2025년 개정판 머리글

이 책은 도로·공원등 도시계획시설로 묶인 토지에 대한 경매노하우와 골목길과 맹지에 대한 분쟁 해결방안을 해설한 책이다.

내 토지가 도로, 주차장, 광장, 공원, 녹지, 학교, 공공청사. 문화시설 등 도시계획시설로 묶여 있다면 정말 답답하다.

역으로 위와 같은 도시계획시설로 묶인 토지가 경매나 공매에 나온다면 입찰에 참여하기가 꺼려진다.

또한 집 앞 골목길에 대해 수십년간 아무 이상 없이 사용하여 왔는데 어느날 갑자기 소유자라면서 길을 막거나 사용료를 내라고 한다면 참으로 당황스럽다.

이 책은 위와 같은 문제에 대해 답을 제시하기 위해 집필한 것이다. 길은 있다. 단지 우리가 배우지 못해 모를 뿐이다.

정부는 2015. 8. 11. 획기적인 법 개정을 단행하였다. 즉, 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제48조의2는 도시계획시설의 해제입안신청, 해제신청, 해제심사청구 제도를 신설하였고, 이 규정은 2017. 1. 1.부터 시행되고 있다. 따라서 모든 장기미집행도시계획시설 토지 소유자는 보상을 받지 못하면 해제를 요구할 수 있는 권리가 생겼다.

또한 2019. 8. 20. 실시계획 효력상실 제도가 도입되었고(법 제88조), 이 규정은 2020년 1월 1일부터 시행되고 있다.

따라서 모든 장기미집행 도시계획시설로 묶인 토지 소유자는 국토법상 ①매수청구 제도, ②실효 제도(지방의회 해제권고제도 포함), ③국토법 제26조에 의한 폐지입안신청, 국토법 제48조의2에 의한 해제입안신청, 해제신청, 해제심사신청으로 대응이 가능하게 되었다.

앞으로 도시계획시설로 묶인 토지에 대한 관심은 더 커질 것으로 보인다. 하지만 결국 관심을 가지고 공부를 하여 실제 행동을 하는 자에게 큰 수익이 오는 것은 자명하다. 자신의 토지가 도시계획시설로 묶인 토지인 경우 이제는 애물단지가 아니라 황금알을 낳는 거위라는 사실을 모른 채 지내는 사람도 많다.

2025년 개정판은 2025년 3월까지 바뀐 법 내용과 판례를 모두 반영하였고, 그동안 미흡했던 투자 방법을 보완하였다. 특히 재개발·재건축사업구역에서 도로에 대한 투자방법을 보완하였다.

한편, 그동안 도로와 관련하여 저자에게 많은 문의가 들어 온 사항이 있다. 골목길 분쟁과 진입도로 분쟁이다. 즉, 골목길 또는 진입도로가 사유지일 경우 개인이 이를 막을 수 있는지 여부, 임료상당의 부당이득금을 청구할 수 있는지(있다면 누구에게 하여야 하는지) 여부, 주택을 신축하고 상·하수도 인입을 위해 도로로 사용되는 사유지를 굴착할 수 있는지 여부, 진입도로 부분을 강제로 수용할 수 있는지 여부 등이다.

기존 도로소유자에게는 불편한 내용이지만 어차피 기존 도로소유자도 정확히 알아야 할 사항이라고 본다. 예를 들어 도로에 대한 지식을 오해하여 도로를 낙찰받거나, 도로를 잘못 막아 형사고소를 당하는 것보다는 낫다고 본다.

이 책은 ①도시계획시설 토지가 무엇인지, ②기존 도시계획시설부지 소유자 공통 대응방안, ③도로 대응법 및 투자법, ④골목길, 맹지(진입도로) 미확보 문제 해결법, ⑤공원 대응법 및 투자법을 알려준다.

일반 아파트의 경매가 포화상태에 이른 현재에 특수물건으로서 도시계획시설로 묶인 토지에 대한 투자를 하고 싶은 분들에게 이 책은 아주 유익한 길잡이가 될 것이라 확신한다. 또한 기존 도시계획시설 토지 소유자들은 이 책에 서술된 방법으로 대응을 하여 권리를 찾기를 바란다. 또한 이 책으로 인하여 서로 간에 상처만 주는 골목길·진입도로 분쟁이 사라지기를 기대한다.

부동산 재테크는 결코 운이 아니다. 실력이다. 그중 최고는 아마 도시계획시설로 묶인 토지에 대한 경·공매일 것이다. 이 책이 독자 여러분들을 부자로 만들기를 기원한다.

이 책의 개정판이 나오기까지 많은 분들의 도움을 받았지만, 집합건물 등 특수물건 경매의 실전 전문가인 서울자산관리주식회사 김미영 사장의 실무적인 조언에 감사를 표한다. 또한 법무법인강산 임직원에게 감사를 표한다.

2025. 5. 10.
공동저자 대표 김은유 변호사 드림