 완전히 틀렸다고 확신합니다. 제가 처음 부동산 투자를 시작한 지 17년이 되었는데 저를 비롯한 이 시장의 다양한 투자자들이 산증인이고 국토교통부 실거래가에 담긴 지난 17년간의 거래 데이터가 증거입니다(공교롭게도 국토교통부 실거래가가 본격적으로 자료를 제공한 시기가 제가 부동산 투자를 시작한 시기와 거의 일치합니다). 대법원경매사이트의 낙찰 정보들이 실사례입니다. 국토교통부 실거래가 사이트에서 자신이 현재 거주하고 있는 집의 5년 전, 10년 전 매매가격과 임대료를 한번 확인해보시기 바랍니다. 지난 5년간, 10년간 자신의 소득 상승률(직장인이라면 급여소득 상승률, 자영업자라면 종합소득 상승률)과 자신이 거주하는 부동산의 매매가격 상승률을 비교하면, 상당수의 독자는 부동산의 매매가격 상승률이 소득 상승률보다 상당히 높다는 사실을 발견하게 될 겁니다(5대 광역시나 수도권에 거주하는 분들이라면 더욱).
--- p.7

투자뿐만 아니라 모든 비즈니스에서 유리하거나 불리한 위치를 결정하는 것은 누가 정보를 손에 쥐고 있느냐입니다. 자동차를 구입할 때, 주식을 매수할 때에도 언제나 정보력에서 앞서는 쪽이 유리한 고지를 점하고 더 큰 이익을 얻기 마련입니다. 그래서 주식에 투자하는 분들이 고급 정보에 그토록 목말라하는 것이죠. 부동산 투자에서도 시장에 대해 더 많이 알고, 부동산의 가치를 좀 더 정확히 파악하고 있는 쪽이 그렇지 않은 쪽에 비해 거래에서 더 유리할 수밖에 없습니다. 그렇다면 평소에 별생각 없이 지내다가 내 집 마련을 앞두고 부랴부랴 준비하는 사람과 수년 동안 꾸준히 관심을 갖고 공부하며 시기를 저울질하던 사람 중에 누가 더 좋은 투자를 할 가능성이 클까요? 당연히 후자일 것입니다.
‘부동산경매만이 최고의 부동산 투자 방법이다’라고 단언할 수는 없습니다. 그건 주관적인 판단이고, 독선이고, 아집이지요. 하지만 부동산경매를 공부함으로써 부동산시장을 보는 시야가 확대되고 지금껏 알지 못했던 수많은 정보에 접근할 수 있는 기회를 얻게 되는 것은 분명합니다. 그러므로 부동산경매 관련 지식은 성공적인 부동산 투자를 위해 알아두면 유용한 것이 아닌, 꼭 갖춰야 할 기본 지식이라고 말할 수 있습니다.
--- p.41

투자에서 명심해야 할 점은 매수인과 매도인 상관없이 정보력에서 앞서는 사람이 언제나 유리한 위치를 점한다는 것입니다. 기업에서 계약을 할 때도 이와 마찬가지입니다. 바이어는 자신이 구매할 수 있는 최고가를, 셀러는 자신이 판매할 수 있는 최저가를 절대 공개하지 않으려 하는 것과 같은 이치죠. 어렸을 때 다들 술래잡기 한 번쯤은 해보셨을 겁니다. 술래가 눈을 가리고 박수 소리를 들으며 다음 술래가 될 사람을 찾아다니는 놀이 말이죠. 호재를 대하는 일부 투자자들의 모습도 바로 이렇게 눈을 가린 술래와 같습니다. 이미 남들도 다 아는 호재를 자신만 알고 있다고 착각하고 섣불리 투자에 나서는 거죠. 시장이 그렇게 호락호락하지 않음을 알지 못하고서요. 자신이 아는 호재를 남들은 모를 거라고 생각하는 것도 순진한 발상이지만 수익성이 확실한 투자 대상을 매도자가 싸게 내어줄 거라고 생각하는 것도 참 어리석은 것이죠. 정부 고위층에 끈이라도 닿아 있어 호재 발표 전에 먼저 소식을 전해 듣게 된다면 다른 사람들보다 정보력에서 훨씬 앞설 수 있긴 하겠지만 이 역시 쉽지 않은 이야기입니다.
--- p.105

정리하자면 특별한 경우를 제외하고는 현장답사는 가능한 1회, 많이 해야 2회 안으로 마치도록 해야 합니다. 한 번 조사할 때 확실히 하고 낙찰에 실패했을 경우를 대비해 다음 물건의 조사를 위한 체력과 정신력을 비축해두어야 하기 때문이죠. 또 현장에 갈 때 가능하면 두 개 이상의 비슷한 물건들을 함께 살펴보는 것이 좋습니다. 예를 들어 상계동의 33평형 한신아파트를 둘러봐야겠다고 생각했다면 사전조사 단계에서 먼저 그 주변에 비슷한 물건이 있는지 찾아보고 현장답사를 할 때 함께 살펴보는 겁니다. 다행히 상계 한신아파트 외에 다른 주공아 파트의 물건이 2개 더 있다면 이때는 물건 3개를 한꺼번에 다 조사하는 것이 좋습니다. 첫 번째 물건을 낙찰받지 못하더라도 제2, 제3의 대안을 준비해둘 수 있으니 마음도 보다 여유로워지고 시간과 노력을 투자한 효과도 최대한 얻을 수 있기 때문이죠.
--- p.161

예를 들어 수도권의 부동산시장이 호황을 이루던 2017~2021년에는 서울에서 어떤 지역을 가더라도 경매법원이 사람들로 붐볐고, 하나의 물건당 10명 이상 입찰에 참여하는 것이 일반적이었습니다. 이 시기에는 전국의 광역시에서도 비슷한 양상이 이어졌는데 주택시장의 경우 이 시간에 대부분의 물건들의 가격은 크게 오르고 매매량도 크게 증가한 반면, 경매물건은 크게 감소했습니다. 즉, 경매 투자자들이 좋은 가격에 낙찰받기 어려운 시기였다는 의미입니다. 반면 시장이 침체될 때는 입찰자 수도 크게 감소합니다. 2010~2013년에는 수도권의 부동산시장이 불황에서 헤어나오질 못했습니다. 이 기간에는 일부 유망 물건에만 사람이 몰렸을 뿐, 대개의 부동산은 모두 고전을 면치 못했습니다. 이 시기 법원에는 사람들이 많았을까요, 적었을까요? 상식적으로는 적었어야 할 것 같지만 실제로는 사람들로 넘쳐났습니다.
--- p.294

한 가지 명심할 점은 상대방이 전 소유자이건 임차인이건 혹은 또 다른 제3자이건 간에 점유자는 낙찰자의 ‘적’이 아니라는 것입니다. 서로 처한 상황이 다르고 반대편 입장에 서 있는 것뿐이지 쳐부수고 무찔러야 할 ‘악의 축’이 아니라는 말입니다. 흔히 입장을 바꿔 생각하면 이해하지 못할 것이 없다고 이야기하죠? ‘역지사지’는 명도에서 특히 꼭 필요한 자세입니다. 투자자가 경매물건을 발견한 후에 입찰을 하고 낙찰을 받기까지는 최소 1~2개월이 소요됩니다. 반면 점유자는 경매가 시작되고 최소 6개월 이상 신경 쓸 일도, 마음고생할 일도 많죠. 사업이 부도가 나 담보로 잡았던 부동산을 경매로 처분하게 된 점유자이건, 보증금의 일부 또는 전부를 받지 못하는 임차인이건 그동안 이 경매사건 때문에 얼마나 힘들었을지를 생각해보면 낙찰자분들도 기존 점유자분들의 심정을 어느 정도는 이해할 수 있을 것입니다. 물론 명도 시에 점유자의 과도한 요구사항은 딱 잘라 거절해야 합니다. 굳이 들어줄 이유도 없고요. 하지만 명도의 전 과정에서 상대방을 이해하고 배려하는 마음만은 꼭 필요합니다. 부동산경매에서 대항력이 있는 경우를 제외하고는 낙찰자는 ‘강자’이고 점유자는 ‘약자’입니다. 이 힘의 구도를 기억하고 점유자가 아무리 강하게 나오더라도 여유를 갖도록 하세요.
--- p.337

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