재테크에 관한 한 아무 생각 없이 사는 사람이라면 문제가 더욱 심각하다. 5~10년이라는 ‘마지막 기회’를 놓치면 계층 간의 격차를 따라잡기가 더욱 어려워질 수도 있기 때문이다. 지금은 ‘관심’에서 ‘실행’으로 옮기는 것만으로 여러 가능성을 잡을 수 있지만, 5~10년 이후에는 상황이 달라질 수 있다. 자본에 따른 계층 분리가 뚜렷해지고, 계층 간 이동이 점점 더 어려워질 것이라는 이야기다. 바로 지금이 ‘부의 격변기’인 셈이다.
격변기에 변화의 주역이 되기 위해서는 ‘준비’가 무엇보다 중요하다. 미래의 5년은 더 이상 과거의 5년이 아니다.
큰 덩어리의 재개발이라 할 수 있는 서울 뉴타운은 앞으로 5~10년이 ‘피크’가 될 공산이 크다. (본문 56쪽 - 앞으로 돈 벌 시간, 5년 남았다)

우선 오 씨는 인터넷 부동산 정보 사이트에 올라온 재개발 지분 매물을 중심으로 차근차근 알아보기로 했다. 2주에 걸쳐 열 군데가 넘는 중개업소를 다니며 물건을 보고 설명을 들었다. 그러다 보니 재개발 과정이 눈에 들어왔다. 지역별 지분 가격도 얼추 그려질 정도가 됐다.
문제는 아무래도 자금. 그나마 값이 싼 편인 강북 지역도 지분 가격이 1억~2억 원을 호가했다. 게다가 30평형대 아파트에 입주할 수 있는 지분은 값이 더 나갔다. 무엇보다 지분을 사자면 전세금을 빼야 하는데, 그러고 나면 부부가 살 보금자리가 문제였다.
그즈음 오 씨는 서울 서대문구 홍은동 B중개업소에서 전화를 한 통 받았다. 대지 13.3평, 건물 15평인 재개발 물건인데, 시세보다 싸게 나왔다는 설명이었다. (본문 70쪽 - 재개발, 그거 위험한 거 아냐?)

지분을 잘 고르기 위해선 틈새를 잘 찾아야 한다. 비교적 싼 지분을 고르려면 재개발 추진이 갓 시작된 초기 단계 지역을 고르는 게 상책이다. 이 경우 아파트 투자보다는 투자 가치에 중점을 두는 투자자들이 자금이 적게 들어가는 소형 지분을 집중 매수하는 일이 많다. 이 때문에 최근엔 전용면적 60m2(18평)인 83m2(25평) 아파트를 분양받을 수 있는 지분들의 가격 오름폭이 커졌다. 반면 사업이 가시화되는 구역지정 이후에는 실제 입주를 목표로 하는 투자자들이 많아 인기 평형인 30~40평형대를 배정받을 수 있는 지분들이 강세를 보이게 마련이다.
20평형대 아파트를 겨냥하는 이들은 30평형대 이상을 목표로 하는 사람들보다 비교적 소액으로 투자가 가능하다. 특히 1억 원 안팎의 소액 투자자는 구역 지정을 앞둔 재개발 예정지 등 사업 초반부의 지역을 선택하는 게 유리하다.
단 투자 금액이 적게 들어가는 소형 지분은 각별한 주의가 필요하다. 대부분이 다가구주택을 다세대주택으로 전환한 주택, 이른바 ‘쪼갠 지분’일 가능성이 높기 때문이다. 실제 분양권을 얻을 수 있는 지분인지 확실하게 하려면 건축물대장을 살펴본다. 서울시 도시 및 주거환경정비조례 시행일(2003년 12월 30일)이전에 전환된 주택인지 확인하고 투자해야 뒤탈이 없다. (본문 79쪽 - 빨리 움직일수록 돈 번다)

재개발 투자의 굿 타이밍은? 재개발의 첫째 단계인 재개발 구역 지정을 추진하는 지역의 지분을 매입하는 경우에는 장기 보유할 것인지, 중간에 매도할 것인지를 먼저 정해야 한다. 사업 초기라서 사업 계획이 그야말로 계획에서 끝날지, 언제 실행에 옮겨질지 아무도 장담할 수 없기 때문이다.
반면 정비구역 지정 단계가 되면 가격이 오르면서 거래가 활발해진다. 재개발 사업의 윤곽이 드러나고 지역 분위기가 한껏 달아오르기 시작할 때이기 때문이다.
이때 노릴 수 있는 것이 선점 효과다. 남들보다 한발 앞서 재개발 예정 지역을 찍으면 그만큼 이점이 있는 것이다. 계획대로라면 2003년에 이어 2008년에 도정법상 재개발 대상지 수정 공람 공고가 날 예정이다. 새로 재개발 구역으로 편입되는 ‘뉴 페이스’가 나올 가능성이 높다. 뉴 페이스를 선택하고자 한다면 바로 지금부터 움직여야 하는 셈이다.
다음 단계인 조합설립인가와 시공사 선정, 사업시행인가 시점은 투자 목적의 거래가 아주 활발해지는 시기다. 여러모로 사업이 정점에 오른다. 입지 여건이 좋은 지역인 경우 가격이 전 과정을 통틀어 최고점까지 오르기도 한다. 이 단계에 이주비 지급 규모가 결정되고 시공사까지 결정되기 때문에 어느 단계보다 ‘확실성’이 높다. 비교적 짧은 시기에 뚜렷한 마스터플랜을 검토한 뒤 재개발 지분 투자의 효과를 보려면 이 시기에 합류하는 게 여러모로 좋다.
모든 재개발 사항이 결정되는 관리처분계획인가 시점은 이주와 철거, 착공, 분양이 이어지는 시기다. 이때는 일반분양보다 한발 앞서 원하는 재개발 구역을 선점한다는 의미에서 좋은 시기다. 배정 평형, 추가부담금, 분양 일정 등이 확정되기 때문에 가장 투자하기 안전한 시기라고 볼 수 있다.
단 이때가 되면 시세가 많이 상승해 일반분양가 수준을 넘어서기도 한다. 자칫 분위기에 휩쓸려 투자했다가 마이너스 수익률을 기록하는 예가 적지 않다. 반면 경우에 따라서는 물건 수가 늘어나면서 가격이 내려가기도 한다. 특히 재개발 구역 원주민 다수가 아파트를 분양받을 형편이 못 되는 저소득층 주거 밀집지에서 이런 현상이 나타난다. 마지막 단계에서 자신의 지분을 팔고 딴 지역으로 이주하려는 이들이 많아지면서 오히려 지분 값이 내려가는 것이다. 특히 뉴타운에 비해 상대적으로 관심을 덜 받는 중소형 재개발 구역에서 이런 효과를 기대할 수 있다.(본문 112쪽 - 재개발 투자도 타이밍이 중요하다)

재개발 지분 투자도 마찬가지다. 아무리 작은 지분이라도 요즘 가격대는 평당 1천만 원대를 염두에 둬야 한다. 게다가 취득세, 등록세 등 등기하는 데 필요한 자금을 감안해야 한다. 이것저것 따지다 보면 보유 자금이 모자라기 십상이다. 이때 필요한 게 지렛대 효과다.
남에게 빌린 돈을 지렛대로 삼아 자기자본이익률을 높이는 것을 지렛대 효과라고 한다. 이때 중요한 게 남의 자본을 쓰는 데 드는 비용이다. 은행 돈을 빌렸다면 이자와 부대비용이 된다. 물론 대출금리보다 높은 수익률이 기대되는 경우에만 남의 자본을 적극적으로 활용해야 한다. 이게 지렛대 효과의 기본이다. 지렛대 효과는 빚을 잘 쓰는 기법과 일맥상통한다. 빚도 자산이라고 하지 않는가. (본문 121쪽 - 부족한 자금 고민 ‘지렛대’로 이용하라)

재개발 가치투자에 성공하기 위해서는 몇 가지 원칙을 세워야 한다. 눈에 띄는 대로, 아는 사람이 소개한다고 덥석 물어선 될 일이 아니다.
그렇다면 가치투자 대가들이 첫손에 꼽는 비결은 무엇일까. 그것은 역시 ‘발로 뛰는 노력’이다. 기업의 속사정을 잘 알아야 가치투자가 가능하듯, 재개발 역시 되도록 많은 구역들을 가보고 속속들이 상황을 파악할수록 좋은 투자가 가능하다. 아무리 첨단 과학 투자 기법이 쏟아져 나와도 가치투자의 기본은 주식이나 부동산이나 정답은 ‘발품’이라는 것이다.
실제로 제 아무리 명성 높은 애널리스트라도 무기는 결국 발품인 경우가 많다. 자신의 분야의 기업을 종횡무진 누비며 속속들이 파악하고 그 기업의 내재가치를 가늠하는 게 그 사람들의 일이기 때문이다. (본문 145쪽 - 재개발 가치 투자에는 원칙이 있다)