분당에 사는 박씨는 2008년 감정가 3억 3825만 원 주택을 1억 7500만 원에 경매로 내집마련을 하고 들뜬 기분으로 하루하루를 보내고 있다. 박씨가 낙찰 받은 주택에는 임차인으로 보이는 전입세대가 4세대나 있었다. 주민등록 전입일자가 최초 근저당설정일보다 앞선 임차인 최씨와 최초 근저당설정일보다 늦게 주민등록이 전입된 신씨, 이씨, 노씨가 있었다. 이들은 모두 법원에 권리신고 및 배당요구를 하였다.
이 물건은 선순위 임차인이 있어 낙찰 후 임차인의 보증금 중 일부를 매수인이 인수해야 하기 때문에 일반인들이 입찰을 기피하여 감정가 대비 51.2%나 떨어진 물건이었다. 박씨는 선순위 임차인으로 권리신고한 임차인 최씨의 주민등록 전입일자와 확정일자 그리고 1순위 근저당설정액을 보고 임차인 최씨는 대항력이 없는 가장 임차인이라고 판단하고 입찰해 낙찰 받은 다음 잔금을 납부하였다. 박씨는 인도과정에서 임차인 최씨가 대항력 없는 가장 임차인임을 밝혀내었다.
박씨는 임차인 최씨의 전세보증금을 물어주지 않고 경매주택에서 내보낼 수 있게 되었다. 그래서 박씨는 시세보다 훨씬 저렴하게 경매로 주택을 마련하게 되었다.
서울 강남의 김 여사! 김 여사는 4건의 주택을 경매로 낙찰 받아 짭짤한 수익을 얻었다. 김 여사는 경매에 어느 정도 자신이 붙었다. 2008년 서울 송파구에 있는 오피스텔 경매에 입찰했다. 감정가격 7800만 원, 최저입찰가격 5504만 원. 임차인 1명이 있는데 보증금 6000만 원. 김 여사는 대항력이 없는 임차인으로 문제가 되지 않는다고 생각해 7300만 원에 이 오피스텔을 낙찰 받았다. 잔금을 납부하고 임차인에 대하여 인도명령을 신청하였다. 법원에서 임차인에게 인도명령에 대한 심문서를 보내자 임차인은 대항력이 있다는 답변서를 제출하면서 변호사에게 소송을 위임하였다. 김 여사는 혼자서 ‘임차인은 대항력이 없다’는 답변서를 제출하였다. 하지만 법원은 인도명령에 대하여 기각명령을 내렸다. 김 여사는 인도명령 기각에 따른 항고를 하면서 변호사에게 소송을 위임하였다. 경매로 낙찰 받은지 8개월이 지났지만 소송은 진행 중에 있다.
‘선순위 임차인으로서 대항력이 있다’고 권리신고한 임차인 중에는 가장임차인이 있다. 즉 가짜 계약서를 작성하여 권리신고한 임차인이 있다. 이런 임차인을 찾아 가장 임차인임을 밝혀낸다면 특별한 수익을 올릴 수 있다. 그러나 임차인이 대항력이 없는 임차인이라고 판단하고 입찰에 참여해 매수했는데, 임차인이 대항력을 주장하며 집을 비워주지 않는다면 낙찰자는 실질적인 소유권을 행사할 수 없고, 입주지연에 따른 엄청난 손해를 볼 수 있다. 매수인인 낙찰자는 임차인을 내보내기 위해 명도소송을 제기하거나 임차권부존재 소송 등을 통해 판결을 받아 내보내야 한다. 만일 임차인이 대항력이 있다고 판결나면 임차인의 보증금을 물어주어야 하는 경우도 발생한다. 김 여사가 경매의 임차인들에 대하여 조금만 더 심도 있게 공부했더라면 이런 물건에는 응찰하지 않았을 것이다.
이 책은 경매물건에 세 들어 사는 임차인에 대하여 40여 가지 유형별로 분류하여 대항력 여부와 배당분석 그리고 인도 명도의 난이도에 대하여 사례를 들어 설명하였다. 경매물건에 세 들어 있는 임차인에 대한 권리분석을 완전 정복한다면 경매함정을 피 할 수 있을 뿐만 아니라 진흙 속의 진주를 캘 수 있는 기술을 습득할 수 있으리라 본다.
특히 대항력이 있다고 주장하는 선순위 임차인 중에서 가장 임차인을 찾아내어 이를 입증한다면 특별한 수익을 올릴 수 있다.
이 책은 저자의 “권리분석 비밀과외”, “경매기술 내공쌓기”, “경매의 임차인들”에 최신 경매 사례를 보완하여 새롭게 출판하게 되었음을 참고하시기 바란다.
끝으로 오늘의 제가 되도록 길러 주시고, 가르쳐 주시고 연단 시켜 주신 하나님! 건강과 지혜와 끈기를 주신 하나님께 무한한 감사의 기도를 드립니다.
자, 그럼 페이지를 넘겨 본격적으로 경매의 임차인을 정복하고 경매왕이 되기 위한 힘찬 발걸음 내딛자!