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품목정보
| 발행일 | 2021년 10월 20일 |
|---|---|
| 쪽수, 무게, 크기 | 324쪽 | 582g | 153*225*23mm |
| ISBN13 | 9791168210028 |
| ISBN10 | 116821002X |
당신만 몰랐던 부동산 투자
: 입지의 신 빠숑과 임장의 신 블루999의 투자 비법
김학렬,김우람 저
|
베가북스
|
2021년 10월 20일
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- 국내도서 top100 3주
- eBook
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시세가 저렴해 보인다 해도 매매 매물이 많으면 현재 매수하기에는 리스크가 큰 것이고, 매매 매물이 없는 경우에도 전세 매물이 많을 때는 갭이 더 커질 가능성이 높아 전세를 세팅하기 어려워질 수도 있습니다. --- p.63
하지만 극초기지역 투자의 가장 큰 목표는 역시 차익 실현입니다. 투자 성공의 기준은 갭입니다. 갭이 벌어지려면 당연히 후속 투자자들이 지속적으로 유입되어야 합니다. 그러므로 실제로 정비구역지정 동의서 징구까지도 이때 이루어집니다. 이 무렵이 가장 초기에 진입한 극초기 투자자의 차익 실현 시점이죠. 얼핏 보기에는 무조건 일찍 들어가는 것이 좋아 보일 수도 있겠지만, 종종 흥행에 실패하게 되면 자산이 묶일 수도 있는 위험이 존재합니다. 결국, 하이리스크, 하이리턴 투자 이론이 여기서도 적용되는 것입니다. --- p.88
이렇게 나진상가에서 퇴거한 상인들이 선인상가로 몰리고 있답니다. 비록 용산전자상가는 쇠퇴했다지만, 선인상가는 경쟁력 있는 임대료로 공실이 거의 없다고 합니다. 이러한 배경을 바탕으로 선인상가의 개발 가능성을 살펴보겠습니다. 현재 선인상가도 소유자들이 유통업무설비의 용도를 변경하려는 의향은 있으나, 코로나로 인해 상가 조합이 모이지 못해 진행이 더디다고 합니다. 현 정부의 부동산 정책을 고려했을 때 쉽지 않을 거란 의견도 존재합니다. --- p.132
건축 안전관리가 필요하다고 지정되었으나 전면 개발이 더 필요해 보이는 지역으로 심지어 마을버스도 안 다니는 산자락입니다. 추가로 부지의 절반 이상이 1종 주택이다 보니 종 상향에 관한 문제도 제기될 것으로 보입니다. 만약 바램처럼 공공재개발지역으로 선정된다면 충분히 돌파할 수 있겠죠. 더불어 경전철 난곡선의 노선이 확정되었다는 소식도 들리는 만큼 앞으로를 기대하는 수요자들이 많습니다. --- p.176
강남구 자곡동의 오피스텔을 예로 들어보겠습니다. 명색은 강남구임에도 앞에서 설명했던 분당보다 시세가 낮고 위례신도시나 미사강변도시와 시세가 비슷한 수준입니다. 오피스텔의 가격은 임차 실수요량으로 결정되는데 수요가 많은 곳이 시세가 높겠지요. 그리고 오피스텔 실거주 수요가 많은 곳은 도심입니다. 그냥 도심이 아니라 교통이 편리한 도심입니다. 이 조건을 적용하면 자곡동의 행정구역은 대한민국의 대표적인 도심인 강남구 소속이긴 하나 일자리와 교통 환경에서는 벗어난 위치에 있다 보니 시세가 서울이 아닌 경기도 신도시 수준에 머물러 있는 것이지요. --- p.209
흥미로운 점은 기존 오피스텔이나 하이엔드 오피스텔도 대지 지분은 모두 비슷합니다. 그래서 일각에선 하이엔드 오피스텔의 분양가가 거품이란 이야기도 있고 그럼에도 미분양 없이 대체로 분양이 완료된 단지들을 보면 시장 수요는 이미 존재하고 있었고, 그 수요를 충족시키기 위한 상품이 드디어 나온 것뿐이라고 시장성이 충분하다면 긍정적이라고 보는 전문가들도 있습니다. 아직 초기 시장인 만큼 어느 쪽의 의견이 맞는지는 쉽게 판단할 사항은 아닌 것 같습니다. --- p.221
현장에서는 현재의 지식산업센터 매물의 품귀 현상 대안으로 다음 두 가지 방안을 추천하고 있습니다. 일단 첫 번째는 신규 분양입니다. 이 신규 분양의 구조를 보면 맨 처음에는 시행사에서 분양을 주관하다가 이후 분양대행사로 넘어가고, 그래도 미분양이 발생하면 분양팀이 동원되는 구조죠. 분양 환경이 어려울 때는 마지막 단계까지 가서 겨우 분양을 마치지만, 지금처럼 상황이 좋을 때는 시행사와 분양대행사 선에서 끝납니다. 그러므로 분양을 위해서는 시행사에서 바로 분양받는 것이 제일 좋고 분양대행사는 차선입니다. 하지만 이 사전 분양은 공개적으로 진행되지 않기 때문에 개발 계획이 뜨면 반드시 미리 움직여서 남들보다 먼저 알아보는 것이 중요합니다. --- p.244
본격적으로 분석에 들어가기에 앞서 전원주택 투자의 특징을 먼저 알아보겠습니다. 일단 전원주택은 특성상 회전율이 매우 낮은 상품입니다. 그래서 현장 부동산과 시행사에서는 전원주택 토지를 판매하는 방식을 사용하고 있죠. 일단 소액투자가 쉽도록 필지 분할과 부지조성을 진행합니다. 그렇게 되면 실투금 1억 원 이하로도 충분히 투자할 수 있는 상품이 되죠. 또한, 관리 지역에서 사업용 토지와 주택 수 미포함 솔루션을 제안합니다. LH 사태의 여파로 발표된 3·29 대책에 따라 비사업용토지 양도세가 높아졌기에 잘 고려해야 합니다.
하지만 극초기지역 투자의 가장 큰 목표는 역시 차익 실현입니다. 투자 성공의 기준은 갭입니다. 갭이 벌어지려면 당연히 후속 투자자들이 지속적으로 유입되어야 합니다. 그러므로 실제로 정비구역지정 동의서 징구까지도 이때 이루어집니다. 이 무렵이 가장 초기에 진입한 극초기 투자자의 차익 실현 시점이죠. 얼핏 보기에는 무조건 일찍 들어가는 것이 좋아 보일 수도 있겠지만, 종종 흥행에 실패하게 되면 자산이 묶일 수도 있는 위험이 존재합니다. 결국, 하이리스크, 하이리턴 투자 이론이 여기서도 적용되는 것입니다. --- p.88
이렇게 나진상가에서 퇴거한 상인들이 선인상가로 몰리고 있답니다. 비록 용산전자상가는 쇠퇴했다지만, 선인상가는 경쟁력 있는 임대료로 공실이 거의 없다고 합니다. 이러한 배경을 바탕으로 선인상가의 개발 가능성을 살펴보겠습니다. 현재 선인상가도 소유자들이 유통업무설비의 용도를 변경하려는 의향은 있으나, 코로나로 인해 상가 조합이 모이지 못해 진행이 더디다고 합니다. 현 정부의 부동산 정책을 고려했을 때 쉽지 않을 거란 의견도 존재합니다. --- p.132
건축 안전관리가 필요하다고 지정되었으나 전면 개발이 더 필요해 보이는 지역으로 심지어 마을버스도 안 다니는 산자락입니다. 추가로 부지의 절반 이상이 1종 주택이다 보니 종 상향에 관한 문제도 제기될 것으로 보입니다. 만약 바램처럼 공공재개발지역으로 선정된다면 충분히 돌파할 수 있겠죠. 더불어 경전철 난곡선의 노선이 확정되었다는 소식도 들리는 만큼 앞으로를 기대하는 수요자들이 많습니다. --- p.176
강남구 자곡동의 오피스텔을 예로 들어보겠습니다. 명색은 강남구임에도 앞에서 설명했던 분당보다 시세가 낮고 위례신도시나 미사강변도시와 시세가 비슷한 수준입니다. 오피스텔의 가격은 임차 실수요량으로 결정되는데 수요가 많은 곳이 시세가 높겠지요. 그리고 오피스텔 실거주 수요가 많은 곳은 도심입니다. 그냥 도심이 아니라 교통이 편리한 도심입니다. 이 조건을 적용하면 자곡동의 행정구역은 대한민국의 대표적인 도심인 강남구 소속이긴 하나 일자리와 교통 환경에서는 벗어난 위치에 있다 보니 시세가 서울이 아닌 경기도 신도시 수준에 머물러 있는 것이지요. --- p.209
흥미로운 점은 기존 오피스텔이나 하이엔드 오피스텔도 대지 지분은 모두 비슷합니다. 그래서 일각에선 하이엔드 오피스텔의 분양가가 거품이란 이야기도 있고 그럼에도 미분양 없이 대체로 분양이 완료된 단지들을 보면 시장 수요는 이미 존재하고 있었고, 그 수요를 충족시키기 위한 상품이 드디어 나온 것뿐이라고 시장성이 충분하다면 긍정적이라고 보는 전문가들도 있습니다. 아직 초기 시장인 만큼 어느 쪽의 의견이 맞는지는 쉽게 판단할 사항은 아닌 것 같습니다. --- p.221
현장에서는 현재의 지식산업센터 매물의 품귀 현상 대안으로 다음 두 가지 방안을 추천하고 있습니다. 일단 첫 번째는 신규 분양입니다. 이 신규 분양의 구조를 보면 맨 처음에는 시행사에서 분양을 주관하다가 이후 분양대행사로 넘어가고, 그래도 미분양이 발생하면 분양팀이 동원되는 구조죠. 분양 환경이 어려울 때는 마지막 단계까지 가서 겨우 분양을 마치지만, 지금처럼 상황이 좋을 때는 시행사와 분양대행사 선에서 끝납니다. 그러므로 분양을 위해서는 시행사에서 바로 분양받는 것이 제일 좋고 분양대행사는 차선입니다. 하지만 이 사전 분양은 공개적으로 진행되지 않기 때문에 개발 계획이 뜨면 반드시 미리 움직여서 남들보다 먼저 알아보는 것이 중요합니다. --- p.244
본격적으로 분석에 들어가기에 앞서 전원주택 투자의 특징을 먼저 알아보겠습니다. 일단 전원주택은 특성상 회전율이 매우 낮은 상품입니다. 그래서 현장 부동산과 시행사에서는 전원주택 토지를 판매하는 방식을 사용하고 있죠. 일단 소액투자가 쉽도록 필지 분할과 부지조성을 진행합니다. 그렇게 되면 실투금 1억 원 이하로도 충분히 투자할 수 있는 상품이 되죠. 또한, 관리 지역에서 사업용 토지와 주택 수 미포함 솔루션을 제안합니다. LH 사태의 여파로 발표된 3·29 대책에 따라 비사업용토지 양도세가 높아졌기에 잘 고려해야 합니다.
--- p.287
출판사 리뷰 출판사 리뷰 보이기/감추기
추천평 추천평 보이기/감추기
특히, 이 책은 이제 막 투자를 시작한 젊은 분들에게 효용성이 매우 크다고 생각합니다. 저도 예전 처음 투자를 시작했을 때 그러했지만, 처음 부동산 투자를 시작하면 낯선 용어와 지역, 그리고 쉽게 가늠할 수 없는 리스크에 대한 불안감을 마주하게 됩니다. 하지만 이 책은 어렵지 않고 구체적으로 차근차근 시장과 상품에 접근하는 방법을 알려줍니다.
저는 김학렬 소장님과 블루999님의 시장과 현장에 대한 헌신적인 자세와 노력을 누구보다 가까이서 지켜보는 사람 중의 한 명입니다. 매달, 매주, 매일, 매시간을 오로지 시장과 현장에만 몰두해온 두 분의 이야기를 책을 통해 만난다면 처음 시작하는 투자자라면 엄청난 시간을 절약하는 효과를 가져올 것입니다.
투자라는 것은 마인드를 고쳐잡는다고, 욕망을 키운다고 하루아침에 쉽게 되지 않습니다. 가령 이제껏 몰랐던 길을 달린다고 칩시다. 아무리 용기를 낸다고 해도 길을 헤매는 것은 어쩔 수 없습니다. 그런 분들이 이 책을 읽는 것은, 처음 가보는 길에서 내비게이션을 켜는 것과 같은 효과를 얻을 수 있다고 생각합니다.
하나의 시장은 수많은 현장이 결합해서 만들어집니다. 물론, 시장에 영향을 주는 요소는 거시경제와 유동성, 공급물량까지 여러 가지가 있지만, 결국 사고파는 투자 행위는 내 발로 걸어보고, 내 눈으로 확인한 현장 정보가 중심이 됩니다. 나머지는 그것을 거들 뿐이지요.
저는 김학렬 소장님과 블루999님의 시장과 현장에 대한 헌신적인 자세와 노력을 누구보다 가까이서 지켜보는 사람 중의 한 명입니다. 매달, 매주, 매일, 매시간을 오로지 시장과 현장에만 몰두해온 두 분의 이야기를 책을 통해 만난다면 처음 시작하는 투자자라면 엄청난 시간을 절약하는 효과를 가져올 것입니다.
투자라는 것은 마인드를 고쳐잡는다고, 욕망을 키운다고 하루아침에 쉽게 되지 않습니다. 가령 이제껏 몰랐던 길을 달린다고 칩시다. 아무리 용기를 낸다고 해도 길을 헤매는 것은 어쩔 수 없습니다. 그런 분들이 이 책을 읽는 것은, 처음 가보는 길에서 내비게이션을 켜는 것과 같은 효과를 얻을 수 있다고 생각합니다.
하나의 시장은 수많은 현장이 결합해서 만들어집니다. 물론, 시장에 영향을 주는 요소는 거시경제와 유동성, 공급물량까지 여러 가지가 있지만, 결국 사고파는 투자 행위는 내 발로 걸어보고, 내 눈으로 확인한 현장 정보가 중심이 됩니다. 나머지는 그것을 거들 뿐이지요.
- ‘트루카피(동국대학교 미래융합교육원 겸임교수)’ 추천사
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