토지는 지가가 지속해서 상승하더라도, 공급이 좀처럼 늘어나지 않습니다. 왜냐하면 토지는 바닷물을 막아서 간척사업을 하지 않는 한 공급을 늘리는 데 엄청난 제약이 따르기 때문입니다. 이는 토지의 가장 큰 특징입니다. 그래서 안정적으로 토지가가 상승할 수밖에 없는 것입니다.
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주택 신축을 통해 단기 매도 시에는 이러한 안전마진을 최대한 확보하는 전략을 구사하는 것이 중요합니다. 모든 측면을 가성비 위주로 고려해 진행하고, 이때는 입지의 중요성보다는 입지는 좀 떨어지더라도 토지를 얼마나 싸게 살 수 있느냐가 중요할 수 있습니다. 그리고 세대 구성도 수익률이 최대한 나올 수 있는 원룸 또는 다중주택 개념으로의 접근이 필요합니다.
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좋은 입지라는 것은 어떠한 입지를 말하는 것일까요? 아파트 기준으로 입지는 역세권, 학세권, 공세권 등을 볼 수 있지만, 주택 신축 사업에서 가장 중요한 요소는 역세권이라고 생각합니다. 주택 신축의 주목적은 임대입니다. 그리고 임대 중에서도 원룸, 1.5룸, 투룸까지가 최대이고, 이것을 임차하려는 가장 큰 수요자는 20~40대까지의 1인 가구 직장인입니다. 이러한 직장인들이 집을 구할 때, 가장 먼저 보는 요소는 지하철에서의 거리입니다.
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주택 신축 사업은 안정적 현금 흐름 창출과 매각 시 시세차익의 2가지 목적을 가진다고 말씀드렸습니다. 이때, 향후 대형 개발 호재가 있는 지역이나 향후 발전 가능성이 큰 곳을 선점한다면 토지의 가치가 증대해 시세차익을 극대화할 수 있습니다. 투자 자산의 경우, 호재의 현실화보다는 기대감으로 상승하는 경우가 많기 때문에 서울시 등 정부에서 발표하는 개발계획 등을 확인하면서 신속하게 정보를 얻기 위해 주기적으로 모니터링하고, 원하는 지역에 대해 지속적으로 관심을 갖는 것이 필요합니다.
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계획설계를 의뢰할 때 중요한 사항이 있습니다. 그것은 반드시 건물의 층별 구성과 용도를 명시해서 건축사에게 알려주어야 한다는 것입니다. 그런 세부적인 사항 없이 계획설계만 요청한다면, 건축사는 해당 토지에 대한 계획설계를 전체 근생건물로 구성할지, 다중주택으로 구성할지, 다가구·다세대주택을 구성할지, 건축사가 원하는 방향으로 정해서 작성하게 됩니다.
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건축물의 철거는 철거업체를 따로 알아봐서 해도 되지만, 시공업체에 철거까지 함께 맡겨 일임하는 것도 좋은 방법입니다. 철거만 하는 업체의 경우, 철거만 끝나면 철수하게 되지만, 시공사의 경우 철거가 끝나면 시공을 이어나가야 하기 때문에 주위 민원이나 철거 후 신축 공사에 필요한 배관 등에 대해 더 신경을 쓰지 않을 수 없기 때문입니다.
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지하철과의 거리 500m 이내의 역세권에는 주요 임차인이 20대입니다. 젊은 세대들은 월 임대료에 대한 부담이 있고, 주차에 대한 필요성이 적으므로 50평대의 토지를 구해 4~5평대의 원룸으로 구성하면 수익을 극대화할 수 있습니다. 역과의 거리가 500m 이상인 경우는 좀 더 넓은 생활 공간을 구성해 30대를 타깃으로 1.5룸 또는 투룸을 구성해볼수 있습니다.
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신축 사업뿐만 아니라 모든 사업을 시작하기 전에는 반드시 세금에 대한 충분한 이해와 관심이 필요합니다. 사업을 시작한다는 것은 바로 수익을 기대한다는 것입니다. 이러한 수익이 기대되면, 실과 바늘처럼 항상 따라다니는 것이 세금 이슈입니다.