임대차계약 기간 만료 후 연장을 할 때 전세보증금대출을 받았다면 묵시적 갱신으로 가면 안 되고 반드시 계약서를 써야 한다. 전세 보증금대출 기간이 2~3년이므로 전세 기간이 끝난 계약서에 의한 대출이 근거가 없어지게 되기 때문이다. 이때 반드시 공인중개사의 서명날인이 들어간 계약서가 필요하다. 그리고 대출을 받지 않고 보증금을 약간만 인상할 때 기존 계약서에 삭선(2줄 긋는 것)하고 날인하는 방법으로 해서 계약기간, 보증 금액을 수정하면 안 된다. 주민센터나 등기소에서 확정일자를 받은 계약서에 가필이나 수정을 하면 확정일자의 효력을 잃게 되기 때문이다. 전체금액을 다시 적어서 계약하는 것이 좋다. 물론 새 계약서의 확정일자를 다시 받아야 한다.
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한번은 60대 초반의 허름한 옷을 입은 남자 고객이 상가 투자를 한다고 방문한 적이 있다. 아래 지방 사투리를 심하게 쓰고, 말씀도 약간은 횡설수설하는 듯하고, 좀 붕 떠 있는 듯한 말을 해서 진짜 고객이 맞는지 의심스러웠다. 긴가민가하면서도 정성을 다해서 상가 물건을 몇 개 보여드리고 상가 매매계약까지 진행됐다. 그런데 계약서 작성을 하고 나서 하시는 말씀이 다른 부동산 중개업소를 몇 군데 갔는데 물건소개를 안 해주더라는 것이다. 사람의 진심은 겉만 보고는 알 수 없다는 것을 다시 한번 되새긴 경험이었다.
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아파트가 부족하므로 정부에서는 아파트의 재건축은 규제하고, 주택의 재개발은 권장하는 편이다. 주택의 투자는 재개발로 방향을 틀고 있다. 재개발은 노후 주택이라 매매가격 대비 전세가격 비율이 낮아서 초기 비용이 많은 편이고, 언제 사업이 진행될지 몰라서 오랜 기간 애태우는 경우가 많다. 2021년 들어서는 취득세 중과에도 불구하고 다시 아파트 갭 투자가 늘어나기도 했다. 다주택자에 중과되는 취득세는 나중에 양도세 계산 시 필요 경비로 공제 되기 때문에 신경 쓰지 않는 것이다. 다주택자 양도세율이 중과되지만, 장기 보유하면서 추후 양도세가 완화될 때 매도하겠다는 전략을 세운 것이다. 주택의 투자는 기본적으로 1세대 1주택 양도세 비과세와 일시적 2주택 비과세 규정을 활용해 양도세를 절감하는 것이 포인트다.
--- p.155~156

새로운 시대에는 새로운 방법의 전략이 필요하다. 혼자 끙끙대면서 알아보려고 해도 쉽지 않다. 공인중개사를 위한 재교육을 받아야 한다. 또한, 해마다 바뀌는 세법에 대해서는 부동산 중개에 필요한 분야는 꼭 알아야 한다. 필자도 매년 초에 하루짜리 세법 특강을 꼭듣는다. 그동안 고객에게 상담해왔지만 잘못 알고 있는 경우를 발견 하기도 하고, 새로 바뀐 세법을 세무 전문가의 강의를 들으면서 보충한다. 몇 년에 한 번씩은 하루짜리가 아닌 여러 날 동안 진행하는 부동산 세무 관련 강의도 듣는다. 그 밖에 계약서 특약 작성, 확인· 설명서 작성 같은 기본적인 사항들도 교육을 통해서 계속 체크하면서 보완한다. 상가와 토지 관련 강의도 들어야 하는 분야다.
--- p.200

과거에는 좋은 위치에 부동산 중개업소를 열어서 부동산 물건만 가지고 있으면 거래를 성사할 수 있었다. 지금의 고객들은 이미 부동산 물건의 정보를 인터넷이나 스마트폰을 이용해서 사전에 알고 온다. 본인들이 보고 싶은 것만 보고, 다른 부동산 중개업소에 가서 다른 물건을 보고 하는 식이다. 과거처럼 본인 기준으로 고객을 응대하다가는 깡통 차기 십상이다. 고객의 욕구를 파악해서 고객에게 정성을 다하면서 고객의 신뢰를 얻어야 최종 클로징까지 할 수 있다.