『2021 확 바뀐 부동산 세금 완전 분석』

머리말 4
일러두기 12

제1장 확 바뀐 부동산 세제의 틀
01 부동산 세제의 틀이 확 바뀌다 15
02 양도세는 뭐가 바뀔까? 18
03 앞으로 세제의 핵심은 보유세가 되는 이유는? 21
04 분양권이 주택 수에 포함되면 어떤 일이 생길까? 24
05 임대등록제도가 사실상 폐지됨에 따른 세제의 영향은? 28

심층분석 2020년 하반기 이후부터 달라지는 것들 33

제2장 확 바뀐 부동산 세금의 이해에 필요한 기초지식들
01 국세와 지방세의 차이는? 37
02 1세대의 개념은 어떻게 정의되어 있을까? 40
03 주택의 개념은 어떻게 정의되어 있을까? 45
04 주택 수 산정방법은? 48
05 조정대상지역이 세제에 미치는 영향은? 52

심층분석 ① 조정대상지역·투기과열지구 주요 지정효과 55
심층분석 ② 세법과 다른 법과의 관계 57

제3장 취득세 완전 분석
01 취득세 개편내용은? 63
02 취득세를 잘 다루기 위해 기본적으로 알아야 할 것들은? 68
03 취득세 중과세 적용 시 주택 수 산정은 어떻게 하는가? 73
04 일시적 2주택자도 취득세가 중과세되는가? 78
05 개정된 세법에 의한 취득세는 얼마나 증가될까? 83
06 증여에 따른 취득세는 얼마나 증가될까? 88

심층분석 취득세 인상과 양도세 절세효과 94

제4장 보유세 완전 분석
01 보유세는 어떻게 개편되는가? 99
02 재산세 과세방식은? 104
03 종부세의 과세방식은? 108
04 종부세의 과세표준은 어떻게 형성되는가? 113
05 종부세 과세표준에 포함되지 않는 주택들은? 116
06 종부세의 세율구조는 어떻게 되어 있을까? 122
07 종부세의 세부담 상한은 어떻게 산정할까? 126
08 다주택자의 2021년 종부세는 얼마나 늘어날까? 130
09 1주택자의 2021년 종부세 부담은 얼마나 늘어날까? 135

심층분석 종부세 줄이는 방법 139

제5장 양도소득세 완전 분석
01 양도세 세제개편 내용은? 145
02 고가주택자의 장기보유특별공제율 개정에 따른 효과분석은? 150
03 고가주택자의 장기보유특별공제 보유기간 산정기준이 바뀌면 어떻게 될까? 154
04 다주택자는 중과세로 인해 세금이 얼마나 증가할까? 158
05 주택·조합원입주권·분양권의 단기양도 시 세금은 얼마나 증가할까? 162
06 일시적 2주택 양도세 비과세제도가 중요한 이유는? 165

심층분석 취득세, 보유세, 양도세 인상에 따른 필수 수익률 예측 169

제6장 분양권의 세제 완전 분석
01 분양권과 관련해 개정되는 내용들은? 173
02 분양권과 관련된 개정세법을 이해하기 위한 기초상식은? 176
03 분양권이 있는 경우 다른 주택에 대한 비과세는 어떻게 적용하는가? 181
04 분양권이 있는 경우 다른 주택에 대한 양도세 중과세는 어떻게 판단하는가? 187
05 분양권이 주택으로 완공된 경우 거주요건은? 191

심층분석 ① 분양권과 조합원입주권의 비교 194
심층분석 ② 분양권이 주택으로 바뀌는 과정에서 주의할 점들 199

제7장 임대주택의 세제 완전 분석
01 주택임대등록제도 어떻게 바뀔까? 203
02 등록말소에 따라 예상되는 세제상의 문제점과 대응책은? 209
03 임대사업자의 취득세는 어떻게 바뀔까? 217
04 임대사업자의 종부세 합산배제는 어떻게 바뀔까? 221
05 임대사업자의 양도세 중과세 제외는 어떻게 바뀔까? 225
06 임대사업자의 거주주택 비과세는 어떻게 바뀔까? 229
07 임대주택에 대한 장기보유특별공제 특례는 어떻게 바뀔까? 233
08 임대주택에 대한 양도세 100% 감면은 적용이 될까? 237

심층분석 ① 재건축·재개발과 주택임대업 세제 240
심층분석 ② 주택임대업 리스크 관리법 243

제8장 증여세 완전 분석
01 7·10대책으로 달라지는 증여세의 내용은? 247
02 자금출처조사와 증여세 과세는? 251
03 자녀에게 양도를 할까? 증여를 할까? 254
04 부채를 포함해서 증여할 때 주의할 점은? 258
05 부동산을 저가에 양도하면 어떤 문제가 있을까? 262

심층분석 부부 간의 주택증여 의사결정 265

제9장 법인의 세제 완전 분석
01 법인 관련 세제개편의 내용은? 271
02 법인의 취득세는 어떻게 결정될까? 274
03 법인전환 관련 개정되는 내용은? 278
04 세법개정으로 법인은 종부세를 얼마나 내야 하는가? 281
05 법인세 추가세율 인상으로 세금은 얼마나 늘어날까? 284
06 법인 주택임대업에 대한 세제는 어떻게 바뀌었는가? 288

심층분석 법인이 주의해야 할 제도들 291


『신방수 세무사의 이제 부동산 세금을 알아야 주택 보유 & 처분할 수 있는 시대다』

프롤로그_ 이제 부동산 세금을 알아야 주택 보유 & 처분할 수 있는 시대다 …… 4
| 일러두기 | …… 12

제1장 다시 세워야 하는 세제 전략
01 세제 전략을 다시 세워야 하는 이유는? …… 15
02 비과세가 최고의 전략인 이유는? …… 19
03 비과세를 받기가 점점 어려워진 이유는? …… 24
04 일시적 2주택에서 세법상 문제가 많이 발생하는 이유는? …… 31
05 고가주택의 비과세와 과세 적용법은? …… 36
06 비과세를 받기 위해 필요한 지식들은? …… 44

| 심층분석 | 2020년 7·10대책 중 세제 정책 요약 …… 48

제2장 2021년 비과세 보유기간 계산법
01 변경되는 양도소득세 비과세 보유기간의 내용은? …… 57
02 2주택 보유 1세대가 과세주택을 2021년 1월 이후에 양도하는 경우의
보유기간 기산일은? …… 64
03 2주택 보유 1세대가 2020년 12월 이전에 과세주택을 먼저 양도하는
경우의 보유기간 기산일은? …… 66
04 3주택을 보유한 1세대가 2021년 전에 1주택을 양도해 일시적 2주택이
된 상황에서 종전주택을 양도할 때 비과세 보유기간 기산일은? …… 68
05 3주택 보유한 1세대가 2021년 이후에 1주택을 양도해 일시적 2주택이
된 상황에서 종전주택을 양도할 때 비과세 보유기간 기산일은? …… 71
06 2주택 보유자가 1채 양도한 후 신규주택 취득으로 일시적 2주택이 된
경우의 보유기간 기산일은? …… 73
07 1주택과 1조합원입주권을 보유한 상태에서 조합원입주권을 양도한 경우
남은 주택에 대한 비과세 보유기간 기산일은? …… 77
08 2021년 비과세 보유기간에 대한 관리방법은? …… 80

| 심층분석 | 2021년 최종 1주택의 비과세 보유기간 계산법 분석 …… 83

제3장 장기보유특별공제제도 분석
01 장기보유특별공제란? …… 91
02 공제를 전혀 받을 수 없는 경우는? …… 96
03 80% 특례공제율은 누가 적용받는가? …… 101
04 40%, 50%, 70% 특례공제율은 누가 적용받는가? …… 106
05 기본공제율 30%는 어떻게 적용되는가? …… 110
06 장기보유특별공제의 적용범위는? …… 113
07 말소된 임대주택에 대한 장기보유특별공제의 적용은? …… 117

| 심층분석 ① | 2021년 고가주택에서 2년 미거주하면
장기보유특별공제율이 6~30%로 축소되는 이유 …… 120
| 심층분석 ② | 비과세 보유기간과 거주기간,
장기보유특별공제의 보유기간 등 기산일 분석 …… 122

제4장 1세대 1주택자의 세제 전략
01 1세대 1주택에 대한 주요 세무상 쟁점은? …… 127
02 1세대가 1주택을 취득할 때의 취득세는? …… 132
03 1세대가 1주택을 보유할 때의 종부세는? …… 136
04 1세대 1주택자의 양도소득세는? …… 140
05 1세대 1주택 비과세요건 중 2년 보유요건은 어떻게 적용하는가? …… 143
06 1세대 1주택 비과세요건 중 2년 거주요건은 어떻게 산정하는가? …… 146

| 심층분석 ① | 1세대 1주택자의 세제 전략 …… 149
| 심층분석 ② | 공동명의 주택에 대한 보유세와 양도소득세 분석 …… 152

제5장 일시적 2주택자의 세제 전략
01 일시적 2주택에 대한 세무상 쟁점은? …… 159
02 일시적 2주택자의 취득세 관리요령은? …… 163
03 일시적 2주택자의 종부세 관리요령은? …… 168
04 일시적 2주택에 대한 양도소득세 비과세요건은? …… 172
05 다주택자가 일시적 2주택이 된 경우의 보유기간은 어떻게 산정하는가? …… 177
06 일시적 2주택 비과세 처분기한은? …… 182
07 일시적 2주택 처분기한을 넘긴 경우의 과세방식은? …… 187

| 심층분석 | 2주택자의 종합적인 세제 전략 …… 191

제6장 특례주택 소유자의 세제 전략
01 부득이한 상황에 따른 1세대 2주택에 대한 세무상 쟁점은? …… 197
02 상속주택과 관련된 세무상 쟁점은? …… 203
03 동거봉양·혼인으로 2주택이 된 경우의 세무상 쟁점은? …… 211
04 농어촌주택을 보유하고 있는 경우의 세무상 쟁점은? …… 215

| 심층분석 ① | 일시적 2주택과 비과세 특례주택이 결합된 경우의
비과세와 과세방식 분석 …… 220
| 심층분석 ② | 비과세 특례주택 외 일시적 2주택 중과세 분석 …… 223

제7장 주택임대사업자의 세제 전략
01 민간임대주택법은 어떻게 개정되었는가? …… 229
02 민간임대주택법의 개정에 따른 개정된 세법의 내용은? …… 234
03 지금 신규 임대등록을 하면 어떤 혜택을 받을 수 있을까? …… 237
04 자동말소가 된 경우 세제는 어떻게 작동되는가? …… 241
05 자진말소를 한 경우 세제는 어떻게 작동하는가? …… 245
06 강제말소를 당하면 세제혜택을 환수 당하는가? …… 251
07 주택임대사업자가 취득세를 관리하는 요령은? …… 255
08 주택임대사업자가 종부세를 관리하는 요령은? …… 258
09 주택임대사업자가 거주주택 양도소득세 비과세를 관리하는 요령은? …… 262
10 임대주택에 대한 세제는 어떻게 관리해야 하는가? …… 268
11 말소제도로 인해 발생하는 세무상 쟁점들을 종합하면? …… 272

| 심층분석 ① | 임대료 증액제한 준수의무 분석 …… 279
| 심층분석 ② | 재건축 등으로 멸실된 임대주택과 세제의 적용 …… 285
| 심층분석 ③ | 건설임대주택의 임대등록과 세제혜택 …… 288

제8장 지금 팔아야 하나? 아니면 보유해야 하나?
01 부동산의 취득부터 양도할 때까지 발생하는 비용은? …… 295
02 의사결정 : 보유하는 것이 유리할까? 처분하는 것이 유리할까? …… 301
03 1주택자가 주택을 관리하는 방법은? …… 307
04 2주택자가 주택을 관리하는 방법은? …… 312
05 다주택자가 주택을 관리하는 방법은? …… 318
06 2주택자의 처분 또는 보유에 대한 의사결정은? …… 324
07 2주택자의 증여는 실익이 있을까? …… 328
08 2주택자가 증여한 후 1채를 양도하는 전략은 유효한가? …… 333

| 심층분석 ① | 주거용 오피스텔 과세방식 …… 337
| 심층분석 ② | 조합원입주권 과세방식 …… 341
| 심층분석 ③ | 분양권 과세방식 …… 345

에필로그 앞으로 어떻게 해야 하나? …… 351