부동산시장을 변화시키는 요인은 크게 2가지로 구분할 수 있다. 첫 번째는 역시 정부나 당국의 정책결정이다. 부동산시장이 예민해져 있을 때는 정부의 가벼운 대책 발표에도 투자심리가 요동칠 수 있다. 대표적인 예로 강남 재건축 시장이 정부 정책에 가장 크게 영향을 받는 시장이라 할 수 있다. 두 번째는 투자 관념, 즉 가치관의 변화다. 국내 경기 상황이나 인구수, 은퇴 시기, 노령화, 고
용·세제 정책 등 여러 가지 요인들이 개별 가계의 미래 계획에 영향을 미치고, 이것이 수년 주기로 하나의 큰 대세 변동을 일으키는 것을 볼 수 있다. 부동산 트렌드가 5년 혹은 10년마다 바뀌는
이유가 바로 여기에 있다. 그렇다면 2010년부터 2017년까지 최근 7년의 기간은 어땠을까? 큰 줄기로 보면 논란의 여지없이 ‘수익형 부동산 열풍’이라는 말로 모든 게 설명되는 시기였다. 시장 규모가 갑자기 커지면 트렌디한 유행상품이 잇달아 공급되기 마련이다. 2011년 이후 오피스텔, 도시형 생활주택, 분양형 호텔, 렌털하우스 등이 1~2년씩 전성기를 누렸다.
--- p.21

수익형 부동산은 간단치가 않다. 일단 공급되는 지역이 광범위하기 때문에 그 지역에 대해 일일이 알아보기 힘들다. 정확한 시세 수준이나 입지 분석이 쉽지 않다. 아파트와 달리 상가나 오피스텔, 호텔 등은 실거래 자료나 월세 수준 파악이 어렵고, 어쩌다 얻게 되는 정보는 신뢰성을 보장받지 못한다. 대부분의 투자자는 본인이 투자할 수 있는 여유자금 이내에서 부동산을 산다. 그렇다보니 보유 자금별로 투자의 대상이 어느 정도 정해진다. 1억~2억 원 정도면 소형 오피스텔이나 분양형 호텔, 3억~10억 원 정도면 중대형 오피스텔이나 소형 아파트·상가 점포를 염두에 두고, 그 이상 투자할 여력이 되면 소형 빌딩이나 분양 상가의 큰 점포를 고려할 것이다. 투자 상담을 하다 보면 다양한 성향이 드러난다. 소형 주택을 리모델링해서 원룸 임대사업을 하려는 사람, 중대형 오피스텔을
사서 외국인을 대상으로 세를 놓으려는 사람, 은행 등 장기 임차계약이 맺어져 있는 상가에 투자하려는 사람 등 상당히 구체적인 방안을 머리에 그리는 경우가 많다.
--- p.33

뉴스테이는 행복주택과 함께 중산층 주거안정을 위해 도입된 월세형 임대 상품이다. 세입자는 최대 8년간 내 집처럼 거주할 수 있고, 이 기간 동안 임대료 상승폭은 연 5%로 제한된다. 주택·청약통장 소유 여부나 소득 수준과 관계없이 누구나 청약할 수 있고, 입주 대상도 저소득층이나 무주택자로 한정되지 않는다. 뉴스테이는 전세만큼은 아니라도 일반 월세 주택에 비해 세입자의 거주 조건이나 권리가 많이 보장되기 때문에 청약 경쟁률이 높다. 국토교통부가 2016년 7월 발표한 ‘상반기 뉴스테이 정책 인식 조사’에 따르면 인지도와 호감도는 지난해보다 각각 21%P, 8%P 이상 올랐다. 전세나 월세를 사는 응답자들의 경우 67.5%가 ‘뉴스테이에 입주할 의향이 있다.’라고 답했다. 기업형 뉴스테이는 그동안 경기도 화성·수원·성남시, 인천 등에 주로 공급되었다. 오히려 수요가 가장 많은 서울에서는 공급이 더디게 이루어지고 있다. 뉴스테이가 들어설 수 있는 부지가 없기 때문이다.
--- pp.51~52

초고가 월세나 초고액 보증부 반전세가 가능한 고급주택을 살 때는 매입 목적을 확실히 하는 것이 좋다. 임대수익률이 목적이라면 오피스텔이나 상가에 투자하는 편이 나을 것이다. 아파트나 주택은 동일 단지 내에서 입지가 좋다고 해서 월세를 많이 올리기 힘들기 때문에 임대료를 인상시킬 수 있는 뾰족한 수가 없다. 강남권이라면 주변 시세 상승에 따른 집값 상승의 여지가 있는지, 정책적 규제나 미국의 금리 인상은 없는지, 중국인들의 한국 부동산에 대한 관심은 어떠한지 등 다양한 부분을 짚어봐야 할 것이다. 만약 집값이 오르지 않을 것이라고 판단된다면 월세 상품으로 매입하는 것은 무리가 있을 것이다. 판교의 경우는 주거만족도가 높은 지역이기 때문에 실제 거주하면서 일부를 상가나 주택으로 임차하는 것이 좋다. 본인이 거주하지 않고 세를 놓으면 수익률이 기대에 못 미칠 가능성이 아직은 높다. 시세 차익을 노린다 해도 지금은 이미 오를 만큼 올라서 막차를 탈 여지가 크다.
--- p.70

아파트에 비해 하위 거주 수단으로 인식되면서 오랫동안 찬밥 신세였던 다가구주택이나 다세대주택(빌라, 연립주택)이 귀한 대접을 받고 있다. 아파트보다 가격이 저렴한데다 거주 여건과 입지가 괜찮아 실수요자들의 매수세가 이어지는 모습이다. 환금성이 떨어진다는 지적도 이제 함부로 하기 어려워졌다. 국토교통부에 따르면 다가구주택 매매건수는 지난 2012년 1만 9,666건에서 2015년 3만 8,861건으로 3년 만에 2배 가까이 늘었다. 업계에서는 실제 거래량이 통계에 잡히는 수치보다 훨씬 많을 것으로 추정한다. 통상 신규 분양하는 다세대·다가구주택의 경우 상당 물량이 통계에 포함되지 않기 때문이다. 이처럼 다세대·다가구주택 시장이 활황을 보이는 이유는 무엇일까? 우선 전세난이 심화되면서 아파트 전셋값이 치솟아 상대적으로 저렴한 다세대·다가구주택에 수요가 몰렸기 때문이다. 눈높이를 낮춘 전세 세입자 계층이 대거 모여들었다는 분석이다. 지역중개업소마다 아파트 전세와 빌라 구입을 놓고 저울질하며 고민하는 사람들을 어렵지 않게 만날 수 있다.
--- p.80

신도시는 2000년대 중반까지 외환위기 직후부터 살아난 부동산시장의 여파로 부동산 버블의 중심에 있었다. 하지만 2008년 글로벌 금융위기 이후에는 판교 등 몇 곳을 제외하면 미분양과 가격 하락으로 큰 어려움을 겪었다. 신규 신도시도 어려웠지만 그보다 오래전에 만들어진 분당, 일산 등 1기 신도시는 이때 집값이 30~50%까지도 급락하면서 신도시 위기론의 단초를 제공하기도 했다. 이때 부가가치의 생산 없이 직장인이 잠만 자는 베드타운 신도시는 실패한다는 공식이 나왔다. 실제 판교와 송도 등 교육·업무기능이 어느 정도 갖추어진 신도시에 비해 운정, 김포처럼 주거기능에 편중된 신도시는 글로벌 금융위기 이후 집값의 하락폭이 훨씬 컸다. 최근 광교·위례·동탄2·고덕신도시 등 적지 않은 물량이 추가로 쏟아지자 다소 살아난 부동산시장이 다시 공급 과잉으로 어려워질 것이라는 예측이 나오고 있다. 자족기능의 중심인 공공기관 및 기업 유치에 사활을 걸 수밖에 없는 것이 신도시 부동산시장의 현실이다.
--- pp.100~101

신도시는 상권의 생성 과정을 눈으로 직접 볼 수 있기 때문에 앞으로 상권의 변화가 어떻게 이루어질 것인지 알아보는 데 있어 매우 중요한 학습 자료가 되기도 한다. 흔히 상가에 투자하거나 장사를 시작하려는 사람들이 주변 지역을 탐색하고 투자가치를 판단하는 활동을 ‘상권 분석’이라고 한다. 상권이 어떤 특징과 가치를 품은 상권인지를 분류하는 카테고리에는 여러 가지가 있다. 지역에 따라 구분하기도 하고, 업종의 특성에 따라서 패션 상권이나 외식 상권, 유흥 상권 등으로 분류하기도 한다. 또 주변 환경을 고려해 대학 상권, 구도심 상권, 신도시 상권, 업무벨트 상권으로 나누는 경우도 있다. 이외에도 역세 상권이나 로데오(가두) 상권, 재래시장 상권, 카페거리 등이 우리나라에서 흔히 볼 수 있는 상권에 해당한다. 수익형 부동산 측면에서 상가를 분석할 때는 2가지 요소, 즉 투자 금액은 높지 않고 적정한지, 그리고 월세 수준은 만족스러운지 따져보아야 한다.
--- p.120

단지 내 상가를 공급하는 주체는 크게 2가지로 나뉜다. 한국토지주택공사(LH)에서 분양하는 주공 상가와 일반 민영건설사에서 분양하는 단지 내 상가가 그것이다. 주공 단지 내 상가의 경우 입주율이 높고 상대적으로 공급 가격(예정가격, 감정가격)이 낮다는 장점이 있고, 일반 건설사 단지 내 상가는 해당 건설사의 공신력을 장점으로 내세우는 경우가 많다. 가장 중요한 사항은 역시 입찰 전략, 즉 적정한 낙찰가를 산정하는 것이다. 통상적으로 단지 내 상가의 적정 낙찰가 수준은 내정가 대비 150% 미만 수준이면 양호하다고 알려져 있다. 낙찰가율이란 판매 예정가격 대비 낙찰가율을 의미한다. 즉 낙찰가율이 100%를 넘으면 입찰가격이 예정가격보다 높다는 뜻이다. 지난 2011년 11월 세종시 첫마을 단지 내 상가 입찰에서 잔여분 108호실이 모두 낙찰되었는데 낙찰가율은 정확히 158%였다. 반면 그해 6월과 8월에 있었던 세종시 단지 내 상가 최초 입찰 낙찰가율은 190%, 160%에 달했다.
--- p.137

최근 시장의 분위기는 크게 달라졌다. 우선 소형 오피스텔의 공급 과잉 역풍이 공실과 수익률 악화로 돌아오며 상당수의 대단지 브랜드 오피스텔에 미분양이 넘쳐나고 있다. 그럼에도 오피스텔 공급은 좀처럼 줄어들 줄 모른다. 이에 많은 지역이 원룸형보다 투룸형이나 아파텔 같은 대체 상품에 열을 올리는 중이다. 이는 동일한 시점에 부동산시장 질서를 뒤짚고 있는 수도권 전세난과도 관련이 있다. 전세 가격이 너무 올라서 집을 구하지 못한 사람들이 궁여지책으로 투룸·쓰리룸형 오피스텔 분양에 너도나도 몰리게 된 것이다. 2014년부터 건설 업계에서는 과다 공급으로 물량 적체 후유증을 겪게 된 원룸형보다 투룸?쓰리룸형 오피스텔의 공급을 늘려왔다. 최근에는 분양 물량의 20% 가량이 투룸?쓰리룸형일 정도다. 다만 수익률에서는 아직 원룸형이 높다. 2015년과 2016년 통계에 따르면 수도권의 경우 원룸형(스튜디오형) 오피스텔이 5.3% 안팎인 데 반해 투룸 이상의 오피스텔은 5.09%에 그쳤다.
--- pp.160~161

서울 시내에도 이면도로 곳곳에 수없이 많은 상가주택이 자리 잡고 있지만 구도심 지역의 상가주택은 생각만큼 인기가 없다. 땅값과 함께 건물 시세가 상가 점포에서 얻을 수 있는 임대료 수준은 크게 오르지 않아 임대수익률이 높지 않기 때문이다. 자고 나면 월세가 오르는 소위 ‘뜨는 상권’에 위치한 상가주택의 임대료는 크게 오르고 있지만 그 상승폭만큼 상가주택 자체의 몸값도 비싸져 결국 수익률은 높지 않다. 최근 돈이 몰리는 곳은 역시 신도시다. 원래 90년대부터 분당, 일산 등에는 단독주택 용지 공급이 많았다. 주로 원주민에게 분양 받을 수 있는 우선권이 주어지는 식이었다. 이후 수도권에서는 성남 판교, 화성 동탄1, 파주 운정, 김포 한강 등 1.5기 신도시들에 상가주택 단지가 본격적으로 형성되었다. 그 중 상가주택 열풍의 불씨는 판교신도시라는 것이 업계의 공통된 증언이다. 2006년부터 원주민과 협의양도인에게 우선 공급된 판교 택지는 당시 3.3㎡당 800만 원대였던 땅값에 거품이 끼어 있다는 인식이 있어 상당수가 미분양 상태로 남았다.
--- pp.184~185

꼬마 빌딩은 지상 5~7층 규모로 20억~50억 원 안팎에 거래되는 소형 상업·업무용 건물이다. 대출을 안으면 10억~20억 원의 실투자금으로도 얼추 도전해볼 수 있는 시장이다. 특히 서울 강남권이나 주요 역세권의 목 좋은 빌딩이 요즘 인기를 누리고 있다. 빌딩 투자가 말처럼 쉬운 것은 아니다. 일반적으로 상가 혹은 오피스텔을 분양 받으면 연 5% 이상의 임대수익을 바라볼 수 있지만 빌딩은 대체로 3~4%대에 머문다. 소위 말하는 고수익 상품은 아니라는 말이다. 물론 초저금리 시대에는 그 정도의 임대수익률도 괜찮을지 모른다. 하지만 금리 인상시에 발생하는 각종 세금과 리스크를 감안하면 메리트가 떨어질 수 있다. 일반적으로 강남권은 4% 이상, 비강남권은 5% 이상의 수익률이 확보되는 것이 좋다. 하지만 눈에 보이는 것이 전부는 아니다. 주변 여건을 꼭 봐야 한다. 최근 상권이 쇠락하면서 공실이 늘고 있거나 급격하게 식음료 업종이 늘어나고 있다면 상권의 힘이 떨어지는 중인 것이다.
--- p.194

분양형 숙박시설 투자자는 오피스텔이나 도시형 생활주택에 투자했을 때와는 달리 임대사업자로 등록되기 때문에 부가세를 환급받을 수 있다. 게다가 1가구 2주택에 해당되지 않기 때문에 양도소득세는 기본 세율이 적용되고 종합부동산세 과세 대상에서 제외되는 등의 절세 효과가 있다. 또한 투자자가 연중 10박~14박을 무상으로 사용할 수도 있다. 수익률은 단순하게 일일 객실 가동 여부와 투자 금액만을 가지고 계산해서는 안 된다. 대출이자와 소득세 외에도 보험료, 제세공과금, 시설개보수적립금, 위탁경영수수료, 인건비, 마케팅비, 시설관리, 유지보수비 등 고정 지출 항목이 제해진 상태에서의 실수익이 투자자에게 배분되는 구조이기 때문이다. 일부 현장에서는 임대수익확정 보장제를 실시하고 있지만, 일정 수준 이하로 매출이 떨어지는 경우 약정된 수익을 분양주에게 지급하지 못해 법정 공방으로 이어지는 사례가 최근에도 발생하고 있다. 이처럼 이행보증 장치나 담보물이 없으면 현실적으로 확정 수익률 지급에 관련된 안전장치가 마련되기 쉽지 않다.
--- pp.209~210

행정자치부 자료를 보면 2015년 기준 국내에 거주하는 외국인 수는 174만 1,919명으로 전체 주민등록 인구의 3.4%에 달한다. 이중에서 근로자의 비중이 가장 높으며 군인, 학생, 결혼이민자 비중도 높은 편이다. 자연히 외국인을 대상으로 하는 주택 임대시장 규모도 커지는 추세다. 1~3년 치 월세를 미리 선불로 내는 소위 ‘깔세’ 방식은 매달 임대료를 수령하는 월세 임차에 비해 안정적이다. 이들은 전문직 종사자이거나 글로벌 기업 임직원, 군인 등 높은 임대료를 감당할 만한 소득 수준을 갖추고 있기 때문에 임대료에 대한 저항감이 적다. 이들을 고용하는 회사나 해당 국가에서 임대료를 대신 내주는 경우도 많아 높은 월세를 안정적으로 받을 수 있다는 것도 장점이다. 과거에는 외국인들이 주로 서울 이태원이나 용산 인근에 집중적으로 거주했었다. 하지만 최근에는 서울 강남·서초, 인천 송도, 경기 평택 등에도 외국인 거주 비율이 증가해 투자 대상지가 꾸준히 확대되고 있다.
--- pp.214~215

우선 오피스텔 투자처로서의 기흥역세권 가치에 대해 밀도 있는 접근이 필요하다. 최근 오피스텔 분양 시장은 공급 과잉 논란으로 위축기에 접어든 모습이다. 특히 신도시나 택지개발지구는 단기간에 초소형 오피스텔 수천 실이 공급되지만 교통 여건이 불리하고 개발 일정이 늦어지면 공실과 미분양이 늘어나는 모습을 흔히 볼 수 있어 오피스텔 투자에 대해 부정적인 전망을 내놓는 전문가가 많다. 그렇지만 세부적인 자료를 놓고 보면 이야기는 달라진다. 지역별로는 신도시·택지개발지구가 연 투자수익률이 4% 초반대에 머물며 부진한 듯 하지만 역세권과 업무벨트 주변은 5% 이상의 비교적 양호한 수익률이 나오고 있다. 유형별로 보더라도 스튜디오(원룸)형의 수익률은 하락하는 반면, 전세난으로 인해 2~3인 거주가 가능한 원베드룸(투룸)형은 임차 수요가 풍부한 경우가 많다. 향후 환승역세권과 GTX 같은 교통 호재는 직장인 수요를 추가 견인하며 일대 오피스텔 시세를 끌어올릴 가능성이 크다.
--- p.243

신도시에 기본적으로 조성되는 상업지구와 행정타운은 과거 수많은 신도시의 예를 통해 대략 어떤 색깔을 띠게 될지 가늠해 볼 수 있다. 하지만 국제교류단지는 수도권 남부의 판교·광교·동탄2신도시처럼 단순히 테크노밸리의 기능을 하는 것으로 그칠 것 같지 않다. 고덕신도시는 평택항과 인접해 있어 물류와 국제업무 기능을 수행하는 중심부 역할을 할 수 있다. 게다가 삼성전자 반도체 공장이 첨단산업단지에 들어서기 때문에 이와 관련 있는 업체들이 고덕신도시로 집결하게 될 것이다. 삼성전자 혹은 주변 산업단지에 근무하는 사람들은 어느 상권을 주로 이용하게 될까? 거리로 보나 접근성으로 보나 가장 멀리 떨어진 서정리역으로 갈 가능성은 높지 않다. 그렇다면 행정타운 상권이나 삼성전자와 행정타운 사이에 자리잡고 있는 단독주택 단지 주변이 될 가능성이 높다. 수도권 남부 신도시의 공공기관 일대 상가 공급 가격을 토대로 예상해보면 고덕신도시 행정타운 주변 근린상가의 1층 분양가격은 3.3㎡당 3천만~4천만 원 사이가 될 것이다.

<b>성공 투자로 이끄는 입지 분석의 바이블</b><br/><br/>이 책은 총 6개의 장으로 구성되어 있다. 1장 ‘수익형 부동산이 부의 지도를 바꾼다’에서는 수익형 부동산이 왜 대세인지, 상품보다 입지가 중요한 이유는 무엇인지를 설명하고, 수익형 부동산에 영향을 미치는 요인들은 무엇인지 살펴본다. 2장 ‘본격적인 주거 월세 시대, 집세 잘 나오는 지역은 어디인가?’에서는 다양한 모습으로 진화하는 월세 시장에 대해 알아보고, 강북 지역의 소형 아파트 및 다가구·다세대주택, 도시형 생활주택 등 구체적인 상품의 입지 분석을 통해 각각의 투자 노하우를 전수한다. 3장 ‘상가투자, 여기에 투자하면 돈 된다’에서는 1.5기 신도시와 2기 신도시의 상가투자 현황을 소개하고, 광역 상권과 알짜 소규모 지역 상권에 유리한 상품은 무엇인지, 재개발·재건축 단지 내 상가투자에서 필수적으로 확인해야 할 사항은 무엇인지, 신도시 상가의 주요 상권과 입지는 어디인지 알아본다. 또한 상가투자시 단계별로 반드시 알아야 할 성공 투자 전략에 대해서도 설명한다. <br/> <br/>4장 ‘희비가 엇갈리는 오피스텔 시장’에서는 오피스텔이 대학가·신도시에서 실패한 이유와 역세권·업무벨트에서 성공한 이유를 살펴보고, 단기 임대 수요가 많은 지역과 투자 유망지역에 대해 알아본다. 오피스텔 유형에 따라 입지 선정이 달라지는 이유에 대해서도 설명하고 있다. 5장 ‘틈새시장, 잘만 공략하면 높은 수익률이 보장된다’에서는 상가주택, 꼬마 빌딩, 분양형 호텔, 외국인 전용 렌털하우스 등 전통적인 수익형 부동산 이외에 새롭게 뜨고 있는 시장에 대해 소개하고, 각각의 시장에서 성공하는 투자 전략에 대해 알아본다. 마지막으로 6장 ‘돈 되는 수익형 부동산 입지를 찍어주마’에서는 송도국제신도시·인천대입구역·기흥역세권·상봉역세권·동탄역세권·세종시·제주·고덕신도시·성수동·영종도 미단시티 등 투자처로 유망한 국내 수익형 부동산 지역 10곳을 엄선해 제시한다. 이 책은 투자자들이 가장 어렵게 생각하는 입지 분석 및 선정 기준을 쉽고 명확하게 알려준다. 이 책의 내용을 잘 숙지한다면 성공 투자를 노리는 투자자들에게 큰 도움이 될 것이다.<br/>

수익형 부동산은 입지가 전부라는 말을 귀가 따갑도록 들었지만, 정작 어느 자리가 명당인지 ‘콕’ 집어주는 책은 없어 늘 아쉬웠다. 이 책은 영종도·세종시 등 투자해도 좋은 지역 10곳을 속 시원하게 추천한다. 물론 어느 입지가 왜 유망한지, 무엇을 조심해야 하는지도 꼼꼼하게 분석하고 있다. 월세 부자가 되고 싶은데 방법을 몰랐던 예비 투자자는 이 책에서 확실한 해답을 찾을 수 있을 것이다.
- 정다운 ([매경이코노미] 부동산팀 기자)

시중에 출간된 부동산 책들을 보면 애매하고 추상적인 실무 사례밖에 없는 듯해 늘 아쉬웠다. 어느 지역, 어느 입지에 투자해야 하는지 속 시원하게 찍어주는 책을 애타게 기다려왔다. 정확한 통계와 명확한 논거 제시가 일품인 저자의 진면모를 여실히 확인할 수 있는 책이다. 금융·주식·부동산·보험을 모두 포괄해 자산을 관리해주는 자산관리 전문가로서 베이비붐 세대 PB들에게 이 책을 꼭 소개하고 싶다.
- 이준일 (평생자산관리연구소 대표)

미국에서 부동산 회사를 운영하며 최근 역이민 수요 등 한국 부동산을 취득하려는 사람들이 부쩍 늘어난 것을 느낀다. 한국에서 분양중인 많은 오피스텔이나 상가 등이 LA지역에 광고되고 있다. 미국에 정착해 수십 년 거주한 교포들은 본인의 실수요용·투자용 부동산에 관심이 많은데, 한국 실정에 어둡다 보니 제대로 된 분석에 어려움을 겪고 있다. 이 책을 통해 미국 교포들이 한국 부동산에 투자할 때 어느 지역을 눈여겨봐야 하는지, 한 걸음 더 나가서 보다 세분화해 어떤 블록이나 입지에 투자해야 하는지에 대한 해답을 얻을 수 있을 것이다.

제이슨 김 (미국 LA 메트로리얼티 부동산 대표)