개정판 서문_ 부동산 투자서의 한 획이 되다
초판 서문_ 혼란한 갈림길의 작은 이정표가 되기를

▷ 제1장. 한국의 아파트 문화 이해하기

원조 아파트는 언제 세워졌을까
- 서울의 명물이 된 마포아파트 / 그러나 여론은 부정적이었다
천덕꾸러기 시민아파트의 탄생
- 무작정 상경한 이들은 판잣집으로 / 판잣집 대신 시민아파트 / 와우아파트가 무너졌다
강남 개발과 말죽거리 투기 열풍
- 경부고속도로와 ‘졸부’의 탄생 / 단군 이래 최대의 땅 투기
70년대, 서울은 이미 꽉 찼다
- 신선한 땅을 찾아 주말농장을 가꾸다 / 새마을운동과 초가집 추방 운동 / 만원이 된 서울, 그린벨트를 지정하다
황금알을 낳기 시작한 아파트
- 서구화된 문화, 달라진 주거 선호도 / 황금알은 가수요를 낳는다 / ‘도둑촌 파동’이 촉발한 맨션아파트 문화
보편적 주거형태로 자리잡다
- 아파트 선호도는 점점 높아지고 / 가전제품과 아파트로 완성된 ‘생활혁명’ / 여성해방과 ‘아파트 문화’의 탄생
{ insight } 신개념 주택의 계보

▷ 제2장. 아파트값 1차 파동 (1973 ~ 1974)

1차 파동의 배경
- 강남 시대가 열렸다 / 정부 최초의 경기부양 정책 / 토끼와 거북이의 끊임없는 경주
1막 1장, 호황 속의 제비뽑기
- 사실상 최초의 공개 추첨 분양 / 아파트, 투자 대상으로 거듭나다
1막 2장, 일단 사면 대박이 터진다
- 오일쇼크로 추락한 시장, 그러나 / 누구나 몇 번이든 가능했던 선착순 분양
1차 파동의 마무리
- 집값은 올랐는데 소득은 그대로 / 양도소득세의 신설
1차 파동을 돌아보며
{ insight } 서울시 유랑민이 거쳐간 발자취

▷ 제3장. 아파트값 2차 파동 (1977 ~ 1978)

2차 파동의 배경
- 로열층의 등장 / 시장이 잠시 들썩였지만 / 잊혀진 섬, 잠실도의 부활
2막 1장, 시작은 분양권이었다
- 신축 아파트의 인기 / 세금 처방과 공급과잉으로 인한 숨고르기
2막 2장, 너도나도 ‘아파트 신드롬’
- 목화아파트, 분양의 불씨를 당기다 / 누구나 쉽게 투자하는 분양권
2막 3장, 부가세 역풍과 중동특수
- “부동산을 사면 무조건 번다” / 중동특수로 유동성이 넘쳐흐르고
2막 4장, 전국으로 퍼져나간 열기
- 전국을 주름잡는 투기꾼들 / 헌 집 팔고 새 집 사기 / 주택청약제도가 시작되다 / 복부인 전성시대
2차 파동의 마무리
- 정부, 복덕방을 규제하기 시작하다 / 규제를 피해 틈새시장으로 향하는 돈바람 / 미등기전매 근절을 위한 초강수 ‘8.8조치’
2차 파동을 돌아보며
{ insight } 떴다방, 그들은 누구인가

▷ 제4장. 아파트값 3차 파동 (1982 ~ 1983)

3차 파동의 배경
- 아파트 품질은 오히려 좋아졌다 / ‘5일 춘몽’으로 끝난 재당첨 금지 해제 / 불황 속 짧은 들썩임 / 주택임대차보호법의 탄생 / 뭘 해도 시장은 반응이 없었다
3막 1장, 긴 잠에서 깬 부동산 시장
- 뭉칫돈은 사채시장에서 부동산으로 / 개포지구에서 팡파레가 울렸다
3막 2장, 청약통장 확보 전쟁
- 0순위 통장을 잡아라 / 아파트값을 춤추게 한 마술사들 / 공권력이 칼을 빼들었다
3막 3장, 채권입찰제와 목동 개발
- 논란의 그 제도 ‘채권입찰제’의 등장 / 당장의 큰 불은 잡혔지만
3차 파동을 돌아보며
{ insight } 떠돌이 뭉칫돈의 속성

▷ 제5장. 아파트값 4차 파동 (1987 ~ 1991)

4차 파동의 배경
- 아파트, 중산층의 표준이 되다 / ‘7당6락’의 아시아선수촌아파트 / “집 없이 폼 나게 살자”는 신세대 / 집값안정기 혹은 아파트 암흑기
4막 1장, 분위기를 바꾼 ‘3저 호황’
- 미분양은 줄고, 청약가입자는 늘고
4막 2장, 16년 만의 대선과 미분양 해소
- 밀짚모자는 겨울에 사둬라
4막 3장, 꿈틀대기 시작한 투기 바이러스
- 기대감만으로도 시장은 흔들린다 / 재건축 ? 재개발 사업의 시작 / 양도세 중과로 급한 불은 껐지만
4막 4장, 판도라의 상자가 열렸다
- ‘분양가 자율화’, 정말 된다고? / 갈팡질팡 정책이 시장을 부추겼다 / ‘억파트’의 등장 / 신도시 건설, 유일한 희망이 되다 / 신도시 신드롬과 ‘묻지마 청약’
4막 5장, 전세대란에 의한 또 다른 상승
- 전세가가 매매가를 밀어올렸다 / 신도시 분양만 기다리는 대기수요들
4막 6장, ‘평당 천만 원’ 시대의 개막
- 정부 정책도 먹히지 않았다 / 사상 최대의 물량 공세
4막 7장, 믿음이 애써 떠받친 상승장
- 팔고 나면 또 올랐던 학습효과 / 거래는 줄었는데 호가는 오르고
4차 파동의 마무리
- 올라도 너무 올랐다 / 드디어 시작된 신도시 입주 / 신도시가 가져온 전혀 다른 생활방식
4차 파동을 돌아보며
{ insight } 아파트도 자동차처럼 교체주기가 있다

▷ 제6장. 아파트값 5차 파동 (2001 ~ 2006)

5차 파동의 배경
- 시장이 나쁠수록 아파트는 좋아진다 / 대선을 앞두고 잠시 흔들린 시장 / 8학군은 지고, 신도시는 뜨고 / 대중 참여가 쉬워진 법원경매 / 재건축 시장의 활성화
/ 한강조망권이 뜬다
파동의 전조는 전세가 상승에서부터
- 망설이는 실수요자와 ‘갭투자’의 시작 / 천대받던 아파트, 재건축으로 날다 / 미분양 속에서도 전세만 찾는 사람들 / 부동산 부양 카드를 꺼내든 정부
위기 직전, 화기애애한 시장 분위기
- 신도시의 만족스런 생활환경 / 엄청난 공급에도 전셋값은 고공행진 / 한보가 망했는데 부동산은 오른다?
IMF의 충격과 시장의 대혼란
- 무너지는 중산층, 무너지는 주택 시장 / 혼란을 틈타 시행된 분양가 자율화 / 정부의 초강수 ‘분양권 전매 허가’
시장은 생각보다 빠르게 회복했다
- 슬슬 고개를 드는 분양 시장 / 돌아온 떴다방 / 고급 아파트가 더 잘 팔린다
그러나 움직이기엔 아직 두렵고
- 불붙은 주식, 미지근한 부동산 / 투자자는 빠지고 실수요자는 전세로 / 갈 곳 잃은 뭉칫돈들 / 저금리가 분위기를 바꿨다
수요 - 공급을 알면 집값이 보인다
- 전셋값이 오를 수밖에 없는 이유 / 상승과 하락의 주기적인 반복 패턴 / 토끼와 거북이의 경주는 계속된다
주택 시장의 7가지 징크스
- 1단계 : 전셋값이 오른다 / 2단계 : 이사철 소형 아파트값이 오른다 / 3단계 : 미분양 아파트가 잘 팔린다 / 4단계 : 분양시장이 달아오르며 분양가가 오른다 / 5단계 : 강남·신도시 중심으로 오른다 / 6단계(소파동) : 강북·수도권 으로 확산된다 / 7단계(대파동) : 광역시·지방도시로 확산된다
파동 안에서 시장 흐름 분석하기
- 좋을 때와 나쁠 때의 분석법은 달라야 한다 / ‘주택보급률 100%’가 일으키는 착시 현상 / 무엇을 보고 결정해야 하는가 / 주택경기 순환은 계속된다

▷ 제7장. 그로부터 20년 후, 오늘날의 파동은

가장 최근의 파동은 언제였을까
- 움츠린 시장의 어깨를 펴준 정부 정책 / 역대급 저금리 시대의 시작
6차 파동의 시작, 어떤 신호가 있었나
- 청약 시장의 강세 / 전세가격 상승과 매매시장 정상화 / 그러나 회복에 대한 의심은 여전했다
시장이 상승하고 규제가 시작됐지만
- 정부 규제와 투자 심리의 급변 / 뛰는 정부 위에 날아다니는 투자자들 / 불이 붙으면 정부 규제도 소용 없다
본격적 하락은 금리로부터 왔다
- 다들 이 분위기가 계속될 줄 알았다 / 하락 신호를 무시한 영끌족의 최후
파동이 지난 후 알게 되는 것들
- 상승과 하락의 신호에 귀 기울일 것 / 집의 숫자보다 상품성이 중요하다 / ‘영끌’은 양날의 검이다

감수의 글(부룡 신현강) _ 과거의 흐름에서 미래의 신호를 찾아내기를