본격적인 인구?세대 감소 시대를 맞이하고 있는 현재, 이러한 현상은 일시적인 것이 아니다. 그러나 정점시의 약 60%까지 감소했어도 일본 건설시장은 미국에 이어 세계 제2의 규모를 자랑한다(이와 관련해서 최근에는 중국을 제외했을 경우 3위인 것이 아닌가 하는 분석도 일고 있다). 이처럼 풍요로운 시장 덕분인지 일본 건설회사 중에서 외국에서 활로를 개척하고자 하는 기업은 한군데도 없다. 구미의 건설업자들이 해외 전개에 적극적인 것과는 대조적인 모습이다.
물론 건설?부동산업을 글로벌화하려면 극복해야 할 다양한 과제들이 있다. 그러나 장래를 향해 도전하지 않는다면 언젠가는 ‘삶은 개구리’가 되어 버릴 우려가 있다. 뜨거운 물에 산 개구리를 넣으면 펄쩍 뛰어오르지만, 차가운 물에 넣고 서서히 열을 가하면 개구리는 온도 변화를 감지하지 못해서 한 번 뛰어보지도 못하고 그대로 죽는다는 얘기다.

일본 건설사들도 중동이나 아시아 등 외국으로 진출하고 있다. 특히 중동에서는 대형 건설사를 중심으로 교통 인프라, 고층 맨션 등 수백억에서 수천억 엔 단위의 대형 건설 공사를 잇달아 수주하고 있다. 각 건설 회사의 매출에서 차지하는 중동의 비율이 매년 늘어나는 추세다.
그러나 아직 수익 면에서는 많은 과제가 남아 있다. 특히 대형 안건은 단 한 건에서라도 수익이 악화되면 그 여파가 매우 크기 때문에 어떤 건설회사라도 기본적으로는 매우 신중하게 접근하고 있는 상황이다. 예를 들어 전 세계 건설사들이 집결해 있는 중동시장에서도 기능공 부족이 심각하여 인건비 상승으로 인한 수익 악화가 심화되고 있다. 나아가 해외 사업은 서로 다른 관습, 환율 리스크, 베트남 교량 붕괴 사고와 같은 재해 위험도 따른다.


높은 투자 수익을 기대하는 기회포착형 부동산의 가격이 상승하는 국면에서는 지방이나 주택 등 소규모 물건의 매매도 성립한다. 단기에 자본 이익을 획득할 수 있고 물건을 장기간 떠안고 있을 위험부담이 적기 때문이다. 그러나 구입 가격과 매각 가격의 차가 작아지면 사모 펀드가 중소 물건에 투자하는 의미가 없어진다. 상세한 내용은 후술하겠지만 현금 흐름이 불안정한 중소 물건은 기관투자자 입장에서는 장기 자산 운용 대상이 될 수 없기 때문이다. 최종적으로 살 사람이 나서지 않으면 유동화 플레이어 사이에서 부동산이 왔다 갔다 하는 ‘캐치볼 상황’도 성립하지 않는다. 이것이 현재 일어나고 있는 패닉 상태의 정체다.

지금까지 부동산 유동화 업자가 성장할 수 있었던 것은 부동산 가치가 회복한 덕을 톡톡히 봤기 때문이라고 말하지 않을 수 없다. 물건을 취득하여 수개월에서 일 년 정도 보유했다가 매각하는 행위를 반복하여 이익을 얻었다. 업자에 따라서는 부가가치가 높은 리노베이션이나 비용 절감, 리스 사업 등을 실시하여 가치를 향상시키기도 했지만 대부분의 경우 충분하지는 않았다. 많은 유동화 업자가 투자에서 자금 회수까지의 속도를 중요시할 뿐 가치 향상은 ‘곁가지’였다. 앞으로의 핵심형 시장에서는 지금까지의 높은 회전?속도 중시의 경영 모델은 통용되지 않는다. 그 이유는 ① 전매 차익이 적은 점, ② 경합이 늘어나 외형적인 가치 향상만으로는 차별화할 수 없다는 점, ③ 단순 전매 목적의 투자 안건에는 융자 받기가 어렵다는 점 등이다.