평범한 서민의 경우 내 집 마련도 어려운데 자녀교육, 노후준비까지 3마리 토끼를 잡아야 한다. 이런 상황에서 월세 나오는 부동산이란 언감생심이라고 할 수 있다. 월세받는 사람들이 부럽기는 하지만 막상 내가 실행하려고 하면 여간 어려운 것이 아니다. 생각할수록 한숨만 나온다. 하지만 생각하기 나름이고 행동하기 나름이다. 나도 월세받으면서 살 수 있다고 생각하고 행동하면 된다. 물론 처음부터 몇 백만 원씩 월세가 나오는 부동산을 마련하는 것은 불가능하다. 첫술에 배부를 수 없고, 기지도 못하는 아이가 뛸 수는 없는 법이다. 하지만 차근차근 단계를 밟아간다면 결코 어려운 일만도 아니다. 남들이 아무것도 하지 않을 때 한 발 앞서서 행동하면 된다. 적은 금액이라도 월세를 받고 싶다면 종잣돈 마련을 위해 뛰어야 한다. 목표를 세우고 차근차근 모으면 된다. 월세를 받기 위해서 열심히 종잣돈을 모으다 보면 오늘의 내 모습이 바뀌게 되고 결국 미래의 내 인생이 바뀐다. --- p.20

그런 면에서 소형 부동산 월세는 아주 좋은 대안이다. 큰 금액이 필요하지 않는 소형 월세투자는 처음 부동산투자를 하는 사람에게 매우 적합하다고 생각한다. 부동산 계약서를 쓰는 것은 물론이고 부동산 중개소 문턱에 발을 들여놓는 것도 망설여지는 당신이라면 더욱 그렇다. 많은 공부를 하고 준비를 해도 막상 실전으로 나가면 어려운 것이 한두 가지가 아니다. 의외로 부동산 중개소에 전화를 걸어서 침착하게 본인이 하고 싶은 이야기를 하거나 부동산 중개소 문을 열고 들어가 앉아서 이야기하는 것을 힘들어하는 사람들이 많다. 사실 필자도 처음에는 부동산 중개소에 가서 사장님과 이야기하는 것이 정말 어려웠다. 소심한 20대 후반의 나이에 적은 월급을 모아서 아파트를 구입했던 경험이 아직도 생생하다. 인터넷으로 시세를 확인하고 경기도 평촌의 한 중개소 문을 열고 들어갔을 때, 왜 오셨냐고 묻는 사장님께 집 사러 왔다는 이야기를 하는 것이 정말 어려웠다. --- p.41

그래서 원룸, 다세대주택, 아파트 등을 전세나 월세의 형태로 임대하고 월세를 받는 개인들이 많았다. 도배, 장판 정도만 하면 임차인을 구하는 것도 어려운 일이 아니다. 그런 와중에 주택가격은 계속 상승해서 생활이 어려운 서민이나 사회 초년생들은 집 구하기가 어려운 상황이 계속되었다. 이런 문제를 해결하기 위해 정부에서 나서서 저렴한 임대주택을 공급하는 나라가 많은데, 우리나라의 경우 국가에서 지원하는 임대주택 수는 민간에 비해서 턱없이 적다. 정부는 이런 문제를 해결하기 위해서 민간기업에게 임대를 적극 장려하는 정책을 펼치게 된다. 소위 말하는 ‘뉴스테이’라는 개념이다. 뉴스테이는 민간기업이 막대한 자금을 동원해서 대규모 단지를 조성하고 임대하는 방식을 말한다. 매년 임대료는 5% 이상 올릴 수 없다고는 하지만 임대료 상한선 자체가 없기 때문에 초반 임대료는 높게 책정될 가능성이 높다. 이윤을 추구하는 민간기업의 특성상 높은 임대료를 정당화하기 위해서 양질의 주거 서비스를 제공할 가능성이 높다. --- p.63

은행 예·적금금리를 결정하는 것은 기준금리다. 한국은행에서 결정하는 기준금리는 예·적금, 대출금리에 영향을 미친다. 기준금리가 내려가면 예·적금, 대출금리도 따라 하락하는 것이 일반적이다. 경기가 좋지 않을 경우 금리가 내려가는 경향이 있는데 우리나라의 기준금리는 지속적으로 하락해서 2016년 6월 이후 1.25%를 유지하고 있다. 하지만 이런 금리 하락에 아랑곳하지 않고 아파트가격은 계속 오르고 있다. 왜 그럴까? 먼저 주택가격 지수만 보더라도 2000년에는 50 수준에 있었지만 현재는 100을 가리키고 있다. 또한 대다수의 사람들이 살고 싶어하는 아파트, 특히 서울에 있는 아파트의 경우 2000년에 39.5를 기록했으나 2016년 5월 기준으로 100.7을 기록했다. 기준을 어떻게 잡느냐에 따라 다르겠지만 이 기간 아파트가격은 150% 정도 상승했다. 물론 그동안 국민소득도 늘었다. 필자는 국민소득보다 중요한 것은 1인당 가처분소득이라고 생각한다. --- p.78

이 법으로 임차인은 집 소유주가 바뀌더라도 보증금을 안전하게 보호받을 수 있다. 다만 전입신고와 확정일자를 받아야 한다는 조건이 따른다. 전입신고와 확정일자는 전세 계약서를 들고 가까운 주민센터(동사무소) 나 법원에서 신청할 수 있는데, 이때 제출한 계약서에 적혀 있는 전세 보증금이 전산으로 관리되고 해당 정보가 국토교통부 실거래가 공개시스템에서 조회되는 것이다. 월세의 경우는 조금 다르다. 일반적으로 월세라고 하면 보증금이 1년치 월세 수준인 순수 월세와 보증금이 그 이상으로 비교적 많은 이른바 ‘반전세(보증부 월세) ’가 있다. 보증금이 많은 경우는 당연히 전세와 동일한 이유로 전입신고와 확정일자를 받아야 하지만 보증금이 적은 경우는 사실 경매 개시 전에만 신고를 해도 대부분 보증금의 회수가 가능하다. 이른바 ‘소액임차인 우선변제’라는 제도 때문이다. 그래서 예전에는 월세의 경우 신고를 하지 않는 경우가 많았지만 이제는 상황이 달라졌다. --- p.86

전입신고 외에 중요한 것이 임대기간이다. 주택임대차보호법에서는 임차기간을 2년으로 하고 있다. 월세는 주로 1년으로 계약한다. 그러나 계약서에 1년으로 정했다고 하더라도 임차인이 원하는 경우 2년을 주장할 수 있다. 이 경우 임대인은 2년을 보장해야 한다. 인터넷의 발달로 관심 있는 정보를 찾는 데 걸리는 시간이 매우 단축되고 있다. 예전처럼 임대인의 주장을 그대로 받아들이는 경우가 적어지면서 임대인과 임차인의 다툼이 많이 발생한다. 따라서 임대인도 주택임대차보호법에 대해서 기본적인 것은 알아야 한다. 임대기간뿐만 아니라 문제가 많이 되는 것이 묵시적 갱신이다. 임대차기간 만료 6개월에서 1년 전에 임대인이나 임차인은 계약을 변경하겠다는 의사를 통보하거나 계약의 해지를 통보할 수 있다. 임대료가 지속적으로 상승하는 경우에는 임차인이 계약에 대해서 소극적이고, 임대료가 떨어지는 경우에는 임대인이 소극적이다. 하지만 큰 변수가 없는 한 일반적으로 임대료는 상승한다. --- p.92

하지만 세입자와의 문제는 쉽게 해결하기도 어렵고, 스트레스도 상당히 강하다. 가장 문제가 되는 것은 바로 월세다. 월세를 연체하기 시작하면 처음에야 보증금이 있으니 괜찮다고 생각하지만 시간이 지나면서 세입자와의 잦은 다툼으로 인해 서로 감정의 골이 깊어지는데, 결국은 좋지 않은 결과로 마무리가 된다. 관상을 잘 볼 수 있었으면 하는 생각도 많이 해봤고, 실제로 관상과 관련된 책을 읽어본 적도 있다. 하지만 그렇게 한다고 문제가 생기지 않는 것은 아니다. 물론 대부분의 세입자는 큰 다툼 없이 임대차 기간을 마친다. 여기서 이야기하고자 하는 점은 세입자와 대립각을 세울수록 서로에게 이득이 없다는 것이다. 상대방의 미래를 알 수 없는 이상 아무 문제 없이 오랜 시간 동안 월세를 꾸준히 받는 것은 불가능하다. 항상 세입자를 가려 받을 수 있을 정도로 세가 잘 나가는 것도 아니고, 가려 받는다고 하더라도 문제가 발생하지 않는 것도 아니다. --- p.114

수익률을 올리는 가장 쉬운 방법은 싸게 사는 것인데 대표적인 방법이 경매를 통하는 것이다. 하지만 경매라는 것이 절대 호락호락하지 않다. 좋은 물건은 경매로 나와도 제값을 받는 경우가 많다. 특히 아파트 시세가 상승중일 때 낮은 가격에 낙찰받기란 하늘의 별 따기다. 그렇다면 소위 말하는 어려운 권리분석과 해결 노하우가 필요한 특수 물건에 접근해야 하는데, 일반 투자자에게는 부담스러운 것이 사실이다. 두 번째 방법은 부동산 경기가 얼어붙어 시세가 하락해 있을 때 급매물을 매입하는 방법이다. 2008년 금융위기를 지나 2011~2013년 수도권 상황처럼 부동산 상승 기대가 적어 여유가 있어도 집을 사지 않고 전세만 찾고, 집을 사면 가격이 더 내려가 손해만 볼 것 같은 심리가 팽배해 있을 때, 또는 미분양이 쌓여서 어려움을 겪고 있다는 이야기와 하우스 푸어 이야기, 경매로 넘어가 깡통 전세가 된 이야기 등이 언론에서 연일 나올 때 매입하면 된다. --- p.188

대부분 매매 물건은 많고, 임대 물건은 적다. 거주가치에 비례해서 전세가율도 상당히 높다. 투자가치가 없다고 생각하니 매입하는 사람은 적고, 반대로 전세나 월세로 거주하려는 사람은 많기 때문이다. 또한 자신의 집에 자기가 거주하는 자가점유율도 상대적으로 낮다. 즉 임대인이 외지인이거나 해당 아파트에 살지 않는 경우가 많다는 것이다. 이런 특징으로 인해 매물이 많다 보니 다양한 가격대로 물건이 나온다. 한 가지 예를 들면, 충청남도의 대규모 공단 주변의 아파트는 시세가 5천만 원 정도지만 매물은 3천만 원대부터 5천만 원 초반까지 다양하다. 이런 경우 집의 상태, 특히 인테리어가 얼마나 잘되어 있는지 살펴보는 것이 중요하다. 10평 아파트 기준으로 인테리어 비용은 많게는 500만 원 정도 드는데, 불필요하게 1천만 원에 육박하는 금액으로 인테리어를 해놓은 곳도 있다. 개인적인 생각은 10평 기준으로 500만 원 이상은 무리가 아닌가 생각한다. --- p.198

그렇다면 대치 고층 주공아파트의 원래 가격은 얼마나 했을까? 강남 개발이 본격적으로 시작되면서 건설된 주공아파트 중에 대치 고층 주공아파트는 다른 아파트와는 달리 신속한 재건축 추진으로 정부의 규제에서 자유로웠다. 1990년대 중반 이 아파트의 30평형대 가격이 대략 2억 원 정도였다. 이후 재건축이 되면서 2005년 동부센트레빌이라는 이름으로 입주를 하게 되었는데 2008년 금융위기 이전에 최고가를 기록했다. 61평의 가격이 최고 33억 원이었으니 평당 5,500만 원을 호가했던 것이다. 1990년대 중반 2억 원 정도였던 아파트가 10년 사이에 무려 33억 원이 된 것이다. 그래서 재건축이 황금알을 낳는 거위로 비유되는 것이다. 2000년 초반 아파트는 재건축에 대한 기대가 가격에 반영되지 않았다. 따라서 낡은 저층 아파트는 외면받기 일쑤였는데 동부센트레빌의 재건축 대박으로 인해서 강남은 재건축에 대한 새로운 시각을 가지게 되었다. --- p.218

재건축은 준공 후 20~30년 사이가 지나면 진행이 가능한데 정확히 몇 년으로 할지는 지자체가 정하도록 되어 있다. 20년으로 정한 지자체가 일부 있기는 하지만 대부분 30년이 지나야 재건축을 진행할 수 있도록 하고 있다. 물론 리모델링은 15년이 지나면 추진할 수 있지만 실제로 리모델링을 추진해서 성과를 보이고 있는 곳은 손에 꼽을 정도로 적은 것이 현실이다. 그렇다면 소형 월세를 재건축에 어떻게 접목시킬 수 있을까? 수익률이 좋은 월세 아파트의 특징은 단지의 규모가 매우 적고 오래된 아파트가 일반적이다. 하지만 그만큼 시간이 지날수록 유지보수 비용이 발생해 전체적인 수익률에 악영향을 줄 가능성이 커진다. 그렇다면 시간이 지나면서 비용이 발생하는 문제를 상쇄하는 방법은 무엇이 있을까? 바로 재건축이다. 필자는 소형 월세 아파트 물건을 매입할 때 재건축을 고려한다. 특히 수익률은 조금 떨어지더라도 현재의 용적률이 낮으면서 단지 규모가 큰 아파트를 선호한다. --- p.230

상대적인 입지 또한 비교 우위에 있다. 지하철 출구 바로 앞에 위치하고 있어 신규로 오피스텔이 분양되더라도 이 오피스텔보다 좋은 조건에 분양하기는 힘들다. 실제로 최근에 분양되는 오피스텔은 도로 전면이 아닌 이면도로 인근에 위치해 있다. 앞으로도 이와 비슷한 입지의 오피스텔은 생기기 힘들다고 생각한다. 신규로 분양되는 오피스텔만 고집하기보다는 입주한 지 시간이 꽤 지났더라도 상대적으로 임대 수익률이 좋은 오피스텔을 고려해보는 것이 방법이다. 사실 해당 오피스텔은 당시 필자가 출퇴근을 하면서 주변에 오피스텔이 지속적으로 들어서는 것을 보고 관심을 가졌던 오피스텔이다. 대우건설에서 브랜드를 만들어 1차, 2차 등의 이름을 써가면서 지속적으로 분양을 했는데 그때는 오피스텔에 브랜드를 도입한다는 개념도 신선했다. 입주 당시만 해도 삼성전자가 본사 사옥을 위해 터파기 공사만 해놓고 이후 진행을 하지 않고 있던 시절이었다. --- p.249

2004년을 기준으로 전후 5년 동안 총 24만 호 정도가 입주했는데 매년 약 4만 8천 호가 입주한 셈이다. 2013년부터 2017년까지는 약 20만 호로, 매년 4만 호 정도가 입주하고 있다. 누적 물량으로는 2004년 기준으로 전후 5년 동안의 오피스텔 과잉 공급 시기와 비슷한 모습을 보이고 있는 것이다. 신규 입주물량은 기존 오피스텔투자자에게도 큰 위협이다. 주위에 신규 입주물량이 많아지면 기존 오피스텔의 수익률은 당연히 떨어진다. 신규 입주물량이 많아지면서 공실이 발생하고 이를 만회하기 위해서 월세를 낮추거나 렌트프리(rent-free)라고 불리는 무상 임대기간을 주기도 하는데 이는 다른 임대인의 임차인을 빼오려는 수단이다. 옆에 새로 지은 깨끗한 오피스텔에서 저렴한 가격으로 임차인을 구하고 있다면 임차인에게는 그곳이 더 매력적으로 느껴진다. 따라서 입주물량이 많은 지역은 전체적으로 수익률이 떨어질 수밖에 없다. 앞에서도 언급했듯이 오피스텔은 상업 용지에 건축을 한다. --- p.256

그들에게 필요한 것은 저렴한 주택들이다. 그들은 다가구·다세대주택, 소형 아파트에 주로 거주하는데 이들의 공급은 생각보다 많지 않다. 특히 소형 아파트의 경우 원룸과 다가구주택과 경쟁을 하지만 비슷한 수준의 임대료라면 아파트를 선호하는 것은 당연하다. 향후 주택가격이 상승하게 된다면 아파트의 경우 시세차익도 노려볼 수 있으니 평당 500만 원 수준의 소형 아파트 월세시장에 접근해보는 것을 추천한다. 평당 500만 원 수준의 아파트의 경쟁력은 신규 아파트의 분양가격이 평당 500만 원 수준으로는 불가능하다는 점을 보면 알 수 있다. 신규로 아파트 분양을 할 경우 건축비만 400만 원을 호가하는데 이에 토지 매입비용, 사업비 등을 감안하면 분양가격은 적어도 평당 700만 원 이상으로 형성된다. 기존의 임대 수익률이 좋은 아파트와 같은 임대 수익률을 새 아파트가 가진다는 것은 불가능하다고 할 수 있다. 따라서 공단 인근에 있는 15평 미만의 소규모 아파트 단지는 임대 수익률도 상당히 괜찮다. --- p.316

또한 화곡동은 전국 100대 상권에 뽑힐 정도로 나름 상권이 잘 발달되어 있다. 메가박스라는 대형 영화상영관도 있으며, 버스를 이용해서 다른 지역으로의 이동도 편리하다. 따라서 젊은 직장인들이 거주하기에 적당하다. 또한 마곡지구가 본격적으로 입주를 시작하면 대기업과 관련 협력업체들의 입주도 연이어 일어나면서 배후 주거지로 화곡동 일대의 다가구·다세대주택의 임대수요는 더욱 증가할 것으로 보인다. 다만 우려되는 점은 최근 단독주택을 헐고 다가구·다세대주택, 원룸 등으로 다시 짓는 열기가 고조되면서 매매가격이 많이 올랐다는 것이다. 그리고 매매가격의 상승을 따라가지 못하는 월 임대료의 상승으로 인해 상대적으로 월세 수익률이 떨어진 것이 사실이다. 안정적인 임대수요가 있지만 공급의 과잉은 임대료 하락을 유발할 수 있다. 공급의 증가로 인한 임대 수익률 하락을 막기 위해서는 높은 가격에 매입을 하는 실수를 범해서는 안 된다.

<b>소액으로 월세 수익을 얻고 싶다면 소형 부동산이다!</b><br/><br/>이 책은 총 5장으로 이루어져 있다. 1장 ‘부동산, 소형에 투자해야 돈이 된다’에서는 투자 수익률은 어떻게 높여야 하는지, 왜 월세받는 부동산, 그리고 소형 부동산에 투자해야 하는지를 살펴본다. 또한 월세와 복리가 무슨 관련이 있고 현재 우리나라 부동산시장은 어떻게 변하고 있는지, 대기업들의 뉴스테이에 대해 어떻게 대처해야 되는지 등에 대해 이야기한다. 2장 ‘소형 부동산에 투자하기 전에 꼭 알아야 할 것들’에서는 부동산투자에서 수요와 공급의 법칙이 어떤 영향을 미치는지, 부동산투자시 알아야 할 세법 중 어떤 부분을 중점적으로 살펴야 하는지 등에 대해 정리해놓았다. 3장 ‘돈 되는 소형 아파트는 따로 있다’에서는 최근 우리나라에서 소형 아파트가 뜨는 이유와 전국적으로 수익률이 높은 아파트를 찾는 방법, 그리고 수익률 높은 아파트의 특징은 무엇이고 수익률 높은 아파트로 만들기 위해서는 어떻게 해야 하는지, 재건축은 소형 부동산투자에 어떤 영향을 끼치는지 등에 대한 내용들이 담겨 있다.<br/><br/>4장 ‘오피스텔, 다세대주택, 상가도 모두 소형이 최고다’에서는 오피스텔의 특징과 오피스텔 투자시 주의할 점에 대해 수록했다. 또한 흔히 혼동되는 부동산 용어들을 모아 개념 정리를 했고 다가구·다세대주택 투자시 꼭 알아야 할 사항과 상가투자시 주의할 점 등도 담았다. 끝으로 5장 ‘소형 부동산으로 돈 버는 방법은 따로 있다’에서는 소형 부동산투자시 고려해야 할 입지 조건과 대전 서구, 천안, 서울 화곡동과 역삼동 등 실제 전국에 있는 알짜 입지를 공개했다. 이러한 다양한 소형 부동산투자 관련 지식은 초보자들도 쉽게 이 책을 읽을 수 있도록 하기 위한 저자의 배려다. 따라서 소형 부동산투자에 대한 지식이 없는 초보자들도 이 책을 읽음으로써 소형 부동산투자에 대한 기초지식을 쌓을 수 있음은 물론이고 나아가 성공적인 소형 부동산투자자로 거듭날 것이다. 지금부터 이 책을 통해 차근차근 소형 부동산투자자가 되는 방법을 터득해보자.