저금리 때문에 전세보증금을 받아도 마땅한 투자처가 없는 집주인들이 월세를 선호하면서 전세에서 월세로 임대유형이 빠르게 변하고 있다. 이러한 변화에 따라 전세 중심으로 만들어졌던 법규와 제도는 월세 중심으로 바뀌어야 한다. 월세 세입자들을 위한 대표적인 제도가 바로 ‘전월세전환율’이다. 전월세전환율이란 전세 보증금을 계약기간 중 월세로 전환할 때 적용하는 비율을 말한다. 현재 전월세전환율은 기준금리에 4를곱하는 방식으로 운영되고 있다. 「주택임대차보호법」에서 정해놓은 전월세전환율의 상한선은 6%지만 현실적으로 잘 지켜지지 않고 있다. 30대 직장인 이 모 씨는 보증금 1억 원에 전세로 계약해 살고 있었다. 2년마다 찾아오는 계약갱신 주기가 끝나갈 즈음 집주인이 보증금 2천만 원에 월세 70만 원으로 전환하겠다고 통보했다. 주택임대차보호법에서 정한 전월세전환율 상한선 6%를 적용하면 보증금 2천만 원에 40만 원이 적당하다. 그러나 전월세전환율은 임대기간 내에 전세를 월세로 전환할 때만 적용된다는 사실을 뒤늦게 알았다. --- p.24
예를 들어 분양 홍보물에 역세권 5분 거리라고 해서 직접 가서 확인해보면 도보로 10분 이상 걸리는 경우도 있고, 심지어 차량으로 5분 넘게 걸리는 곳도 있다. 따라서 현장에 가서 도보로 얼마나 걸리는지 직접 걸어보면서 확인해보아야 한다. 역세권 이외에도 주위에 혐오시설은 없는지, 주변 환경은 괜찮은지, 편의시설은 제대로 갖추어져 있는지 등을 꼼꼼히 확인하는 자세가 필요하다. 경기도 일산에서 분양중인 모 아파트 단지의 경우 풍산역과 일산역 사이의 더블역세권이라고 광고하고 있다. 하지만 단지에서 일산역까지는 1km 이상 떨어져 있으며, 도보로 18분이 소요된다. 풍산역까지는 도보로 10분 넘게 걸린다. 서울시 도시계획용어 사전에 따르면 역세권이란 ‘역을 중심으로 상업과 업무, 주거 활동이 이루어지고 보통 걸어서 5~10분 안에 도달할 수 있는 권역으로 역사 중심으로부터 500m 이내’라고 규정하고 있다. 따라서 일산의 모 아파트의 경우에는 명백한 과장광고에 해당된다. --- p.49~50
‘형질변경’이란 절토·성토·정지·포장 등의 방법으로 토지의 형상을 변경하는 행위와 공유수면을 매립하는 행위를 말한다. 국토의 계획 및 이용에 관한 법률에서는 각종 개발행위에 대해 허가를 받도록 하고 있다. 예를 들어 토지의 형질변경을 통해 주택을 건축할 경우 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」에 따라 개발행위 허가를 받아 지목을 대로 변경하고 다시 「건축법」의 건축 허가를 받
는 절차를 거친다. 그러나 실제로는 건축 허가와 동시에 개발행위 허가가 의제되도록 「건축법」에서 규정하고 있다. 주의할 것은 모든 땅이 건축을 위한 형질변경을 받을 수 있는 것은 아니며, 주변 환경이나 도로 등 여건을 고려해 허가권자가 재량으로 결정한다는 점이다. 구체적으로 시행령에서 개발행위별 허가기준을 정하고 있다. 한편 형질변경에 따른 개발행위는 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 시행령에서 규제하고 있다. --- p.74
‘재건축’이란 건물소유주들이 조합을 구성해 단독주택이나 아파트 같은 노후된 주택을 헐고 새로 짓는 개발 사업을 말한다. 재개발은 공공사업의 성격을 띠지만, 재건축은 민간주택사업의 성격이 짙다. 1960년대 후반 이후 국내에 공급되기 시작한 아파트들은 대부분 20~30년이 경과하면서 기능과 시설 면에서 크게 노후화되어 거주민들이 상당한 불편을 겪었다. 이 같은 문제를 해결하기 위해 1980년대 중반부터 재건축으로 신규 주택을 얻고자 하는 수요가 급증했다. 1988년에 정부는 「주택건설촉진법시행령」을 개정해 재건축을 할 수 있는 공동주택 판단기준 및 조합설립 절차와 규정을 만들었다. 재건축 사업은 큰 수익을 낼 수 있는 수단으로 인식되면서 부동산투기의 대상이 되기도 했다. 재건축시장은 정부의 정책에 따라 크게 영향을 받는다. 정부는 2014년 9·1 부동산 대책을 통해 재건축 연한을 40년에서 30년으로 단축했다. 이렇게 재건축 연한을 단축함으로써 재건축 대상은 전국적으로 40만 가구에서 2020년에는 80만 가구로 2배나 증가한다. --- p.101~102
신도시는 규모가 큰 계획적 개발이라는 특성으로 대중교통 접근성이 좋고, 편의시설과 인프라가 잘 갖추어져 있다. 또한 집적효과가 뛰어나고 생활이 편리하기 때문에 그 인기는 지속될 것으로 예상된다. 특히 서울로의 접근성이 뛰어난 수도권 신도시 아파트는 상승세를 타고 있다. 2015년 7월을 기점으로 광교신도시 아파트 매매가격은 2년 전에 비해 18.86%인 6천만 원이나 올랐다. 이는 경기도 평균 상승률 6.29%의 3배 수준이다. 이처럼 광교신도시에 대한 관심이 높은 이유는 서울 강남역으로 연장되는 신분당선 역세권 수혜지역이기 때문이다. 서울로의 접근성이 뛰어난 수도권 1기 신도시에 대한 관심은 지속적으로 증가할 것이다. 1기 신도시는 서울에서 20~30km 거리에 입지하고 있어 서울과 지리적으로 가깝다. 또한 전철과 광역버스 등 대중교통도 잘 연계되어 있어 접근성도 매우 좋다. 수도권 2기 신도시는 1기 신도시에 비해서는 조금 먼 40~50km 거리에 입지하고 있지만, 계획도시라는 장점이 있어 거주하기에 편리하다. --- p.124~125
전월세대란과 저금리로 인해 다가구주택·다세대주택·연립주택·빌라에 대한 투자가 증가하고 있다. 다가구주택·다세대주택·연립주택·빌라는 아파트에 비해 임대료가 저렴해 서민들의 주거상품으로 인기를 끌고 있다. 그러나 아파트에 비해 주차공간·편의시설·녹지공간 등이 부족하고, 주거환경이 열악하기 때문에 꼼꼼히 살펴보고 투자해야 한다. 다가구주택은 임대수익을 얻는 것을 목적으로 활용하는 것이 좋다. 또한 구분소유가 불가능하기 때문에 초기 투자비용이 많이 든다는 점을 고려해야 한다. 다세대주택은 구분소유가 가능하기 때문에 1~2채씩 매입해 임대수익을 얻을 수 있다. 그러나 아파트에 비해 편의시설과 주거환경이 열악하다는 점을 고려해야 한다. 연립주택은 아파트가격에 부담을 느끼는 실수요자의 경우 실거주를 목적으로 매입하는 것도 고려해볼 수 있다. 30대 직장인 김 모 씨는 2년 전 은평구에 85m² 빌라를 매입해 임대를 주고 있다. 최근 전월세대란으로 매매가격과 임대료가 상승하면서 성공적인 투자라고 자평하고 있다. --- p.145~146
60대 이 모 씨는 은퇴 후 경치 좋고 공기가 맑은 한적한 강원도의 전원형 실버타운에서 살았다. 그러나 수도권에서 너무 멀어 가족들이 방문하기 어렵고, 대중교통으로 외출시 어려운 점도 많았다. 아직 경제활동을 할 수 있는 연령층이기도 해서 도심에 있는 실버타운으로 옮겨 생산 활동을 하면서 노후를 보내야겠다고 생각했다. 우리보다 고령화가 먼저 진행된 일본의 경우 전원형보다는 도심형이 활성화되었다. 평균 수명이 늘어나면서 은퇴 후에도 생산 활동을 하면서 노후를 보내려는 노인층이 증가해 대중교통 접근성이 좋은 역세권의 도심형 실버타운으로 수요가 몰렸기 때문이다. 실버타운이란 노인주택단지로, 고령화 시대라는 트렌드에 어울리는 부동산 주거상품이다. 실버타운은 과거 농어촌지역·휴양지역·전원주택단지 등에서 많이 건설되었지만, 최근에는 편의성을 갖춘 도심 실버타운이 인기를 끌고 있다. 고령사회로 진입중인 우리나라의 경우 실버타운이라고 불리는
노인주택사업은 더욱 활기를 띨 것으로 보인다. --- p.171~172
도시지역은 인구와 산업이 밀집되어 있거나 밀집이 예상되는 지역에 대해 체계적인 개발·정비·관리·보전 등이 필요한 지역이다. 도시지역은 주거지역·상업지역·공업지역·녹지지역으로 구분된다. 주거지역은 전용주거지역(1~2종)과 일반주거지역(1~3종), 준주거지역으로 다시 나누어진다. 전용주거지역은 다세대·다가구 등 저층 주택만이 들어설 수 있는 땅을 말한다. 일반주거지역은 편리한 주거환경을 조성하기 위해 지정된 땅으로 아파트가 주로 들어선다. 준주거지역은 주거기능을 주로 하되, 상업적 기능의 보완이 필요한 경우에 지정된다. 전용주거지역보다 일반주거지역의 용적률이 더 높으며, 일반주거지역 중에서도 1종보다 3종의 용적률이 더 높아 토지가격이 더 비싸다. 상업지역은 중심상업·일반상업·근린상업·유통상업 등으로 구분된다. 이들 중 중심상업지역의 용적률과 건폐율이 가장 높아 토지가격이 가장 비싸다. 공업지역은 전용공업·일반공업·준공업 등으로 구분된다. 도시지역에서는 준공업지역의 활용도가 가장 높다. --- p.199
토지는 환금성이 떨어지고 전문적인 지식을 필요로 하는 만큼 매매시 신중을 기해야 한다. 토지투자에 실패하지 않기 위해서는 다음의 내용에 따라 사전에 꼼꼼하게 준비하고 분석해야 한다. 첫째, 매입하는 목적을 분명히 하고, 자금계획을 잘 세워야 한다. 토지는 전원주택을 지을지, 농사를 지을지 등 목적을 분명히 하고 매입한다. 또한 수요가 많지 않기 때문에 5년 이상의 장기적 관점에서 투자해야 한다. 주택 등에 비해 대출한도가 낮다는 단점이 있기 때문에 자금계획을 잘 세우는 것이 중요하다. 둘째, 공적서류를 꼼꼼하게 검토한다. 토지는 규제가 많기 때문에 사전에 개발할 수 있는지를 확인해야 한다. 토지가 마음에 든다면 해당 지자체를 찾아가 토지이용계획확인서·토지대장·지적도·등기부등본·산지이용구분도 등을 발급받아 문제가 없는지 충분히 검토한다. 셋째, 반드시 현장을 확인해야 한다. 서류만으로는 확인하기 어려운 것들이 있으므로 직접 현장조사를 통해 확인한다. 「지적법」상 지목과 현황지목이 일치하는지, 주변 토지는 어떻게 이용되고 있는지, 도로가 지적공부와 일치하는지 등을 살펴야 한다. --- p.222
권리분석을 제대로 하지 않고 경매에 참여했다가는 금전적 피해를 입기 쉽다. 정확한 권리분석을 하기 위해서는 기본적인 법률 상식을 알아야 한다. 그리고 경매에서 좋은 물건을 고르기 위해서는 소멸되는 권리가 무엇인지, 인수해야 하는 권리가 무엇인지를 찾아내는 안목을 길러야 한다. 우리나라의 「민사집행법」은 소멸주의를 원칙으로 하고 있다. 그래서 경매 종료와 함께 등기부등본상의 근저당권·저당권·가압류 등은 원칙적으로 소멸된다. 하지만 예외적으로 소멸되지 않고 낙찰자가 인수해야 하는 권리들도 있으므로 이를 잘 알아두고 주의해야 한다. 권리분석은 법률상의 문제를 사전에 파악하는 작업이기 때문에 경매부동산에 관한 권리관계는 등기부등본으로 분석해야 한다. 그러나 등기부등본상에 등기되지 않은 권리가 존재할 수 있기 때문에 등기부상의 권리를 무조건 믿어서는 안 된다. 대표적으로 유치권을 예로 들 수 있다. 주택들 중에는 미등기된 건물이 있는 경우도 간혹 있다.--- p.248
은퇴한 50대 후반의 최 모 씨는 4년 전 서울 강남의 한 복합쇼핑몰 내 전용면적 11.55m²(3.5평)인 구분 상가를 경매를 통해 구입했다. 감정가는 8천만 원이었고, 감정가의 15% 선인 1,200만 원에 낙찰받았다. 저렴한 금액에 상가를 낙찰받았다고 좋아했으나, 전자제품 상가가 많이 입주한 해당 쇼핑몰은 소규모 전자제품 판매업이 갈수록 어려워지면서 세입자가 나타나지 않고 있던 상황이었다. 아직도 임차인을 찾지 못한 최 모 씨는 매달 관리비만 내고 있다고 한다. 성 모 씨도 2년 전 인천시 계양구의 전용면적 264m²(약 80평)짜리 상가를 낙찰받았다. 감정가는 10억 원이었고, 감정가의 40% 선인 4억 원에 상가를 손에 넣었다. 낙찰금의 70%는 금융권 대출로 마련하기까지 했다. 그런데 낙찰 후 1년 넘게 세입자를 찾지 못해 대출이자와 관리비만 내면서 발을 동동 굴렀고, 최근에야 상가를 여러 개로 쪼개 구분등기를 한 후 세입자를 간신히 구할 수 있었다. 상가 경매는 낙찰된 가격보다는 상권을 분석해서 낙찰 후 세입자를 구할 수 있는지를 최우선적으로 고려해야 한다. --- p.273
60세 이상의 부모가 18세 이상의 자녀에게 창업자금을 증여하는 경우에는 창업자금 사전상속 특례가 인정된다. 이 경우 5억 원 공제 후 10%의 세율로 과세하고, 상속시 기본세율로 다시 정산한다. 같은 정산방법으로 가업승계 주식 등 증여세 사전상속 특례를 받을 수 있다. 60세 이상의 부모가 10년 이상 영위한 중소기업 주식 등을 18세 이상의 자녀 1인에게 증여하는 경우도 해당된다. 그리고 증여재산을 반환하거나 재증여하는 경우가 있다. 첫째, 증여일이 속하는 달의 말일부터 3개월 이내 반환 또는 재증여하는 경우 당초 및 반환 모두 과세하지 않는다. 다만 반환 전에 정부의 세액결정을 받은 경우 및 금전은 과세된다. 둘째, 증여세 신고기한 경과 후 3개월 이내에 반환 또는 재증여하는 경우다. 당초 증여는 과세하고, 반환 또는 재증여는 과세하지 않는다. 셋째, 증여세 신고기한 경과 후 3개월을 경과해 반환 또는 재증여하는 경우다. 당초 증여와 반환 및 재증여는 모두 과세된다. --- p.298~300
첫째, 2016년부터 전용면적 85m² 이하 소형주택 임대사업자가 내는 세금이 줄어든다. 또한 집을 3채 이상 소유한 임대사업자가 내는 소득세나 법인세가 20%에서 30%로 확대된다. 혜택 대상 주택의 기준은 기준시가 3억 원 이하에서 6억 원 이하로 완화된다. 의무 임대기간은 5년에서 4년으로 줄어든다. 둘째, 8년 이상 임대하는 준공공임대주택사업자는 세금 감면율이 50%에서 75%로 확대된다. 준공공임대주택을 10년 이상 임대하면 양도차익에서 60%를 장기보유특별공제로 감면해주던 것이 70%로 확대된다. 셋째, 귀농귀촌을 위한 도시민들이 농어촌 주택을 살 때의 선택 폭도 확대된다. 1가구 1주택자가 농어촌에 있는 집을 사서 3년 이상 보유한 뒤 기존에 소유하고 있던 집을 팔면 양도세가 면제된다. 다만 농어촌 주택의 행정구역이 읍과 면에 있는 경우에만 해당한다. 반대로 세금이 더 오르는 것도 있다. 개인과 중소기업들이 가지고 있는 비사업용 토지에 대해 양도세율이 16~48%로 높아진다. --- p.316
서대문구에 사는 서 모 씨는 여윳돈 1억 원을 오피스텔에 투자하기로 결심했다. 역세권은 항상 수요가 많아 안전하다는 말을 듣고 역세권에서 5분 거리에 입지한 오피스텔을 계약했다. 계약 후에야 건설 현장을 방문해보고 역세권에서 10분 이상 떨어진 것을 알게 되어 계약을 해지하려고 했으나, 해지가 되지 않아 발만 동동 구르고 있다. 역세권에 대한 홍보는 과장광고가 많으므로 주의해야 한다. 지하철에 가깝다며 ‘역세권’이라고 강조하지만, 실제로 현장에 가서 보면 홍보한 내용과는 다른 경우가 많다. 역세권에 대한 인기가 높다 보니 분양회사들이 홍보할 때 과장을 하는 경우가 많기 때문이다. 따라서 수요자들은 반드시 현장에 가서 직접 도보로 걸어보고 꼼꼼히 따져볼 필요가 있다. 또한 같은 역세권 아파트라도 지하철역과 거리가 가까울수록 가격이 비싸다. 부동산114 통계에 따르면 지하철 4호선 길음역에서 300m 떨어져 있는 전용면적 84m² 아파트는 매매가가 5억 4천만 원이다. (중략) 결국 아파트 가치를 결정하는 가장 중요한 요인은 지하철 이용의 편리성에 있다. --- p.350~351
정부 발표에 따르면 영구임대주택에 입주를 원하는 대기자는 3만 6천 명이며, 입주를 하기 위해서는 평균 1년 7개월을 기다려야 한다고 한다. 이처럼 공급이 부족한 영구임대주택의 대안으로 등장한 것이 행복주택이다. 그러나 행복주택도 공급이 부족하기 때문에 입주를 하기 위해서는 입주 요령이 필요하다. 박근혜정부의 행복주택은 도심 철도부지나 유휴지 등에 소형 공공임대주택을 공급해 대학생·사회초년생·신혼부부 등의 주거문제를 해결한다는 취지로 출발했다. 이들에게 주변 시세보다 저렴한 가격에 임대주택을 공급한다는 취지로 2013년에 시작되었다. 입주 대상은 신혼부부·사회초년생·대학생 등의 젊은 계층(80%)과 노년층 및 주거취약계층(20%) 등이다. 임대료는 계층별 소득수준 등을 고려해 주변 시세의 60~80%보다 저렴하게 공급한다. 정부는 2017년까지 총 14만 가구를 공급할 계획이지만 입지선정을 둘러싸고 해당 주민들의 반발로 계획이 불투명하다. 행복주택은 사회적 약자인 젊은이들의 주거 문제를 해결해주는 훌륭한 정책이기 때문에 시행착오를 겪더라도 반드시 추진되어야 한다.
--- p.378~379
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