신축 투자가 기축 투자보다 나은 점은 무엇일까? 무엇보다 내가 직접 입지를 정할 수 있다는 것과 골치 아픈 물건을 황금 입지로 바꿀 수 있다는 점이 매력이다. 구축에 투자는 지어진 아파트나 오피스텔은 선택해야 하지만, 신축은 내가 입지를 정하는 것이다. 그만큼 입지 선택의 폭이 넓다.
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신축하기 전에 목적과 방향성을 강조한 이유도 바로 세금과 관련이 깊다. 신축만 하면 돈 되는 시절은 저물었다. 어떻게 신축에 대해 절세할 것인지 미리 계획이 되어 있어야 신축 과정에서, 그리고 세금 납부와 등기 치는 시점에서 전략적으로 움직일 수 있다. 신축하면서 고민하면 늦는다.
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예를 들어 철거를 시작하면 큰 빗자루와 삽도 있어야 하고 수도에 연결할 고무호스도 있어야 하는데, 매번 거래처에서 구하기 힘드니 신축공사장과 가까운 철물점을 공사 기간 동안 외상거래를 트면서 월말 결재를 한다. 매번 현금과 카드를 들고 수시로 계산하면 서로 번거롭기 때문이다. 현장에서 조달되어야 하는 재료와 도구는 대부분 철물점을 통한다고 생각하면 된다.
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‘전’은 센티미터(cm)를 의미한다. ‘아시바’는 일본어로 발판이나 작업대를 의미하는 ‘足場(족장: 비계)’에서 유래했다. 아시바, 즉 우리말의 비계는 건축 현장에서 작업자들이 높은 곳에서 안전하게 작업할 수 있도록 설치하는 임시 구조물을 가리킨다. 몇몇 단어만 알아도 쉬운데, 이 단어가 장벽이다.
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입지가 정해졌다면 그다음 중요한 것은 설계다. 당연히 설계는 내가 할 수 없다. 여기서 내가 할 수 있는 것이라고 표현한 이유는 건축주의 의견을 그만큼 잘 반영해야 한다는 것이다. 한 번 쓱 그리고 난 후에 변경하기 싫어한다면 갈등이 끊이지 않을 것이다. 시공사보다 먼저 만나게 될 건축사, 실력도 중요하지만 더 중요한 것은 건축주와의 궁합이다.
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“분양이 완료되면 잔금을 지불하겠습니다.” 이 말은 합리적인 후불 결제처럼 들릴 수 있지만, 실제로는 건축주가 이미 다른 곳에서도 연속해서 신축공사를 진행 중이라며 도움을 요청하는 상황에서 또다시 나오곤 한다. “분양이 완료되면…”이라는 한마디로 여러 현장을 연이어 공사를 진행하고 시공사의 공사비를 완벽하게 결제하지 않은 채 사라져 버리는 건축주들이 실제로 존재한다. 때로는 4~5개 현장을 이런 식으로 연속으로 신축하다가 자취를 감추기도 한다.