부동산 공부, 시작이 어려운 당신에게,

운명을 바꾸는 부동산 투자수업(기초편)

이틀 만에 완독해버린 정태익(부읽남)님의 ＜운명을 바꾸는 부동산 투자수업(기초편)＞.

부동산 투자에 대한 마인드 확립부터 부동산 투자를 위한 기초지식까지 편하게 접근할 수 있도록 쓰여서 입문용으로 좋은 책이었다.

나의 현재는 과거 행동의 결과입니다. 그리고 지금껏 나를 지배해온 사고방식 때문에 그런 행동을 해온 것입니다. 현재의 내 모습이 만족스럽지 않나요 

인생을 바꾸고 싶다면, 생각부터 바꿔야 합니다.

p.5 머리말(투자수업을 시작하기 전에)_생각이 행동을 바꾸고 행동이 인생을 바꾼다

스무 살 성인이 될 때까지 저자에게 부자가 되는 방법을 가르쳐준 사람은 아무도 없었다고 한다. 또, 지금은 퇴사했지만 유명한 대기업에 입사했던 그가 대학도 남들 가는 대로 가고 학점도 1점대에 한치 앞날이 보이지 않았던 인생을 살았던 때가 있었다니 상상이 잘 되지 않는다.

그랬던 그가 아르바이트에서 돈을 모으려고 점심도 굶으며 일하다가 손님이 남긴 탕수육에 손을 댈 뻔하며 좌절했던 날. 그즈음 어머니에게 받은 100만원으로 우연히 주식을 시작하고, 그렇게 가볍게 시작한 주식에서 수익을 내면서 일말의 희망을 발견하고.

로버트 기요사키의 「부자 아빠 가난한 아빠」를 만나며 결심을 하게 된다.

나는 돈을 위해 일하지 않는다. 돈이 나를 위해 일하게 하겠다.

돈이 일하게 하는 시스템을 만드는 데 내 남은 인생을 투자할 것이다.

p.13 머리말(투자수업을 시작하기 전에)_생각이 행동을 바꾸고 행동이 인생을 바꾼다

「부자 아빠 가난한 아빠」의 핵심은 이거다, '돈이 나를 위해 일하게 하라.'

저자 역시 이 책을 읽고 생각이 바뀌고 행동이 달라지기 시작했다고 한다. 그러다가 그의 멘토이자 지침서인 그 책의 저자인 로버트 기요사키가 '부동산으로 돈을 번 사람'이란 걸 보고는 자신도 부동산 투자에 관심을 갖게 되었다고 한다.

그가 부동산에 관심을 가지고 투자를 하던 당시만 하더라도 주변에서는 뜯어 말리는 상황이었다. 하지만 그는 흔들리지 않고 자신의 판단대로 밀고 나갔다. 그 결과 그 당시 매수했던 6채의 아파트로 1년 사이에 1억원의 수익을 올리는 결과를 얻기에 이른다.

책을 다 읽고난 지금, 머리말의 일화를 비롯한 메시지들이 책에서 하고 싶은 말의 핵심이라는 생각이 든다.

생각보다 많은 사람들이 경제도서를 많이 읽고, 자기계발서를 읽으면서 꾸준히 투자 공부를 하고 있지만 행동으로 옮기기까지 많은 시간이 걸린다. 물론 나처럼 보수적인 성향의 사람이라면 행동을 떠나서 생각이 바뀌는 것부터 힘든 경우도 더러 있을 것이다.

책은 말머리에서 이 책 한 권으로는 어떻게 투자할 수 있을 기대는 고이 접어두라고 한다. 이 책이 좋은 투자 지역을 집어주길, 책 한 권이 나를 투자의 귀재로 바꿔주길, 어떤 대가도 없이 부자가 되길. 이런 생각에 대해 경계한다.

하지만 정말 '부자'가 되고 싶다면 생각을 바꾸어야 한다. 이 책은 좋은 입문 도서가 될 수 있겠지만 이 책 한권으로 답을 구하려고 하면 안되고 투자는 개인의 선택이기 때문에 누군가에게 완벽한 답을 얻으려고 해서도 안된다.

이 책을 통해 내가 느낀 것들이었다.

부자가 되지 못하더라도, 하다 못해 안정적인 노후를 생각해서라도(회사는 나를 책임져주지 않는다) 아무 생각 없이 돈만 모아서는 안될 것 같다.

기초편은 총 6부로 나누어져 있다.

1부 왜 반드시 투자해야 하는가/2부 왜 지금 투자해야 하는가/3부 투자의 출발선에서 고민하는 것들/4부 투자금 모으기 불변의 법칙/5부 부동산 투자 개념 잡기/6부 부동산 시장 환경의 이해로 구성되어 있는데, 1~3부는 '투자 마인드 확립'을 위한 내용들이, 4~6부는 투자를 계획했다면 '투자금을 마련하는 것부터 부동산 기본 개념'을 잡아보는 내용으로 구성되어 있다.

혹시 이렇게 생각할지도 모르겠습니다. 차라리 전세로 살고 투자금을 빌릴 수도 있지 않느냐고요. 그렇지 않습니다. 월세 살면서 보증금 2,600만 원을 아끼고, 여기에 대출까지 받아서 최대한 투자금을 늘리는 게 투자자의 마인드입니다.

p.73 2부 왜 지금 투자해야 하는가_05 여전히 당신은 집을 사도 좋다

지금 살고 있는 집을 팔면 어떻겠냐고 남편이 물은 적이 있었다. 그리고 월세에 살면서 돈을 모아뒀다가 후에 또 집을 사자고 하는데 솔직히 처음에는 이해가 잘 안되었었다.

하지만 책을 읽고난 뒤 남편과 다시 대화해보니 남편은 철저히 '투자자'의 마음가짐으로 생각하고 있었음을 이제야 깨닫게 된 것 같다.

'집을 돈으로만 보지 말자. 집은 자산이면서 동시에 필수재이다. 가능한 한 빨리 나에게 맞는 집을 찾자. 특히 실거주할 집이 필요하다면 더욱 그렇다.

단, 집은 자산으로서도 기능하니, 오를 집을 찾는 눈을 키우자.

p.75 2부 왜 지금 투자해야 하는가_05 여전히 당신은 집을 사도 좋다

투자자로써 집을 보기 어렵다면 나는 이 생각부터 시작하는 것도 좋다는 생각이 든다.

투자의 목적이라기보다는 '실거주할 집을 찾는데 기왕이면 오를 집을 찾는게 내게 좋지 않을까?'라는 생각 말이다.

실제로 그런 생각을 가지고 부동산 책을 처음 집어 들었고, 동시에 남편과 대화를 나누며 그의 투자 계획을 존중하며 듣고 함께 의견을 나누고 싶어 공부를 해야겠다는 생각을 했기 때문이었다.

기왕 내가 살 집, 좋은 곳, 가격이 오를 곳에서 살면 더 좋은 거 아닐까.

사실 인플레이션을 고려하면 대출 상환 기간을 길게 잡아서, 이자를 더 내더라도 최대한 매달 적은 돈을 갚는 게 유리합니다.

인플레이션으로 인해 그사이 집값도 오른다면 시간이 지날수록 대출금은 덜 부담스러워집니다. 그래서 자본주의 사회에서는 인플레이션에 대해 꼭 알아야 합니다.

p. 159 4부 투자금 모으기 불변의 법칙_15 부자는 대출을 투자금으로 활용할 줄 안다

핵심은 나의 투자 실력입니다. '부자 마인드'를 가진 사람은 이자로 나가는 돈보다 큰 수익을 만들어낼 수 있는 실력을 갖추려고 노력합니다. 대출이 문제가 아니라 그것을 다루는 '나 자신'이 문제의 본질이라는 말입니다.

p.162 4부 투자금 모으기 불변의 법칙_15 부자는 대출을 투자금으로 활용할 줄 안다

투자에 관심이 많은 남편과 투자에 엄청 보수적인 내게 공통점이 한가지 있다. '대출'을 극도로 두려워한다는 점이다.

특히 나는 어렸을 때부터 집에서 대출로 가족들이 힘들어하는 걸 보면서 자랐고, 간접적으로 그 영향을 받아서 아주, 몹시, 부정적이다. 물론 살면서 대출 안받고 사는 사람들을 보기가 더 힘들었던 것 같기는 하다. 그래서 '어쩔 수 없는 상황'이라든지, '최후의 보루'와 같은 개념으로 '대출'을 생각하고 있었다.

운이 좋게도 아직 남편은 그걸 경험해보지 않고 자라서 오히려 굳이 받지 않아도 될 것, 급하면 '차라리 집에 빌리는 게 낫다'주의다.

이건 집의 경제 환경에 따라 다른 부분이라 어쩔 수 없다치더라도 일단 둘다 몹시 부정적인 입장임은 확실하다.

하지만 책은 투자를 하기 위해서는 레버리지를 적극적으로 활용해야 한다고 한다. 주식 투자와 같은 투자 방법에 비해 워낙 큰 금액이 들어가니, 엄청난 현금부자가 아닌 이상은 레버리지를 끼고 할 수밖에 없기 때문인 것 같다.

그럼에도 아직 우리 부부에게는 레버리지를 활용한다는 부분은 신중한 입장이지만, 적극적으로 투자를 하고 싶고, 이를 활용할 수 있어도 대출이 주는 압박감과 부정적인 생각 때문에 하지 못하는 사람들이 있다면 읽어봐도 좋은 부분이었을 것 같다.

핵심은 고점과 저점을 맞히는 게 아니라, 앞으로 이 집의 가격이 오를 것인가 또는 떨어질 것인가 하는 '방향성'입니다. 내가 얼마에 샀건 그보다 더 오른다면 투자할 가치가 있습니다. 

p.119 3부 투자의 출발선에서 고민하는 것들_11 저점에서 사서 고점에서 팔려고 하지 마라

기초편은 아무래도 절반이 투자 마인드에 대한 이야기지만, 그래도 부동산 투자 기초 지식에 대한 이야기도 담겨 있다.

이 문장도 눈길이 갔는데, 이유는 주식 투자를 실패했을 때의 경험이 떠올라서였다. 내 딴에서는 '성장할 것 같은데'라고 생각하면서 계속 지금이 고점인가 저점인가 혼자 고민했던 적이 있었다. 그럴 때면 주변에서 '그건 알 수 없다'라고 했고, 고민끝에 샀는데 정확히 고점에 물려있다.

지금 생각하면 나는 이 회사가 더 '성장할' 것인지, 이 주식의 가치가 '더 오를 지' 그 방향성에 대해서 제대로 분석한 적은 없었던 것 같다.

이 장에서는 부동산 수요와 공급, 즉 가격에 영향을 미치는 요소를 크게 4가지로, '국가 경제 상황, 지역, 부동산 정책, 심리'적인 영향으로 간략히 정리해준다. 또한 투자하기 전 체크해야 할 지표들로 '아파트 미분양률, 경매 낙찰가율, 향후 3년간의 입주물량, 인구와 가구 수 증감'등을 주시하라고 알려준다.

부동산 가격의 방향성을 살펴보는 데에 이렇게 다양한 요인들이 있다는 것을 새삼 깨닫는다.

내가 보기에 좋은 지역이고 괜찮은 집인 것 같은데 이상하게 저렴하게 느껴지는 곳이 있습니다. 반대로 내 생각에는 별론데 비싼 집도 있고요. 그건 그 지역이나 집이 저평가 혹은 고평가된 게 아니라, 내가 모르는 이유가 있는 겁니다. 내 눈에 보이지 않는 어떤 요소가 이미 가격에 반영되어 있는 거죠.

핵심은 현재의 가격 그 자체가 아니라, 가격에 영향을 주는 요소가 무엇인지를 알고 그것이 미래에 바뀔 여지가 있는지 살펴보는 것입니다.

p.193 5부 부동산 투자 개념 잡기_18 세상에 저평가된 집은 없다

가끔 남편과 부동산 검색을 하면서 이사 가고 싶은 동네의 집들 가격을 살펴볼 때가 있다. 그 동네에서 비싼 아파트들은 대부분 일명 '학품아'와 같이 학교를 끼고 있거나 학교 근처에 위치해 좋은 아파트들이 대다수였다. 혹은 아파트 네이밍 때문에 기본적으로 비싼 경우도 있고.

그런데 간혹 딱히 그런 이유도 보이지 않는데 그 동네의 소위 '대장아파트'라고 불리며 비싼 가격의 아파트들도 있다.

이 장에서는 그런 의문들을 '위치, 편리함, 관심, 우월감'의 4가지 요인으로 설명해주고 있다.

그런데 위치나 편리함은 그렇다고 치더라도, 관심과 우월감은 다소 심리적인 요인이라 애매했던 부분이었다. 그래도 관심은 사람들이 여러가지 분석한 결과 관심이 생겼다는 것으로 이해되긴 했는데, '우월감'은 무엇일까 의아했다.

우월감은 쉽게 생각하면 '강남'이나 그 도시의 '1등 지역'에 살 때 사람들이 느끼는 우월감, 또는 어떤 '브랜드 아파트'에 살 때 누군가의 부러움의 대상이 되는 기분. 이런 것들도 생각보다 큰 영향을 준다는 것이었다.

정리하면, '학군이 좋으면 집에 대한 수요가 몰리면서 집값이 오른다'가 아니라, '고소득 거주자가 많아지면 학원에 대한 수요가 생겨나고, 이에 따라 학원들이 모이면서 학군이 발달한다'고 보는 편이 타당합니다.

이런 학원가, 학군지가 발달할수록 그곳을 떠나지 않으려는 수요를 만들기 때문에 가격 상승 요소로 작용합니다.

p.204 5부 부동산 투자 개념 잡기_19 강남아파트가 평당 1억이 넘는 진짜 이유

이 부분은 강남 아파트에 대한 분석을 했던 장이었다. 그런데 개중 인상적이어서 체크해뒀다.

나는 당연히 학군이 좋은 곳이 아파트 가격도 비싸고 계속해서 경쟁력이 있는 아파트라고만 생각을 해왔다.

물론 아주 틀린 말은 아닐 것 같지만, 여기서는 학군이 좋아서 집값이 꼭 오른다기보다는 어떻게 학원에 대한 수요가 생기고, 학군이 발달하고, 그게 집값이 반영이 되었는지 설명해줌으로써 집값의 방향성을 이렇게도 분석할 수 있구나 하는 깨달음을 주었던 부분이라 인상적이었다.

옛날에는 내가 내 집을 마련해서 산다는 것에 대한 감이 없었다. 그러면 당연히 살아오면서 보았던 걸 기초로 생각할 수밖에 없다.

그러다보니 나는 당연히 결혼하면 처음에는 '전세'를 끼고 살고, '연식이 좀 된', '20평대 초반'의 아파트에서 신혼은 근근이 시작하겠지라는 막연한 생각만 있었다. 아이가 학교에 들어갈 때까지는 좀 이사를 감수해야할지도 몰라, 운이 좋으면 리모델링을 좀 하고 들어갈 수 있지 않을까, 그런 지극히 감상적인 생각 뿐이었던 것 같다.

아마 지금의 남편을 만나지 못했으면 정말 그런 삶을 살거나, 운이 나쁘면 전세 사기같은 나쁜 일에 휘말렸을지도 모른다는 생각에 아찔할 때도 많다.

하지만 유년시절 그렇게 살았다고해서 나도 그렇게 살아야하는 것도 아니고, 그렇게 살리란 보장도 없는 시대다. 정보는 넘쳐나고 많은 사람들이 자신의 시간을 활용해 기꺼이 부자가 되기 위해 고군분투하고 있다.

너무 보수적으로만 접근하지 말고 나의 미래를 위해 조금은 더 투자에 적극적일 필요는 있지 않을까. 또, 그간 너무 쉽게 살려고만 생각했던 것은 아닐까. 여러가지 자극을 받았던 책이었다.

부동산 책을 처음 접하거나, 가볍게 지식을 얻고 싶은 사람, 투자 마인드에 대해 고민중인 사람들에게 조심스레 추천해보고 싶다.

 공부하면서 얻은 것은 늘어나는 식비, 늘어나는 뱃살이었다. 1년 동안 밀어둔 일을 이제 2023년에는 처리해야 하는데 , 부동산 관련일이다. 관심을 떼고 보니 바뀐 정책들이 너무 많고 세금쪽은 너무 바껴서 도대체가 따라잡을 수가 없다. 책을 보고 마인드를 다잡을 수는 있는데 아무래도 세무사님과 찐한 상담을 받아야 할 것 같다. 이 책은 내가 다시 부동산에 발을 디밀가 말까 간보는 중에 읽게 된 책이다. 

  마인드 다잡아가면서 읽기에는 괜찮다. 시작이 반이고 맘먹기가 힘든 법이니 말이다. 저자도 초반에 말하고 있지만 어느 지역이 오를 것인지 찍어주는 책은 아니다. 부동산 투자에 관심이 없던 사람이 처음으로 접하기 좋은 책이다. 

첫단추는 절약이고 투자의 최소한의 금액인 3000만원을 모으라는 말씀, 솔직히 요 3000만원을 모으는 것 부터 가족이 많고 마구 먹어된다면 쉽지 않은 도전과제다. 암튼 모았다 치고 이 돈을 가지고 불려가기 시작해야 하는데 요즘은 갭투자도 쉽지 않고 다주택자들 세금도 많이 때리니 똘똘한 실거주용으로 구매하는 것을 권장한다. 

 새롭게 알게된 어플은 아실(아파트 실거래가)사이트, 부동산지인의 빅데이터 유용한 정보를 제공해주는 사이트일 것 같다. 아파트 구매할 사람들이 공부하면서 찾아 보면 좋을 어플같았다. 최근에는 호갱노노에서 문의하다 화상으로 물건을 알려주면서 VR로 집내부구조 동영상도 보여주는데 마냥 신기했다. 나는 중개업자를 볼 수 있는데 내 얼굴은 볼 수 없으니 안심하라고 했다. 부동산 중개도 VR로 중개해주는 시대가 온 것인데 버전업 좀 해야 할 필요가 있겠다 싶었다. 물론 내부가 아니라 주변 환경은 발품을 해야 겠지만 아는 지역이라면 요 것 만으로도 수박 겉핥기는 될 듯 싶었다.