“순자산이 얼마면 직장을 관둘 수 있을까요?” 재테크 카페 등에서 흔히 접하는 질문이다. 그럼 나름대로 “××억이요~”라는 답변들이 달리는 게 재미있다. 필자의 대답은 이것이다. “순자산은 큰 의미 없습니다. 자산이 가져오는 순현금흐름이 생활비 이상을 커버한다면 은퇴를 고려할 수 있는 시작점이 됩니다.” 순현금흐름, 즉 각종 비용들을 제하고 나서 내 손에 쥐어지는 수익이 지출보다 크다면 직장을 그만둘 수 있는 선택권이 생기는 셈이다. 여기서 중요한 것은 자산이 현금을 만들어내야 한다는 점이다. 즉, 거위가 알을 낳아야 한다.
---「1장 투자란 무엇인가?」중에서

부자들이 부자가 된 이유 중 가장 중요한 것은 ‘항상 가치를 비교하고 객관화하려는 습관’인 것 같다. 가치비교는 어렵고 정확하지 않을 때도 많다. 보통 사람들은 귀찮아하고 잘 하려 들지 않는다. 하지만 항상 가치를 비교하고 측정하려는 습관은 투자자가 지녀야 할 숙명이라고도 할 수 있다.
---「1장 투자란 무엇인가?」중에서

자산을 보유하면서 가장 중요한 질문은 2가지다. “언제까지 보유할 것인가?” “어떻게 보유할 것인가?” 현존하는 투자의 신 워런 버핏은 다음과 같이 말했다. “우리가 가장 좋아하는 보유기간은 ‘영원히’다.” 우리도 투자고수 워런 버핏처럼 처음부터 영원히 보유해도 좋을 자산을 사고 있는지 돌아봐야 할 것이다. 물론 처음부터 영원히 보유해야 할 정도로 좋은 자산을 매입하도록 노력하겠다는 것이지, 한 번 매입했다고 해서 무조건 영원히 보유하겠다는 뜻은 아닐 것이다.
---「1장 투자란 무엇인가?」중에서

많은 사람들은 워런 버핏이 레버리지를 싫어한다고 알고 있다. 심지어 워런 버핏은 2010년 주주서한에서 다음과 같이 이야기하기도 했다. “만일 당신이 레버리지를 사용하면 그것은 당신의 성과를 키워줄 것이다. (중략) 역사는 레버리지가 0을 만든 수없이 많은 경우를 보여준다. 설사 그것이 아주 똑똑한 사람들에 의해서 사용되었더라도 말이다.” 위 글만 보면, 워런 버핏은 절대 레버리지를 사용하지 않을 것 같다. 하지만 사실 그는 레버리지를 사용할 필요가 없는 투자가다. 여기서 ‘레버리지’는 일반인이 생각하는 ‘대출’을 말한다. 워런 버핏은 일반인이 생각하는 대출 레버리지를 사용하는 것이 아니라 ‘꿈의 레버리지’를 사용한다. 무이자이며 무기한 사용할 수 있는 레버리지, 바로 ‘플로트float’다. (중략) 부동산형 투자에서 볼 수 있는 플로트도 있다. 바로 전 세계적으로는 극히 드물지만 우리나라에서는 쉽게 볼 수 있는 임대제도인 전세다. 우리나라에서 플로트 사업자가 될 수 있는 간단한 방법은 ‘전세권’을 파는 전세레버리지 투자자가 되는 것이다. 워런 버핏이 우리나라의 전세제도를 봤다면 어땠을까? 아마 “유레카!”를 외쳤을지도 모른다.
---「3장 현금흐름과 레버리지 다시 보기」중에서

우리 부부는 그동안 다양한 투자를 해왔다. 예적금, 달러와 엔화 매입, 비트코인/이더리움 매집, 실물 금 등의 〈화폐형 투자〉, 거주용 단독주택 신축, 오피스텔 분양, 아파트 전세레버리지, 월세 아파트, 상가, 토지 지분 경매, 농지 경매, 아파트 공매 등의 〈부동산형 투자〉, 회사원(은퇴), 자영업(소상공인), 공유 오피스 운영, 미국과 일본의 배당주/성장주, 미국 국채 등의 〈회사형 투자〉, 주식 퀀트, ETF(상장지수펀드), 지인 펀드 운용, 해외옵션 등의 〈파생형 투자〉 등. 이런 경험들을 통해 앞서 강조한 투자원칙들을 정리할 수 있었고, 다음의 원칙에 집중한 투자를 해오고 있다.

① 현금흐름이 나오는가?
(자산이 창출하는 현금흐름으로 복리 투자하자.)
② 플로트, 즉 꿈의 레버리지를 이용할 수 있는가? 그리고 시간 레버리지 이용이 가능한가?
(레버리지 비용은 낮을수록, 레버리지 기간은 길수록 좋다. 그리고 나의 시간은 적게 들수록 좋다.)
③ 기대수익률이 우리 부부가 정한 기준 투자수익률보다 높은가?
(투자수익률을 점검해보자.)

플로트를 기반으로 적절한 레버리지를 이용해서 현금흐름이 나오는 자산, 즉 황금알을 낳는 거위들을 꾸준히 모아가는 것이 우리 부부가 현재 실행하고 있는 농장 운영의 가장 중요한 원칙이다. 부동산 거위든, 주식 거위든 투자대상은 다양하지만, 안정적인 현금흐름을 예측해서 투자수익률이 우리의 목표 수익률 이상인 거위만이 우리 농장에 들어올 수 있다.
---「5장 화폐형 투자」중에서

서울 아파트의 입주물량 그래프를 매매가격지수 추세와 함께 보면, 우리가 보통 알고 있는 상식과 다르다. 입주물량이 많을 때 아파트 가격이 오르고, 적을 때 떨어지는 것처럼 보인다! 사실 서울의 입주물량은 매매가에 직접적인 영향을 주지 못한다. 입주물량이 적다고 해서 서울 아파트의 매매가가 반드시 상승하는 것은 아니기 때문이다. 그 예로 2012년, 2013년 역대급 공급 부족에도 서울 아파트 매매가격지수는 하락했다. 입주물량만으로 매매가를 예측할 수 없는 이유다.

사람들은 이를 끼워 맞추기 위해 서울은 경기도와 인천의 입주물량을 함께 봐야 한다고 하지만, 그래도 마찬가지다. 서울 아파트 매매가는 수도권의 입주물량이 많을 때 오르고 적을 때 내렸다. 사람들은 다시 이를 끼워 맞추기 위해 서울에 영향을 주는 입주물량에서 멀리 화성이나 평택의 물량은 제외하고, 성남이나 과천, 안양의 물량만 더하고, 인천은 6개월 뒤에 영향을 준다면서 물량을 넣었다 빼는 등 맞추기 바쁘지만, 앞의 그래프를 보면 서울의 입주물량과 매매가는 아무런 상관관계가 없다는 것을 확인할 수 있다.
---「6장 부동산형 투자」중에서

주식투자를 해야 하는 이유, 특히 해외 배당주를 추천하는 이유를 정리하자면 다음과 같다. 첫째, 배당주는 시간 레버리지 활용이 쉽다. 주식투자의 목적을 분명히 하자. 내 시간을 아끼고 현금흐름이 나오는 투자는 배당주 투자다. 둘째, 배당주 투자는 장기투자시 복리효과를 누릴 수 있다. 복리효과를 위해서 중요한 것은 장기투자가 가능해야 한다. 따라서 중간에 배당이 끊기거나 감소하는 일이 없어야 하므로 25년 이상 배당성장 이력이 있는 미국 배당귀족주를 추천한다. 특히 물가상승률 이상으로 매년 배당을 증액해주는 배당주에 투자할 경우, 향후 인플레이션에도 대비가 될 것이다. 셋째, 환쿠션 효과를 위해 국내 주식보다는 해외 주식을 보유하는 것을 추천한다.

글로벌 경제위기 상황이 발생할 때마다 원화 가치는 크게 떨어진다. 미국이나 일본의 배당주를 보유하면, 기축통화로 여겨지는 달러나 엔화로 배당을 받을 수 있으므로 원화 가치 하락에 따른 손실을 어느 정도 상쇄할 수 있다. 어차피 우리 자산의 대부분은 원화로 된 자산이고, 급여나 투자소득 등 현금흐름 또한 대부분 원화다. 따라서 원화 가치 변동성에 대비해 달러나 엔화로 구성된 자산을 추가하는 것이 좋다.

<b>“주식투자, 어떤 종목을 사야 하나요?”<br/>“부동산, 어디를 사야 할까요?” </b><br/><br/>애널리스트나 부동산전문가들이 주변 사람들에게 가장 많이 받는 질문이다. 누구나 부자가 되고 싶어하고, 부자가 되기 위해 투자를 잘하고 싶어 한다. 그런데 어떻게 투자를 잘할 수 있을까? 이 질문에 대해 제대로 답하려면 투자의 개념부터 정확히 정립해야 한다. 『투자의 재발견』은 여기에서 출발한다. 사실 경제 전반에 관해 분석하는 사람은 많다. 애널리스트도 그중 하나다. 하지만 직접 투자를 할 줄 아는 애널리스트는 드물다. 애널리스트 출신인 저자 이고은은 지금까지 금융에서부터 부동산까지 다양한 투자를 해왔다. 저자는 이런 풍부한 경험을 통해 투자의 개념부터 새로 짚어보고 이에 맞는 투자원칙들을 정리했다. <br/><br/>저자는 이 책을 통해 우리가 흔히 아는 투자법을 뒤집고 새로운 투자개념을 제시한다. 그것은 바로 ‘현금흐름에 주목하는 투자’이다. 현금흐름에 주목하는 투자란 무엇이고, 어떻게 투자해야 하는 것일까? 저자는 나만의 투자 기준금리를 세우고, 그에 맞는 다양한 실전 투자법, 즉 화폐형 투자, 부동산형 투자, 회사형 투자, 파생형 투자를 효과적으로 하는 구체적인 방법을 설명한다. <br/><br/><b>투자의 재발견1- 핵심은 자산이 아니라 현금흐름의 크기이다</b><br/><br/>누구나 관심 있고 알고 싶어 하지만, 제대로 아는 사람은 드물고 제대로 실천하는 사람은 더욱더 희귀한 투자의 기본개념부터 새롭게 되짚어본다. 흔히 사람들은 부자의 기준을 자산에 두지만, 제대로 평가하려면 자산이 아닌 현금흐름을 기준으로 삼아야 한다고 저자는 주장한다. 설사 자산이 많더라도 그에 걸맞은 현금흐름이 없다면 진정한 부자라고 보기 어렵다는 것이다. 강남 소재 수십 억원 아파트에서 살지만 퇴직 후 수입이 없어 생활비에 쪼들리는 경우를 생각하면 쉽게 이해할 수 있다. 그래서 저자는 ‘투자란 황금알(현금흐름)을 낳는 거위를 모아가는 게임!’이라고 새롭게 정의를 내린다. <br/><br/>「투자의 5가지 핵심개념」 재발견<br/>① 자산 ― 순자산이 얼마면 직장을 관둘 수 있을까? <br/>② 가치 ― 부자들의 가치 비교 객관화 습관 <br/>③ 가격 ― 특히 통화량 변화에 주목해야 하는 이유 <br/>④ 현금흐름 ― 현금흐름 만드는 자산부터 주목하라 <br/>⑤ 보유 ― 언제까지, 어떻게 보유할 것인가? <br/><br/><b>투자의 재발견2-시간은 중요한 자산이다</b><br/><br/>많은 사람들이 경제적 자유를 꿈꾼다. ‘경제적 자유’가 자산에 좀 더 초점을 맞춘 개념인데 반해, 저자는 더 나아가 ‘시간의 자유’를 강조한다. 취득, 보유, 관리하는 데 시간이 많이 드는 자산은 투여하는 시간을 감안하면 실제 투자수익률이 낮을 수 있다는 것이다. 저자는 현금흐름뿐만 아니라 투여되는 시간도 적은 자산에 투자하는 것이 좋은 투자라고 지적한다. 「1장 투자란 무엇인가」의 현금흐름 4분면에서는 ‘나의 현재 위치는 어디인가’를 점검한다. 4차 산업혁명 및 저금리 시대에 특히 회사원 포지션은 위험하다. 경제적 자유와 함께 시간적 자유를 누리려면 어떻게 해야 하는지를 살펴본다.<br/><br/><b>투자의 재발견3-나만의 투자 기준금리가 필요하다 </b><br/><br/>「2장 자산을 늘리는 원칙」에서는 자산을 효과적으로 빠르게 늘리기 위한 원칙들을 소개한다. 어떤 자산을, 어떤 기준에 맞추어 늘려가야 가장 좋을지를 살펴본다. 저자는 특히 ‘나만의 투자 기준금리’를 가져야 한다고 강조한다. 나이, 연 수입, 연 투자 가능 금액, 현재 가진 돈이나 자산, 내가 받을 수 있는 대출금리, 은퇴하고 싶은 나이, 직장을 그만두었을 때 목표로 하는 현금흐름, 통화량 변화 등을 감안하여 ‘나의 투자 기준금리를 정하는 법을 알려준다. 투자자들이 자신만의 투자원칙을 정하는 데 큰 도움이 될 것이다. <br/><br/><b>투자의 재발견4-좋은 레버리지와 플로트를 이용하라</b><br/><br/>“만일 당신이 레버리지를 사용하면 그것은 당신의 성과를 키워줄 것이다. (중략) 우리가 초등학교 3학년 때 배웠듯이, 그리고 2008년 글로벌 금융위기에 보았듯이 그 성과가 훌륭하고 인상적이라 하더라도 오직 한 개의 0만을 곱하더라도 그것은 0이 되어 사라진다. 역사는 레버리지가 0을 만든 수없이 많은 경우를 보여준다.” _ 워런 버핏, 2010년 주주서한 중에서<br/><br/>많은 사람들이 워런 버핏이 레버리지를 싫어한다고 알고 있다. 여기서 레버지리는 ‘대출’이다. 사실 워런 버핏은 레버리지를 사용할 필요가 없는 투자가다. 워런 버핏은 대출이 아닌 무이자로 기한 없이 사용할 수 있는 ‘꿈의 레버리지’, 바로 ‘플로트(float)’를 활용한다. 워런 버핏이 이용하는 플로트 중 가장 대표적인 예는 버크셔 해서웨이가 보유하고 있는 보험회사를 통한 수입보험료이다. 「3장 현금흐름과 레버리지 다시 보기」에서는 레버리지와 플로트의 의미를 점검하고, 우리가 주위에서 찾을 수 있는 플로트가 무엇인지를 찾아보며, 레버리지를 현명하게 이용하는 방법을 알아본다. <br/><br/><b>투자의 재발견5-자연상수 e와 투자자의 자세</b><br/><br/>현재 1,000만 원의 자산을 가지고 있는 직장인 A씨, 10년 후에 10억 원으로 늘리고 싶어 한다고 가정하자. 대부분의 사람들은 자산이 1년 후 10배, 5년 후 50배, 10년 후 100배로 정비례하며 증가해 10억 원이 될 것이라 생각한다. 그러나 실상은 초기에 매우 더디게 진행되며 자산이 불리는 것이 힘이 든다. 때문에 많은 사람들이 중도에 포기하거나 옆길로 샌다. <br/><br/>「4장 투자자의 자세」에서 저자는 사람들의 기대와 달리 자산 증가 그래프는 일직선이 아니며, 투자의 세계에는 자연의 연속성장과 자연상수 e의 원리가 담겨 있음을 짚어준다. 일수를 받는 대부업자들이 직감적으로 알고 있는 자연상수 e와 투자의 세계를 연결한 것이 특히 흥미롭다. 자연상수 e 부분을 이해하면 투자원리의 비밀을 깨우치는 데 큰 도움이 된다. 또 자신에게 맞는 투자기준을 스스로 세우고, 그에 따른 적절한 투자를 실행하는 법을 알 수 있다. <br/><br/><b>투자의 재발견6- 종잣돈 모으기 좋은 화폐형 투자</b><br/><br/>「5장 화폐형 투자」에서는 특히 종잣돈을 모으는 데 유용한 화폐형 투자에 대해 설명한다. 한국 투자자라면 왜 달러를 보유하는 것이 좋은지, 특히 헤지용으로 금에 투자해야 하는 이유와 금통장, 금펀드 등 다양한 투자법을 설명한다. 저자가 금투자에서 가장 추천하는 투자방법은 실물 금 보유이다. 실물 금은 보유 및 처분시 세금에서 자유롭다. 즉 보유세, 시세차익에 대한 양도소득세, 소득세뿐만 아니라 증여나 상속 시에도 세금이 없기 때문이다(물론 증여된 금의 양이 많으면 자녀가 금을 팔아 자산을 구입하는 경우 증여세에 대한 세무조사를 받을 수 있으니 조심해서 증여해야 한다). 특히 리스크 헤지 차원에서 약 3개월 생활비 금액 정도는 실물 금으로 보유하는 것은 누구나 활용할만하다.<br/><br/><b>투자의 재발견7-오래 보유하는 부동산형 투자</b><br/><br/> 최근 부동산 시장환경이 변화무쌍하지만 그럴수록 기본기를 충실히 다져놓을 때이다. 「6장 부동산형 투자」에서는 워런 버핏의 플로트 투자와 전세레버리지 투자법을 살펴본다. 10여 년의 주식 애널리스트 경험과 아파트, 토지, 경매, 공매 등 다양한 부동산 실전 경험을 겸비한 저자의 노하우가 빛나는 부분이다. 왜 전세가에 집중해야 하는지 그 이유를 설명하고 전세가와 매매가 예측하는 법을 알려준다. 역전세에 대처하는 자세, 매매가격지수 및 전세가격지수, 버블과 수급불균형, 심리지수 체크하는 법 등은 부동산 투자에 관심을 두는 사람들에겐 많은 참고가 될 것이다. 또 임대차 3법 이후 투자법에 대해서도 설명한다.<br/><br/><b>투자의 재발견8- 배당주, 해외 주식 중심의 회사형 투자</b><br/><br/>「7장 회사형 투자」는 애널리스트이자 투자자로서 저자의 경험이 돋보이는 장이다. 저자는 성장주보다는 배당주, 국내 주식보다는 해외 주식을 추천하며 미국 배당귀족주 투자법에 대해서도 상세하게 설명하고 있다. 아울러 미래 현금흐름을 예측해 적정 매수가를 구하고 투자기간을 정하는 등의 구체적인 투자 판단 및 투자를 실행하는 방법을 소개한다.<br/><br/><b>투자의 재발견9-금과 옵션투자를 결합한 파생형 투자</b><br/><br/>「8장 파생형 투자」에서는 화폐형 투자와 잘 결합하여 리스크를 최소화하며 현금흐름을 만들 수 있는 파생형 투자에 대해 알아본다. 선물옵션은 일반인이 하기 어려우며 실물 금은 팔지 않는 한 현금흐름이 없는 자산이라고 생각하기 쉽다. 하지만 저자는 실물 금과 옵션 투자를 결합하여 일년에 몇 번씩 현금흐름이 나오면서도 헤지를 할 수 있는 방법을 설명하고 있다. 금과 옵션투자의 결합은 새로운 투자법으로 매우 흥미롭다.<br/><br/><b>부록1 - 미국 배당귀족주 톱10 분석</b><br/><br/>미국 주식시장에서 25년 이상 전년 대비 배당액을 증액해온 일명 배당귀족주 64개 종목을 소개하고, 특히 배당 연속 성장 이력이 가장 오래된 종목 톱10을 분석한다. <br/><br/><b>부록2-전국 50만 명 이상, 24개 도시 아파트 시장분석</b><br/><br/>전국 25만 명 이상 도시의 아파트 시장을 십여 년 동안 분석해 온 저자는 이 책에서 인구 50만 명 이상인 도시 24개의 아파트 시장 분석 자료를 제공한다. 전세가 버블 및 매매가 버블 여부를 판단하는 시장 분석이 특히 돋보이며, 이를 통해 독자들은 새로운 투자의 기회도 발견할 수 있다.

황금알을 낳는 거위의 배를 섣불리 가르기보다 거위가 알을 잘 낳도록 관리하고, 거위의 수를 늘려가야 한다. 저금리, 저성장 시대에 일체의 위험자산에 대한 투자를 기피하는 것, 더 나아가 잘 알지도 못하는 곳에 섣불리 투자하는 것 모두 황금알을 낳는 거위의 배를 가르는 것과 다를 바 없다. 투자의 전반을 아우르는 넓은 시야와 투자관점이 돋보이는 책이다.

‘투자란 잘 사서 잘 파는 것이 아니라 잘 모아가는 것’이라 설명한다. 우량한 현금창출 능력을 가진 자산을 쌓아가는 것이 핵심이라는 주제는 불확실성이 커지고 금리가 낮은 환경에서 더욱 돋보인다.

경제 전반에 관해 분석하는 사람은 많다. 애널리스트도 그중 하나다. 하지만 직접 투자를 할 줄 아는 애널리스트는 드물다. 저자 이고은은 주식, 달러, 금, 사업뿐만 아니라 아파트, 토지투자로도 수익을 내고 있다. 금융에 부동산을 곁들여 다양한 투자자산에 대해 함께 조언해줄 수 있는 것이 그녀의 가장 큰 장점이다. 그녀의 조언을 따라 시작해보면 어느새 황금알을 낳는 거위를 모아갈 수 있을 것이다.

시간 자산만을 가진 투자자로 남을 것인가, 아니면 시간외 자산을 효율적으로 모아서 시간의 자유를 추구할 것인가? 시간의 자유를 얻고자 결심했고, 또 각자의 인생목표와 사정에 따른 투자 기준금리를 세우고 그에 맞는 구체적인 투자방법을 찾고자 하는 독자들에게 추천한다.