철저한 시장경제의 원리에 바탕을 둔 토지 문제에 관한 색다른 접근
2005년 들어 판교 신도시 분양과 강남 재건축 아파트 문제가 또다시 온 나라를 들썩이게 만들고 있다. 부동산 시장에 쏟아지는 세간의 관심만큼 정부도 상황을 예의 주시하며 대책 수립에 골몰하고 있다. 그 동안 부동산 시장을 둘러싼 전반의 갈등은 늘 우리 사회의 ‘뜨거운 감자’가 되어왔다. 이 책의 저자, 자유기업원 김정호 원장은 부동산 문제에 관한 최근의 논의들과는 다른 시각을 제시하며 인식의 전환이 필요함을 역설한다. 즉, 철저한 시장경제적 관점에서 부동산 문제에 대한 나름의 해법을 제시하고 있는 것이다. 시장경제에서 수요와 공급의 법칙이 중요한 근간이 되듯이, 부동산 시장도 예외일 수 없다는 것이 바로 논의의 출발점이다.
고질적인 부동산 문제를 해결할 수 있는 근본적인 대책은 무엇일까? 저자가 제시하는 해법은 단순명료하다. 그 핵심은 공급을 늘려 수요에 적극 대처하자는 것이다. 그러자면 부동산 관련 규제를 완화 내지는 철폐해 택지 공급을 늘리는 것이 궁극적 해결책이라 주장한다. 그런데 토지 문제에 관한 한 우리나라 사람들은 국토가 좁기 때문에 어쩔 수 없다는 고정관념에 사로잡혀 있기가 대부분이다. 이 책은 바로 그런 이들의 인식을 변화시키는 데 기여해 합리적인 해결의 장을 모색한다.

규제를 풀어 공급을 확대하는 것이 궁극적 해결책이다
“우리 국민 각자가 지금 정도의 집에서나마 살고 있는 것이 그 동안의 투기 억제책 때문인가, 아니면 공급이 늘었기 때문인가. 답은 분명하다. 집을 짓지 않았더라면 지금 같은 집에 살 수 없다. 그런데도 우리는 늘 공급의 확대보다는 투기 억제에 집착한다.”(5쪽)
서울은 아파트 값도 비쌀뿐더러 소득에서 주거비가 차지하는 비중도 월등히 높다. 못지않게 도시의 인구 밀도 역시 심각한 수준이다. 저자가 일관되게 주장하는 부동산 문제의 해법은 바로 ‘공급의 확대’에 있다. 급등하는 집값을 합리적인 수준으로 유지하고 지금보다 넓은 공간에서 쾌적하게 살려면 도시 용도로 사용할 수 있는 토지를 대폭 늘려야 한다는 것이다.
그렇다면 어디서 그 땅을 구할 것인가? 저자는 그 답을 농지와 임야에서 찾는다. 여기서 거론될 수밖에 없는 식량안보 논리와 환경보전의 논리에 적극 반박하고, 토지의 효율적 사용이라는 면에서 좀더 현실적인 문제를 제기한다. 농업이 제조업이나 서비스업에 비해 덜 환경파괴적인 것은 사실이나, 문제는 다른 산업에 비해 엄청나게 많은 토지를 사용한다는 것이다. 실제 농림업은 국토의 20% 이상을 사용하지만 그것의 가치는 국내 총생산의 4%에 불과하다. 반면, 국토의 3% 이하를 사용하는 제조업과 서비스업은 국내 총생산의 96%를 생산하고 있는 것이 엄연한 현실임을 지적한다.

지나친 규제는 풍선 효과를 유발해 장기적으로 부동산 시장에 악영향을 미친다
부동산에 대한 각종 규제가 공간의 생산을 억제하고 가격 상승을 초래한다는 것이 저자의 시각이다. 지금까지는 규제를 통해 도시의 밀도를 낮춘다는 정책이 지배적이었다. 그러나 한곳을 누르면 다른 곳이 튀어나오는 풍선과 마찬가지로, 지나친 규제가 오히려 도시의 평균 밀도를 높일 뿐이라고 진단한다.
각종 규제의 결정판이라 할 만한 재건축 아파트에 대해 저자는 정부 정책과 상반되는 견해를 피력한다. 즉, 재건축 단지에 집중되고 있는 규제를 완화 내지는 철폐하는 것이 장기적으로 부동산 시장 안정에 기여한다는 것이다.
“재건축은 저밀도로 낭비되던 땅을 귀하게 써가는 과정이다. 그러려면 부수고 다시 짓는 과정은 불가피하다. 재건축은 자원 낭비가 아니다. 건축 자재가 없어지는 것을 보기 전에 먼저 토지가 낭비되어왔음을 보아야 한다.”(51쪽)
아울러 소형 주택 의무 공급과 재건축 개발 이익 환수제 등도 재건축 의욕을 떨어뜨려 주택의 원활한 공급에 차질을 초래하고, 주택의 실질적 질을 저하시킬 것이라고 지적한다.

규제에 따른 부작용, 그 근거 없는 불안함의 근원을 캐보면
부동산 관련 규제를 풀면 곧 가격 상승의 후폭풍이 몰아칠 거라고 우려를 제기할 수도 있다. 이에 대해 저자는 분당과 일산 신도시의 예를 들어 그런 부작용은 전혀 우려할 만한 것이 아님을 강조한다. 규제가 풀리면 당장은 땅값이 높아지지만 차츰 도시 전체의 집값과 땅값이 떨어진다는 것이다. 토지에 대한 규제 완화가 집값을 낮추는 근본적 대책임에도 그 필요성에 대해 사람들을 설득시키기 어려운 이유는, 집값 하락 효과가 충분히 나타나기까지 상당한 시간이 걸리기 때문이라고 말한다. 실제로 수도권 신도시 건설 사업도 가격 하락 효과가 뚜렷해지기까지 4년 이상 소요되었음을 그 예로 든다. 결국 일시적 지가 상승을 견디지 못하면 택지 공급을 늘리는 일도, 도시의 밀도 분포를 정상화하는 일도, 재건축을 활성화하는 일도 하기 어렵다는 결론을 이끌어낸다.
토지 규제 완화가 야기할 수 있는 정말 심각한 문제로 난개발이 있다. 그러나 분당 신도시의 사례와 같이 계획성 있게 대규모 신도시를 건설하면 충분히 극복할 수 있다는 게 저자의 주장이다.

수도권 규제보다 중앙정부의 권력 분산이 먼저다
한국은 수도권 규제가 가장 강력한 나라로, 과거 수도권 집중 억제책을 시행했던 나라들도 자본 이동성의 증가에 따라 이런 정책을 대폭 완화 내지는 폐기했다는 사실을 들어 수도권 규제의 부적절함을 따진다. 아울러 수도권 과밀 현상을 ‘불가피한 성장통’이라 진단하는 현대의 도시경제학자들과도 의견을 같이한다.
수도권 규제의 배경으로 흔히 거론하는 지역 간 격차에 대해 저자는 정면으로 반박한다. 지역 간 격차의 실상을 보여주는 자료(74쪽 <표 2> 참조)에 따르면, 서울을 비롯한 수도권은 전국 평균 정도의 수준으로 1인당 실질 소득면에서 지역 간 격차가 거의 없다는 것이다. 그리하여 “모든 지역에 인구나 산업을 고르게 분포시키겠다는 발상은 분업과 특화를 성장의 원동력으로 하는 현대 산업사회에 걸맞지 않다.”고 우려를 표한다.
“중앙정부의 막강한 권한이 서울에 있기 때문에 수도권 집중이 일어난 것이라면, 중앙정부의 권한을 지방에 나눠줌으로써 경제 분야에서도 지방 분산을 유도할 수 있다. 막강한 권한은 그대로 둔 채 그 장소만 옮긴다면 또 다른 형태의 집중이 일어날 뿐이다.”(79쪽)

투기 억제는 근본적인 처방이 될 수 없다
투기자들에 대한 세무조사, 투기지역 지정 및 실거래가 과세, 토지거래 허가구역 지정… 부동산 가격이 요동을 칠 때마다 단골로 등장하는 투기 억제 정책들이다. 규제로 인해 생겨난 폐해를 또 다른 규제로 무마하려 한다는 게 투기 억제책에 관한 저자의 입장이다. 저자의 판단에 따르면 투기 억제책으로 부동산 시장을 다스리는 것은 ‘내가 하면 투자, 남이 하면 투기’라는 부정적인 인식에 기반을 두고 부동산 값이 오르는 것을 순전히 투기꾼 탓으로 돌리는 것과 같다. 그러나 ‘투기자’ 혹은 ‘투기 행위’에 대한 저자의 접근 방식은 일반의 인식과는 상당히 다르다. 장기적으로 보았을 때 투기꾼이 값을 올리지는 않는다는 것이며, 오히려 토지 가격의 신호 기능을 원활히 하고 토지 이용을 효율화하는 데 기여한다고도 할 수 있는 것이다.
정부가 강력한 투기 억제책으로 부과하고 있는 세금 문제도 지나칠 수 없다. 우리나라는 조세 수입 중 재산관련세가 차지하는 비율이 OECD 국가 중에서 가장 높다는 것을 자료로 제시한다. 따라서 부동산 거래세의 대표 격인 취득세와 등록세는 폐지되어야 할 세금이라는 게 저자의 주장이다. 그런데 취득세와 등록세는 광역자치단체의 중요한 세원이다 보니 이들은 거래세 폐지에 반대하는 입장이다. 그러나 불합리한 제도는 반드시 개선해야 하므로 “거래세는 없애고 보유세를 높여서 그 세수를 광역 및 기초자치단체가 공동 활용하는 것이 최선의 방안”이라고 강조한다.

부동산 소유자의 사유재산권을 존중하라
우리나라의 농지와 임야는 엄밀한 의미에서 사유재산이라 말할 수 있을까? 불행하게도 표면적으로만 그렇지 실제로는 국유재산이나 다름없다고 저자는 지적한다. 그래서 전체 국토의 90%에 육박하는 토지가 사실상 국유화된 거나 마찬가지라는 것이다. 자기땅의 용도를 결정하고 매매하는 것도 임의로 할 수 없다. 이에 대해 저자는 결국 재산권의 문제임을 강조하며 합리적 대안을 제시한다.
“농지를 다른 용도로 사용하는 것이 타인에게 피해를 주지 않는다면 농지의 용도를 결정하는 일은 농지 소유자의 자유의사에 맡겨야 한다. […] 만약 어떤 토지 이용 행위가 타인에게 피해를 주는 것도 아닌데 규제를 한다면, 정부는 부당하게 사유재산을 침해하는 것이 된다. 그래도 규제가 필요하다면 그에 상응하는 보상을 해주는 것이 마땅하다.”(112~113쪽)
부득이한 경우에는 규제되는 땅에 적절한 보상을 해주어야 함을 강조한다. 이때 보상금은 규제가 없었을 때의 가치를 기준으로 하여 정부가 부담하는 방식이어야 한다. 그것만이 불합리한 규제의 남발을 막을 수 있다는 것이다.

관점에 따라선 저자의 주장이 다소 이상적이고 실현 가능성이 떨어지는 제안으로 비칠 수도 있다. 그래서 다양한 반론을 제기할 수도 있다. 하지만 무엇보다 중요한 것은, 획기적인 인식의 전환 없이는 부동산을 둘러싼 고질적 난제들을 해결해나가기 어렵다는 사실이다. 이 책이 보다 생산적인 논의의 장을 이끌어내 합리적인 부동산 정책이 현실에 적극 반영되게 하는 데 기여한다면 그 자체로 의미 있는 일일 것이다.