1990년대 초 노태우 정부 때, 1기 신도시가 들어섰다. 그런데 이 도시들이 왜 개발되었는지 아는가? 이유는 간단하다. 답은 ‘서울, 강남 아파트 값이 폭등해서’다. 그래서 정부는 그 수요를 분산시키려고 1기 신도시를 지정했다. 그렇게 1기 신도시에 수많은 아파트들이 들어섰다. 그런데 막상 아파트들을 짓고 보니 교통이 많이 혼잡스러워졌다. 성남시 분당, 고양시 일산, 부천시 중동, 안양시 평촌, 군포시 산본의 5대 신도시 주변은 출퇴근 시 교통 혼잡으로 북새통을 겪게 되었다. 그래서 뒤늦게 정부가 도로를 깔기 시작했다. 여기서 문제가 생겼다. 주변 지역이 개발되면서 땅값이 비싸졌고 그 상황에서 정부가 도로를 깔려고 하니 보상액수가 어마어마해진 것이다. 가령 1조를 보상해줘야 한다면 10조 그 이상의 돈이 지출되는 상황이 벌어진 것이다. 정부도 바보가 아닌 이상 이를 통해 학습을 했을 것이다. 그래서 2기 신도시부터는 이른바 SOC 사업(도로, 철도, 상하수도, 기반시설 등)을 먼저 개발하게 되었다.
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많은 사업자들이 사업 개시일을 잔금 지급일 또는 등기 접수일로 착각하는데 분양 계약일부터 시작되므로 계약일을 기준으로 20일 안에 사업자등록을 해야 계약금 단계부터 발생한 부가가치세를 환급받을 수 있다. 사업자등록 신청서, 분양계약서 사본, 신분증을 지참하고 세무서에 가면 무료로 사업자등록증을 발급받을 수 있다. 이때 여러 개의 상가를 한꺼번에 분양받는다면 이후의 각종 세무 신고와 상가 처분을 고려해 각각 사업자등록증을 내는 것이 장기적으로는 절세가 된다. 이처럼 주택이나 상가, 오피스텔 등의 건축물에 투자할 때에는 취득세와 보유세(재산세, 종합부동산세), 양도세, 증여세, 부가세 등의 세금이 부가되며 이것은 결론적으로 토지 투자가 세금 측면에서 월등히 유리하다는 것을 의미한다. 또한 세금 관련 부분은 투자 수익률에 큰 영향을 미치므로 목적이 순수 투자라면 무상 증여를 활용해 토지에 투자하는 것이 세금 측면에서 유리할 수밖에 없다.
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생산 수단은 크게 두 가지로 나눌 수 있다. 첫 번째는 사업, 두 번째는 재테크다. 그래서 직장인과 자영업자, 전문직 종사자는 반드시 재테크를 해야 한다. “잠자는 동안에도 돈이 들어오는 방법을 찾아내지 못한다면 당신은 죽을 때까지 일을 해야 할 것이다.” 워런 버핏이 한 말이다. 생산 수단을 만들지 못한다면 당신의 노후는 재앙이 될 거라는 의미다. 생산 수단을 만든다는 것은 자본주의를 이해한다는 뜻이다. 반대로 말하면 자본주의를 이해하지 못하면 가난해진다는 의미도 된다. 자본주의 사회란 그것이 옳든 그르든 돈이 중심이 되는 세상이다. 그리고 오늘날 돈은 계속 늘어나고 있다. 즉, 돈의 가치가 계속 떨어지고 있다는 뜻이다. 반면 부동산의 가치는 지속적으로 상승하며 우상향 그래프를 그리고 있다. 그중에서도 토지는 돈처럼 무한대로 찍어낼 수 있는 것이 아니다. 돈과는 반대로 한정되어 있기 때문에 가치가 상승하는 것이다.
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부동산은 다른 사람이 팔 때 사고, 살 때 팔아야 한다. 부동산 투자의 경우 호황일 때보다는 불경기가 적기다. 지가 상승에는 3승 법칙이 있다. 개발 계획 시 세 배, 착공 시 세 배, 공사가 완료되면 다시 세 배가 오른다는 법칙이다. 도시 지역에서는 도심으로부터 방사선 도로와 순환 도로가 교차하는 지점이 가장 좋은 투자 지역이다. 도시에서의 접근성을 고려해야 한다는 뜻인데 여기에는 실측 거리, 시간 거리, 의식 거리 개념이 작용한다. 지역에 있어서도 연령과 영고성쇠가 있기 때문에 인근 지역의 사이클 패턴을 파악해야 한다. 가령 두 필지가 될 만한 미성숙지를 구입했다가 지가가 상승하면 반을 처분하여 건축비를 마련하는 것이 현명한 투자 방법이다. 토지 가격은 쉬었다가 뛰고, 또 쉬었다가 뛴다. 극심한 인플레이션은 부동산에 힘을 실어준다. 국민 소득이 높아지면 지가 상승은 필연적으로 이어지고, 주택난은 가속화된다.
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토지를 사려는 사람들에게 인기가 높은 것은 뭐니 뭐니 해도 수도권 지역의 도시 지역 내 녹지 지역, 비도시 지역의 관리 지역에 있는 밭(전)과 논(답), 임야(산)다. 그중에서도 입지가 좋은 도시 용지로 개발 압력을 받는 밭과 논, 임야를 사야 돈을 벌 수 있다. 밭과 논, 임야는 집에 비해 쉽게 팔리지 않는다. 환금성이 떨어지는 것이다. 집은 사람이 살아가는 데 필수요건인 의식주에 포함되는 만큼 찾는 사람이 많은 반면, 밭과 논, 임야는 집을 가진 사람이 여유자금으로 사는 것이다 보니 찾는 사람이 그만큼 적다. 그러므로 밭과 논을 살 때에는 찾는 사람이 많아 비교적 쉽게 팔 수 있는 땅, 그리고 더 비싼 가격에 팔 수 있는 땅을 골라야 한다. 그렇다면 어떤 밭과 논이 쉽게, 또 비싸게 팔 수 있는 땅일까? 먼저 대도시에서 40km 이내에 있는 밭과 논이 좋다. 도시 인근의 논밭은 주 5일 근무나 전원주택의 수요로 인해 미래에 주거 지역이 될 가능성이 높기 때문이다. 특히 1~2억 원대로 쪼개서 팔 수 있는 밭과 논이 거래가 가장 잘된다.