상권분석의 최종 목적은 예상 매출을 추정하여 사업 타당성을 분석하는 것이다. 따라서 상권분석의 꽃은 예상 매출 추정이다. 다시 말해 돈을 벌 수 있는 상권과 입지를 찾아가는 과정이 상권분석이다. 좁은 의미의 상권분석은 점포가 속한 상권과 입지에 대한 분석이고, 넓은 의미의 상권분석은 점포 개발을 의미한다. 점포 후보지를 탐색하는 전반적인 활동과 상권 및 입지분석, 사업 타당성 분석 그리고 권리 계약 및 점포 계약까지 모든 활동이 넓은 의미의 상권 분석에 속한다.
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인수하기 전에 일매출이 200만 원 정도였는데 인수 후에는 5배나 상승했다. 나중에 들은 이야기지만 이 점포는 하루 500만 원 정도 매출을 올리는 점포였다고 한다. 그런데 청년이 인수하기 전에 운영하던 2명의 동업자가 서로 미루며 점포 운영에 소홀한 사이에 매출이 반토막 난 것이다. 후발 주자가 상권과 입지를 선택할 때 좋은 자리를 얻는 것은 하늘의 별 따기만큼 어렵다. 그런데 청년은 어떻게 이런 대박 점포를 구할 수 있었을까? 이 점포는 청년의 집 바로 앞에 있었다. 수년간 고객의 입장에서 점포를 이용하고 상권을 다니며 점포 이력, 사람들의 이동 경로를 훤히 꿰고 있었던 것이다.
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입지분석을 할 때 핵심 키워드는 점포에 대한 접근성과 가시성이다. 접근성이란 고객이 점포까지 얼마나 쉽게 올 수 있느냐이다. 1층에 있는 점포가 2층이나 3층, 지하층 점포보다 접근성이 좋다. 그리고 버스 정류장과 지하철역 근처가 접근성이 좋다. 6차선 이상 도로나 공원 부근은 접근성이 떨어진다. 은행 건물에서 많이 볼 수 있는 점포 전면의 1층 계단이나 경사지도 접근성이 떨어진다. 입지분석의 또 다른 키워드인 가시성이란 점포가 고객의 눈에 얼마나 잘 띄는가이다. 전면이 긴 점포는 눈에 잘 띈다. 그리고 코너에 있는 점포도 가시성이 높다. 간판 위치도 가시성을 좌우하는 중요한 요소다.
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상권분석을 하는 최종 목적은 예상 매출액 추정을 통한 사업 타당성 분석이다. 예상 매출액을 알아내기 위해서는 독점상권을 파악해야 한다. 이때 경쟁점은 상권 단절 요인으로 중요한 변수이다. 경쟁점에 대해서는 매출액, 면적, 자신의 점포와의 거리, 취급 상품, 위치 등을 전반적으로 조사해야 한다. 매출액은 영수증, 진열량, 거래처 납품량, 포스 시스템을 통한 매출 데이터, 내방객 수를 통해 예측한다. 영수증 하단에는 판매 일자, 계산대 번호, 영수증 번호가 있다. 보통은 이 영수증 번호가 차례대로 나온다고 가정한다. 당일 영수증 번호를 통해 고객 수를 알아내고 여기에 객단가를 곱해 일매출액을 추정한다.
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베이커리 전문점은 크게 오피스 상권과 아파트 상권으로 나뉜다. 오피스 상권에서는 직장인들이 매장에서 먹을 수 있도록 면적이 20평 이상인 점포를 찾아야 한다. 아파트 상권은 최근 커피 등과 함께 매장에서 먹는 비율이 증가하는 추세이긴 하지만, 경제성을 높이려면 15평 내외가 적당하다. 베이커리 전문점은 외식업종으로 분류되긴 하지만 판매업 성격이 강하다. 그래서 상권이나 입지 선정 시 소매업 기준으로 판단해야 한다. 입지분석 기준 중 하나가 동종 업종끼리 뭉쳐서 잘되는 보완재와 뭉치면 잘 안 되는 대체재 여부이다. 베이커리 전문점은 대체재 성격이 강하므로 가시성과 접근성이 경쟁점보다 뛰어난 입지여야 한다.
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누구나 쉽게 상권분석을 할 수 있게 된 데 큰 역할을 한 것이 빅데이터를 활용한 상권분석시스템이다. 그중 무료로 제공되는 소상공인시장진흥공단의 상권정보시스템은 예비 창업자들뿐 아니라 프랜차이즈 담당자들도 많이 활용하고 있다. 이외에 서울신용보증재단에서 운영하는 서울시 우리마을가게 상권분석 서비스, KB부동산 리브온도 무료로 사용할 수 있는 상권분석 서비스다.