지역주택조합은 무주택자나 전용 85㎡ 이하 1주택 소유자들이 모여 본인들 아파트를 짓기 위해 결성한 조합이다. 즉, 아파트를 분양받는 것이 아니라 내가 아파트를 스스로 짓는 것이다.

땅을 먼저 마련하고 사업을 하는 재개발·재건축과 달리, 지역주택조합은 조합원부터 모집하고 그 이후 돈을 거두어 아파트 지을 땅을 확보하는 것이다. 그런데 나대지에서 사업을 시행하던 과거와 달리 현재는 도심 한복판 특히 역세권 등의 주택 밀집 지역에서 지역주택조합 사업을 하므로, 집(토지) 소유자들이 매도를 하지 않는다. 그 결과 사업이 지연되고, 그 과정에서 분담금이나 업무대행비 횡령 사건 등으로 피해가 끊이지 않고, 결국 파국을 맞는 사례도 빈번하게 발생한다.

최근 대법원 판결에 의하면 조합원이 탈퇴등의 사유로 인하여 추진위원회나 조합을 상대로 분담금의 반환 판결을 받고, 그 판결을 근거로 하여 신탁회사에 자금반환청구를 하더라도, 추진위원회(조합)가 업무대행사와 같이 자금관리 회사인 신탁회사에게 환불요청서를 제출하지 않는 한 신탁회사는 조합원이나 채권자의 자금반환요청을 거절할 수 있다고 한다(대법원 2023. 4. 13. 선고 2022다244836 판결). 참으로 납득하기 어려운 판결이다.

그래서 지역주택조합은 ‘원수에게 권한다’는 말이 돌고 있다. 그만큼 지역주택조합이 어렵다는 것이다. 신문기사나 유트브에는 수도 없는 지역주택조합 피해사례가 쏟아지고 있다.

이에 정부는 2020년 주택법을 개정하여 지역주택조합에 대해 여러 가지 제도개선을 하였다. 특히 지역주택조합 모집신고 조건 및 조합설립인가 조건 강화, 가입 철회, 조합 탈퇴, 사업종결총회, 조합해산총회를 도입하여 지역주택조합에 대해 연착륙을 시도하였다.

그런데 실무상 이러한 제도개선 내용들이 제대로 작동을 하지 않고 있다. 가장 큰 원인은 개정된 주택법 내용을 관계자들이 제대로 이해를 하지 못한 것에 기인한다고 본다.

이에 제1편은 이 책의 내용을 요약하고, 제2편은 지역주택조합 피해 예방을 위해 지역주택조합 기본지식을 살펴보고, 관계자들에게 매우 중요한 정보공개 문제를 다루고, 기 가입 조합원이 알고 실천하여야 할 사항, 지역주택조합 임원이 지켜야할 사항을 살펴본다. 그리고 나서 지역주택조합 제도개선 내용을 대략적으로 설명한다. 제3편은 지역주택조합의 피해를 예방하기 위해 가장 중요한 모집신고 수리에 대해서 알아보고, 제4편은 지긋지긋한 지역주택조합에서 탈출하기 위한 방법론으로 30일 내에 조합 가입 철회, 조합 탈퇴, 개별소송을 통한 탈출, 집단적인 탈출을 하는 사업종결총회와 조합해산총회, 조합파산을 살펴본다. 그리고 마지막으로 사업종결이나 조합해산 총회 통과 시에 매몰비용을 부담하는지 여부를 살펴본다.

즉, 이 책은 지역주택조합으로 인한 피해를 예방하기 위해서 지역주택조합 진입 요건인 모집신고 수리를 집중적으로 다루어 피해를 원천적으로 봉쇄하고자 하고, 이미 조합원으로 가입한 경우에 지역주택조합에서 탈출하는 방법인 가입 철회, 조합 탈퇴(임의탈퇴, 자격상실, 제명), 개별소송방법, 사업종결총회, 조합해산총회, 조합(추진위원회)파산 등을 설명하고자 한다.

기타 지역주택조합에 대한 더 구체적이고 세부적인 내용은 저자의 다른 책인 「지역주택조합의 진실」을 참고하면 된다.

이 책은 2023. 9. 20.까지의 법 개정 내용 및 판례를 반영하고 있다. 다만, 능력의 한계로 인하여 중요한 판례를 반영하지 못할 수도 있음을 고백한다.

이 책이 나오기까지 헌신적으로 자료 수집 및 집필을 도와준 법무법인강산 임직원들, 관계공무원들에게 감사를 드린다.

2023. 9. 20.
방배동 연구실에서
저자 대표 김은유 변호사 드림