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품목정보
| 발행일 | 2020년 09월 14일 |
|---|---|
| 쪽수, 무게, 크기 | 336쪽 | 628g | 165*220*30mm |
| ISBN13 | 9788947546294 |
| ISBN10 | 8947546291 |
- eBook
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생각이 너무 많은 어른들을 위한 심리학 (10만부 돌파 기념 스페셜 에디션)
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저자 소개 (1명)
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이 책의 핵심은 매출 지도다. 어느 자리, 어느 프랜차이즈가 얼마쯤 파는지를 알려주는 책이다. 그런 점에서 나는 과감히 ‘정답지’라는 이름을 썼다. 하지만 정답부터 봐버리면 실력이 늘지 않는다. 그러니 상권분석을 어떻게 하는 것인지, 어느 자리에 창업을 하고 어떤 상가건물을 사야 하는지 기본 개념을 잡고 정답지를 보도록 하자. 그리고 좋은 입지에 대한 흔한 오해에 대해서도 짚어보도록 하자.
--- 「아무리 나쁜 상권에도 좋은 입지는 있다」 중에서
유동인구가 아니라 유효수요의 주동선을 믿고 편의점을 냈더니 5년 후 내 소유의 가게에서 장사를 하게 되었고, 이자는 옆 칸에서 받아 해결하면 되고, 장사가 잘되니 은행 문턱도 낮고, 가맹본부에서 지원도 해준다. 내 돈 한 푼 안 들이고 상가를 산 데다 사실상 이자도 부담하지 않는다. 게다가 바로 앞에 파출소가 버티고 있으니 강도는 근처에 얼씬도 하지 않는다. 이 사례가 부러우면 지금부터 하는 이야기를 주의 깊게 들어주시길 바란다.
참고로 이 점포는 하루 유동인구 500명, 내점객 400명 이상, 일 매출 200만 원이 훌쩍 넘는 초저가 우량 점포다. 이 사진 한 장으론 설명이 충분치 않지만 적어도 이에 대한 설명은 되었다고 본다. ‘유동인구 많아야 좋은 입지다’가 아니라는 것을.
--- 「유동인구에 현혹되지 마라」 중에서
자, 그렇다면 이러한 피해를 당하지 않기 위해선 어떻게 해야 할까? 양수인이 매출 자료를 보려 할 것이라는 점은 양도인 측도 계산하고 있다. 그러니 몇개월에서 길면 1년 정도의 POS 조작을 통해 매출을 속이는 건 비일비재한 일이다. 그러니 양수인은 매출 자료가 아니라 ‘매입 자료’를 반드시 요구해야 한다. 가령 베이커리라면 1년치 매입 자료를 요구하고, 그 매입 자료의 150% 정도를 매출로 보면 된다. 앞으로 소개할 여러 프랜차이즈 분석 자료를 통해 원가율을 파악하고 역산하면 되는 것이다.
--- 「매출 자료보다 매입 자료를 요구하라」 중에서
그렇다면 점포 임차 비용(임차 보증금과 권리금을 합한 금액)을 제외하고도 1억 5,000만 원이 드는 배스킨라빈스의 수익은 어떨까? 임대인은 얼마의 월세를 받을 수 있을까? 지금부터 하나하나 따져보자. [그림 2-5]의 지도를 보자. 파리바게뜨를 가운데 두고 주변 아파트 세대 수를 보니 7,000세대가 훌쩍 넘는다. 파리바게뜨가 경쟁 없이 이 많은 세대를 독점한다면 매출이 어마어마할 것이다. 그러나 소매점 영업환경이 그럴 리 있나. 지도에 표시하지 못한 경쟁점이 더러 있으니 그 점은 참고하면서 보자. 그저 지금의 매출과 그에 따른 손익만 분석해보자. 앞으로 수없이 많은 매출분석 자료가 나올 테니 이에 대한 공부를 뒤로 좀 미룬 채 말이다. 분당의 파리바게뜨 서현동점은 월 매출 7,500만 원으로 예상한다. 이에 따른 손익을 간단히 분석하면 [표2-4]와 같다.
--- 「파리바게뜨와 배스킨라빈스의 수익은 얼마나 될까?」 중에서
이번에는 이수역점을 살펴보자. 그 전에, 독자 여러분에게 하나 물어보자. 이수역 상권이 좋은가, 내방역 상권이 좋은가? 이마 두 지역을 자동차로라도 한 번 지나본 독자라면 누구든 이수역이라고 할 것이다. 부동산 가격도 물론 이수역이 훨씬 더 비싸다.
그러나 상가투자나 창업에서는 상권보다 입지가 중요하다. 그 지역이 좋아야 하는 게 아니라 지역 내에서 위치가 중요한 것이다. [그림 2-11]을 보면서 김가네김밥 이수역점의 입지분석을 해보자. 일단 상권 내 초·중·고교가 전혀 없다. 그렇다면 유효수요 내에 초·중·고교 자녀를 둔 곳이 별로 없을 것이다. 상권 내 학원가도 거의 조성되지 않았을 것이다.
게다가 해당 입지의 주된 유효수요는 방배 롯데캐슬아파트를 포함한 주거지 사람들일 것이다. 그런데 지도에 파란 실선으로 표시한 것처럼 동선을 분석하면 실망스러운 결과가 나온다.
--- 「김밥집과 떡볶이집의 결정적 차이」 중에서
[그림 3-1]을 보자. 지도에 롯데그룹 계열사인 세븐일레븐 봉천2호점과 보광그룹 계열사의 CU 관악낙성점이 있다. 이 두 곳은 매출이 어떨까? 비슷할까, 차이가 날까? 점포개발을 할 때 수없는 논쟁이 일어나는 곳이 바로 이런 곳이다. 즉 대로변에 지점을 내느냐, 아니면 안쪽에 내느냐의 문제다. 대로변에 편의점을 내면 일단 번듯해 보인다. 가시성도 좋고 보통 유동인구도 많다. 반면 임대료가 비싸고, 무엇보다 골목 안쪽에 경쟁점이 생기기라도 하면 매출을 빼앗길까봐 걱정이 된다.
한편 이면 골목의 점포는 정반대의 고민이 있다. 번듯한 맛도 없고 가시성도 떨어지고 유동인구도 부족하다. 하지만 안쪽의 수요를 (업계 용어로) 끊어먹어서 경쟁 우위를 점할 수 있을 것 같기도 하다. 그런데 안쪽의 수요만으로 장사가 될지 의문스럽다. 더군다나 유동인구가 적으니 대로변보다 상권도 활성화돼 있지 않은 느낌이 든다. 초보자로선 선뜻 결정하기 어려운 입지다.
2017년, 또는 2018년 중순까지로 범위를 좁혀서 설명해보자. 당시 대로변의 세븐일레븐 봉천2호점은 일 매출이 180만 원 정도였다. 그리고 CU 관악낙성점은 이보다 약간 높은 200만 원 정도로 보였다. 정확한 임대료는 알 수 없지만 누가 보더라도 대로변의 세븐일레븐 봉천2호점 자리가 더 비쌀 것이다. 그런데 매출은 왜 CU 관악낙성점이 더 높을까.
--- 「아무리 나쁜 상권에도 좋은 입지는 있다」 중에서
유동인구가 아니라 유효수요의 주동선을 믿고 편의점을 냈더니 5년 후 내 소유의 가게에서 장사를 하게 되었고, 이자는 옆 칸에서 받아 해결하면 되고, 장사가 잘되니 은행 문턱도 낮고, 가맹본부에서 지원도 해준다. 내 돈 한 푼 안 들이고 상가를 산 데다 사실상 이자도 부담하지 않는다. 게다가 바로 앞에 파출소가 버티고 있으니 강도는 근처에 얼씬도 하지 않는다. 이 사례가 부러우면 지금부터 하는 이야기를 주의 깊게 들어주시길 바란다.
참고로 이 점포는 하루 유동인구 500명, 내점객 400명 이상, 일 매출 200만 원이 훌쩍 넘는 초저가 우량 점포다. 이 사진 한 장으론 설명이 충분치 않지만 적어도 이에 대한 설명은 되었다고 본다. ‘유동인구 많아야 좋은 입지다’가 아니라는 것을.
--- 「유동인구에 현혹되지 마라」 중에서
자, 그렇다면 이러한 피해를 당하지 않기 위해선 어떻게 해야 할까? 양수인이 매출 자료를 보려 할 것이라는 점은 양도인 측도 계산하고 있다. 그러니 몇개월에서 길면 1년 정도의 POS 조작을 통해 매출을 속이는 건 비일비재한 일이다. 그러니 양수인은 매출 자료가 아니라 ‘매입 자료’를 반드시 요구해야 한다. 가령 베이커리라면 1년치 매입 자료를 요구하고, 그 매입 자료의 150% 정도를 매출로 보면 된다. 앞으로 소개할 여러 프랜차이즈 분석 자료를 통해 원가율을 파악하고 역산하면 되는 것이다.
--- 「매출 자료보다 매입 자료를 요구하라」 중에서
그렇다면 점포 임차 비용(임차 보증금과 권리금을 합한 금액)을 제외하고도 1억 5,000만 원이 드는 배스킨라빈스의 수익은 어떨까? 임대인은 얼마의 월세를 받을 수 있을까? 지금부터 하나하나 따져보자. [그림 2-5]의 지도를 보자. 파리바게뜨를 가운데 두고 주변 아파트 세대 수를 보니 7,000세대가 훌쩍 넘는다. 파리바게뜨가 경쟁 없이 이 많은 세대를 독점한다면 매출이 어마어마할 것이다. 그러나 소매점 영업환경이 그럴 리 있나. 지도에 표시하지 못한 경쟁점이 더러 있으니 그 점은 참고하면서 보자. 그저 지금의 매출과 그에 따른 손익만 분석해보자. 앞으로 수없이 많은 매출분석 자료가 나올 테니 이에 대한 공부를 뒤로 좀 미룬 채 말이다. 분당의 파리바게뜨 서현동점은 월 매출 7,500만 원으로 예상한다. 이에 따른 손익을 간단히 분석하면 [표2-4]와 같다.
--- 「파리바게뜨와 배스킨라빈스의 수익은 얼마나 될까?」 중에서
이번에는 이수역점을 살펴보자. 그 전에, 독자 여러분에게 하나 물어보자. 이수역 상권이 좋은가, 내방역 상권이 좋은가? 이마 두 지역을 자동차로라도 한 번 지나본 독자라면 누구든 이수역이라고 할 것이다. 부동산 가격도 물론 이수역이 훨씬 더 비싸다.
그러나 상가투자나 창업에서는 상권보다 입지가 중요하다. 그 지역이 좋아야 하는 게 아니라 지역 내에서 위치가 중요한 것이다. [그림 2-11]을 보면서 김가네김밥 이수역점의 입지분석을 해보자. 일단 상권 내 초·중·고교가 전혀 없다. 그렇다면 유효수요 내에 초·중·고교 자녀를 둔 곳이 별로 없을 것이다. 상권 내 학원가도 거의 조성되지 않았을 것이다.
게다가 해당 입지의 주된 유효수요는 방배 롯데캐슬아파트를 포함한 주거지 사람들일 것이다. 그런데 지도에 파란 실선으로 표시한 것처럼 동선을 분석하면 실망스러운 결과가 나온다.
--- 「김밥집과 떡볶이집의 결정적 차이」 중에서
[그림 3-1]을 보자. 지도에 롯데그룹 계열사인 세븐일레븐 봉천2호점과 보광그룹 계열사의 CU 관악낙성점이 있다. 이 두 곳은 매출이 어떨까? 비슷할까, 차이가 날까? 점포개발을 할 때 수없는 논쟁이 일어나는 곳이 바로 이런 곳이다. 즉 대로변에 지점을 내느냐, 아니면 안쪽에 내느냐의 문제다. 대로변에 편의점을 내면 일단 번듯해 보인다. 가시성도 좋고 보통 유동인구도 많다. 반면 임대료가 비싸고, 무엇보다 골목 안쪽에 경쟁점이 생기기라도 하면 매출을 빼앗길까봐 걱정이 된다.
한편 이면 골목의 점포는 정반대의 고민이 있다. 번듯한 맛도 없고 가시성도 떨어지고 유동인구도 부족하다. 하지만 안쪽의 수요를 (업계 용어로) 끊어먹어서 경쟁 우위를 점할 수 있을 것 같기도 하다. 그런데 안쪽의 수요만으로 장사가 될지 의문스럽다. 더군다나 유동인구가 적으니 대로변보다 상권도 활성화돼 있지 않은 느낌이 든다. 초보자로선 선뜻 결정하기 어려운 입지다.
2017년, 또는 2018년 중순까지로 범위를 좁혀서 설명해보자. 당시 대로변의 세븐일레븐 봉천2호점은 일 매출이 180만 원 정도였다. 그리고 CU 관악낙성점은 이보다 약간 높은 200만 원 정도로 보였다. 정확한 임대료는 알 수 없지만 누가 보더라도 대로변의 세븐일레븐 봉천2호점 자리가 더 비쌀 것이다. 그런데 매출은 왜 CU 관악낙성점이 더 높을까.
--- 「편의점, 대로변이 좋을까 이면 골목이 좋을까?」 중에서
출판사 리뷰 출판사 리뷰 보이기/감추기
추천평 추천평 보이기/감추기
상가투자에서 가장 중요한 것은 그 입지의 그 점포에서 나오는 매출을 정확히 추정하는 것이다. 이 매출 데이터는 그 어떤 곳에도 없다. 점포 하나하나를 모두 직접 조사하고 정리해야 얻을 수 있는 정보이다. 개인이 하게 되면 수년이 걸릴 수도 있다. 그 몇 년의 노력을 한 권의 책으로 풀어준 김종율 대표가 그저 고마울 따름이다.
- 김학렬 (스마트튜브 부동산조사연구소, 문화콘텐츠제작소 소장)
앞으로 10년, 우리는 무엇에 어떻게 투자해야 할까? 어디서부터 시작해야 할까? 그 첫걸음은 물론 사람이다. 최고의 전문가를 만나는 것이 가장 먼저 할 일이다. 전문가도 말과 글로만 전문가가 있고 실전을 겸비한 전문가가 있다. 김종율 대표는 우리 부동산 투자 업계의 실전 고수다. 특별히 입지를 보는 안목은 가히 최고라고 평가받는다. 김종율 대표의 새 책이 투자의 시대에 참신한 대안이 될 것이다.
- 김동환 (유튜브 경제 채널 ‘삼프로tv’ 진행자, 대안금융경제연구 소장)
요즘 부동산 정책들로 인해 주거 상품에 대한 투자에 많은 제약이 생겼다. 그로 인해 앞으로 어떤 투자를 해야 할지 고민 중인 분이 많이 계실 거다. 그 고민을 혼자 안고 있지 말고 전문가와 함께하기를 바란다. 김종율 대표는 전문가가 인정하는 전문가이다. 이 책을 읽는 여러분 모두 부디 안정적인 월세를 받을 수 있는, 현금 흐름이 원활하게 창출되는 상가를 소유하게 되시기를 바란다.
- 이주현(월천대사) (월천재테크 대표, 『나는 부동산으로 아이 학비 번다』 저자)
우리가 학교 다닐 때 정답지를 보아가며 문제집을 풀었듯이, 참고해가면서 이 책에 담긴 개별 상권의 사례들을 하나하나 되짚어 스터디를 해나간다면 그 어디에서도 배우지 못할 귀한 상가투자 교과서이자 참고서가 되어줄 것이다. 상가투자자로서 한 단계 업그레이드하고 싶으신 여러분의 안목을 높여드릴 귀한 책이 될 것이라 자신한다.
- 붇옹산 (네이버 카페 ‘부동산 스터디’ 운영자)
세상은 넓고 고수는 많다는 것. 이 이야기는 절대 과장이 아니다. 우연하게 부동산 업계 분들을 만난 덕분에 김종율 대표와 인연을 맺게 된 게, 저에게는 큰 전환점이 되는 것 같다. 물론 나는 이미 창업해 열심히 전업 작가이자 강사로 살아가고 있지만, 주변에 창업을 고민하는 지인들에게 꼭 김종율 대표의 책, 『대한민국 상가투자 지도』를 권할 것 같다.
- 홍춘욱 (이코노미스트, EAR리서치 대표)
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