짧게는 지난 6년간 지속된 상승의 시작점이라 할 수 있는 2013년 4.1 부동산 종합 대책과 그 끝이라 할 수 있는 2018년 9.13 부동산 종합 대책 사이를 자세하게 다뤘다. 과거만 다룬 것은 아니다. 특히 독자들이 궁금해할 만한 앞으로 시장이 어떻게 변하고, 어떻게 대비해야 하는지를 담고 있다. 무주택자, 1주택자, 일시적 2주택자, 2주택자 이상의 다주택자 들로 나눠서 각자 어떻게 행동하는 것이 최선의 전략인지를 알려준다. 일종의 가이드라인쯤 된다. 모두가 그렇게 선택할 필요는 없지만 자신의 선택이 앞으로 어떤 결과로 이어질지에 대해서 미리 가늠해보는 시간이 될 것이다. 책의 말미에는 내 블로그를 통해서 부동산 상담을 문의해왔던 분들의 질문 중 많은 분이 관심을 가진 내용을 각색하여 포함시켰다. 다른 사람들이 하는 고민과 나의 답변 속에 독자들의 질문과 답도 들어 있으리라 본다.
좋든 싫든 우리는 모두 매매나 임대로 집을 선택할 수밖에 없다. 가계 자산의 대부분을 차지하는 것이 부동산인 만큼 부디 시간을 할애하여 이 책을 읽어보기를 바란다. 특히나 지금처럼 시장의 판세가 급격히 변화하는 시점에는 더욱 부동산에 대한 공부가 필요하다. --- 「프롤로그」 중에서

다주택자들이 뜯어본 8.2 대책은 외면상으로 ‘다주택자들을 저격’하는 내용으로 가득했다. 다주택자에게만 양도세 중과와 장기보유특별공제의 공제율을 인하한다는 것이다. 장기보유특별공제는 소득세법에 따라 보유 기간이 3년 이상인 토지나 건물에 대하여 양도소득을 산정할 때, 일정액을 공제하여 양도소득세를 계산하는 제도이다. 그런데 인플레이션을 고려해 1년에 3%로 정한 공제율을 다주택자에게만 0%로 낮추는 규제였다. 대출 규제는 말할 것도 없었다. 그런데 더 면밀히 대책을 살펴보자. 8.2 대책의 속을 자세히 들여다보면 이것은 규제가 아니라 오히려 ‘황금알을 낳는 거위’라는 사실을 알 수 있다. --- 「‘면적’이라는 절대적 기준의 등장」 중에서

‘세그먼트’는 좀 어려운 말이다. 분할, 단편, 분절 등 갖다 붙일 수 있는 우리말도 많다. 자동차의 등급을 설명할 때도 이 말을 쓰곤 한다. 중요한 점은 그동안의 부동산 투자에서 핵심적으로 바라보던 입지가치나 상품가치, 혹은 수요와 공급을 통한 시장 전망과 같은 요소들이 이제 먹히지 않는 시대가 됐다는 것이다.
세그먼트의 시대는 시장이 정부가 제공하는 기준에 따라서 완전히 나뉘어 따로 움직인다는 것을 의미한다. --- 「9.13 이후 세그먼트화된 부동산 시장」 중에서

지난 6년간 서울시는 모든 부동산 대책을 비웃듯이 상승해왔다. 나 역시 항상 상승 전망을 해왔다. 그러던 내가 9.13 대책 후 하락 전망으로 바꾼 것은 그만큼 정책이 만들어낸 세그먼트의 효과가 높다고 본 것이다. 물론 서울 부동산 시장이 갖고 있는 펀더멘탈만 보면 ‘서울 전역 -8%, 특정 고가 단지의 경우 -15~20% 정도 하락’은 도저히 나오기 어려운 전망이었다. 그러나 9.13 대책의 파도가 서울의 핵심 지역을 덮쳐 이미 압구정, 대치, 반포, 용산, 목동, 마포를 포함하여 서울의 초고가 아파트에서 고가 아파트까지 가격 하락을 주도하고 있다. --- 「과거의 투자 방식은 잊어라」 중에서

청약제도가 무주택 실수요자에게 더 많은 기회를 주는 쪽으로 개편되면서 앞으로 청약은 투자가 아닌 실거주 목적으로 바라봐야 한다. 한마디로 투자 관점에서 청약(분양권)은 매력이 없어졌다. 청약에 당첨되면 ‘분양권’이라는 권리를 갖는다. 이 분양권은 세법상에서는 주택이 아닌 것으로 처리되지만, ‘주택 공급에 관한 규칙’이 2018년 말부터 바뀌면서 주택으로 취급된다는 것이 이번 개편의 가장 큰 변화다. 2018년 12월 11일 이후 입주자 공고를 하는 신규 단지의 분양권은 이 기준으로 봤을 때 주택이다. 종전의 ‘분양권 +1 주택자’인 경우 주택담보대출을 받을 수 있었지만, 이제는 이 변화로 인해 2주택자가 되므로 청약조정지역이라면 곧바로 대출 규제에 걸린다. 공급가액이 9억 원을 넘지 않더라도 대출 규제 영향을 받는다는 점에서 분양권을 투자 관점에서 보던 수요가 감소할 수밖에 없다.