이미 소장하고 있다면 판매해 보세요.
프롤로그 : 혼란의 시기일수록 본질을 봐야 한다
서장 : 인구감소보다 큰 공급감소 충격이 온다 1장. 집값은 이렇게 만들어진다 _ 전세의 이해 1 전세가가 매매가를 밀어 올리는 이유 2 부동산의 성장은 전세 상승률에 달려 있다 3 서울은 왜 전세가율이 낮을까 4 주택가치 변화의 두 가지 경로, 전세와 금리 5 매매가격과 전세가격에 숨은 의미들 6 현재의 부동산 가치는 무엇으로 평가할까 2장 부동산시장의 변동성과 자산가치의 변화를 구분하라 1 부동산시장, 단기 전망과 장기 전망의 차이 2 자산가치의 변화는 요구수익률의 변화 3 금리로 시장을 예측하기 이유 4 전세 부족, 집값 상승으로 이어질까 3장 움직이는 수요, 어떻게 파악할까 1 3년 누적 공급량에 주목하라 2 인구수는 같은데, 공급량은 왜 다를까 3 수요 많은 지역, 어떻게 찾아낼까 4 최대 수요를 찾아라 4장 공급을 알아도 전망이 쉽지 않은 이유 1 수도권과 지방의 가장 큰 차이 2 서울 · 수도권 시장을 해석하는 법 3 지방은 3년 누적 공급량이 가장 중요하다 4 중소형 도시는 어떻게 해석해야 할까 5 공급이 먼저냐, 가격이 먼저냐 6 부동산 사이클, 공급이 만든다 7 입주물량과 매도물량, 무엇이 진짜 공급일까 8 입주물량의 파워는 과연 어느 정도일까 5장 수도권과 지방의 차이를 알면 투자가 보인다 1 수도권과 지방의 차이는 수익률과 리스크 차이 2 서울 수도권은 전세가율, 지방은 전세수급지수가 중요 3 성장하는 도시와 소멸하는 도시의 명확한 차이 4 지방 소도시, 여전히 기회는 있다 5 신축 아파트에 주목하라 6 인구가 감소해도 가구수는 증가한다 7 수요감소, 걱정할 이유 없다 8 금리는 집값에 얼마나 영향을 미칠까 6장 월세시대, 무엇이 달라질까 1 전세의 소멸, 월세화는 피할 수 없는 현실 2 월세가 오를 수밖에 없는 이유 3 월세가 늘면 공급이 감소한다 4 매매, 전세, 월세, 앞으로 이렇게 바뀐다 7장 부동산 정책, 얼마나 효과 있을까 1 가격 변동성만 키우는 임대차 3법 2 가격 거품을 일으키는 전세자금대출 3 역전세는 구조적인 문제 4 정책은 시장을 장기간 움직이지 못한다 8장 통계를 과신하면 안 되는 이유 1 해석하기 나름인 통계 2 미분양으로 시장을 판단하지 마라 3 거래량, 어떻게 봐야 할까 4 선행지수, 동행지수, 후행지수 9장 어디에 투자해야 할까 1 성장하는 지역과 상품에 투자하라 2 도시의 경쟁력이 약할수록 개별 주택에 집중하라 3 점점 힘이 떨어질 지방 기축 아파트 4 미분양은 언제나 기회의 상품 5 강남 불패보다 불편한 강남 월세의 고공행진 10장 지역별 부동산 분석 1 수도권 부동산 분석 2 부산 부동산 분석 3 대구 부동산 분석 4 광주 부동산 분석 5 대전 부동산 분석 6 울산 부동산 분석 7 중소도시 부동산 분석 에필로그 : 시장에 영향을 미치는 건 금리보다 공급이다 |
저김준영
관심작가 알림신청김준영의 다른 상품
부동산, 최악은 지나고 상승만 남았다!
‘전세가’로 보는 집값 움직이는 원리 일명 ‘빨간 책’으로 불린 화제의 첫 책에 이은 저자의 5년 만의 신작 최신의 데이터로 무장한 투자의 완벽 비법! 부동산 스터디 모임에서 최고의 교과서로 손꼽히며 투자자라면 반드시 공부해야 한다고 소문이 자자했던 책(일명 ‘빨간책’으로 불린) 『부동산 투자 인사이트』의 저자 김준영이 5년 만에 두 번째 책으로 돌아왔다. 25년차 투자자이기도 하고 20년째 대구 텐인텐 운영진으로 수많은 칼럼을 써왔으며 더투자부동산연구회를 통해 수준 높은 강좌를 진행해온 저자는, 이번 책에서도 ‘집값을 해석하는 방법’에 대해 최고의 이론과 투자법을 선보인다. 최근 몇 년간 부동산 시장은 전문가들조차 파악하기 어려울 정도로 변동성이 심한 장세를 보였다. 한마디로 집값을 예측하고 투자하는 게 쉽지 않은 환경이었다는 의미다. 저자는 이럴 때일수록 극심한 변동성을 일으킨 원인을 이해하고, 자산 본연의 가치가 얼마인지를 제대로 해석해 의사결정을 하는 것이 중요하다고 말한다. 이 책에서는 부동산 가격 변화의 원리가 공급과 수요에 따라 움직이는 ‘전세가’에 있다고 보고, 이를 토대로 현재 집값의 움직임과 앞으로의 변화 가능성을 상세히 예측해준다. 사실 우리 주택시장을 이해한다는 것은 전세가격, 전세수급, 전세가상승률 등에 담겨 있는 의미를 정확하게 해석하는 것이라도 해도 과언이 아니다. 전세라는 임대 형태가 주택 신규공급과 미분양에 크게 영향을 주고, 이것이 집값의 오르내림에 결정적 기능을 하기 때문이다. 이 책은 이러한 전세가를 토대로 시장을 분석하면서, 그 외 최근 이슈가 되고 있는 금리나 정책 등을 어떻게 분석해야 할지도 명쾌하게 알려준다. 그리고 수도권과 지방별 가격 흐름의 차이를 통해 투자처에 따라 달라지는 투자방법을 비롯해, 지금 부동산 투자 시 각별히 유의해야 할 점들도 소개한다. |
부동산투자를 20년 넘게 해오고 있지만 올해처럼 집값 전망이 어려웠던 적이 없다. 전문가들 사이에서도 의견이 분분하고, 신문사의 설문을 봐도 의견이 갈리고 있다. 집값이 내릴 것으로 전망하는 이는 고금리가 지속되어 주택구입부담지수가 역사적으로 높다는 것이 주된 이유고, 오를 것으로 보는 이는 공급부족이 가장 큰 이유다.
그런데 바로 이럴 때가 부동산시장 전체 사이클을 배우기에 좋은 때고, 진짜 가격이 오르는 집이 어떤 집인지 배울 수 있는 최고의 기회다. 인구가 줄어드니 집값은 떨어지는 게 당연하다는 식의 방구석 전문가식 사고에서 벗어나, 이 책으로 집값의 상승과 하락 원리를 깨쳤으면 좋겠다. 저자인 김준영 소장은 집값 상승시점과 상승지역을 족집게처럼 골라내는 능력이 탁월하다는 이야기를 오랫동안 들어왔다. 그의 놀라운 인사이트가 필요한 시점에 아주 최근의 데이터로 무장한 책이 나와 반갑다. - 김종율 (김종율아카데미 원장,『나는 집 대신 땅에 투자한다』저자) |