동산 투자의 기본은 내 집 마련에서부터 시작한다. 그렇다면 내 집 마련을 하기 위해서 살펴봐야 할 조건에는 어떤 것이 있을까? 우선 실수요가 받쳐주는 입지를 선택해야 한다. 자녀가 초등학교에 입학해서 고등학교를 졸업할 때까지는 실수요자가 쉽게 다른 지역으로 이사 갈 수가 없다. 따라서 평수가 좀 적고, 가격이 높더라도 학군이 좋은 곳을 선택하는 것이 좋다. 또한, 신축과 같은 상품 경쟁력이 있는 아파트를 선택하는 것이 좋다. 하지만 대출을 많이 하면 무리가 될 수 있으므로 소액 투자로 접근하면서 다음 기회를 노리는 것도 방법이다. 신혼부부는 신혼 특공을 잘 활용하고, 1,000세대 이상 대단지, 1군 브랜드 아파트를 선택하는 것도 팁이다. 노후도가 심한 주택은 재개발 가능성이 크기 때문에 접근해볼 만하고, 매매와 전세 갭을 활용해 갭 투자를 하는 방법도 고려해보는 것이 좋다.
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사이트를 분석하는 차원에서 차트를 하나하나 살펴봤지만, 부동산지인에서는 주요지표에서 보고 싶은 내용을 골라서 체크하면 한 지역의 주요지표를 한 번에 확인할 수 있다. 예를 들어 차트상 시장 강도가 약하고 시세가 낮으면, 거래량도 떨어지고, 수요량 대비 입주량이 많아지며, 미분양 물건도 늘어난 것을 볼 수 있다. 물론, 매 투자 시 차트를 맹신할 필요는 없다. 하지만 근거자료로 항상 확인하는 습관을 들이도록 하자.
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자금이 많으면 지역별로 투자할 수 있겠지만, 소액 자본으로 투자하기 위해서는 우선 시·도 지역별로 시장의 흐름을 살펴보고, 지역을 선정했다면 시·군·구를 나누어 입지를 분석해야 한다. 그 뒤 세대수, 브랜드, 연식, 평형 등 아파트별로 꼼꼼하게 살펴봐야 한다. 누구나 좋은 입지, 좋은 아파트에 살고 싶어 하므로 경기 저점에서 가장 먼저 상승하는 것은 1급 입지에 A급 상품(신축, 대단지, 브랜드 아파트)이다. 부산을 예로 들면, 해운대 신축 대단지 브랜드 아파트가 제일 먼저 움직인다. 그다음은 2급 입지에 A급 상품 또는 1급 입지에 B급 상품이다. 이렇게 1급 입지부터 5급 입지까지 순서대로 상승하므로 1급부터 5급까지의 입지를 알면 언제 어떻게 투자해야 하는지도 알 수 있다.
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분양권 투자에 성공하는 방법으로는 첫째, 청약 당첨이 있다. 무주택자의 경우는 자신에게 맞는 특별공급 요건을 갖추고, 일반공급의 경우는 공공분양 아파트나 85㎡ 이하 아파트에 청약하면 성공률을 높일 수 있다. 1주택자의 경우는 주택을 처분하는 조건으로 입주지정일로부터 6개월 안에 기존 주택을 처분하면 청약에 당첨될 가능성이 크다. 다주택자는 85㎡ 초과 아파트로 추첨제가 가능하고, 무순위 청약이나 비관심 단지를 청약하는 것도 틈새 전략일 수 있다.
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이러한 재개발·재건축의 차이점은 다음의 자료 5-5로 구분했다. 둘 다 근거 법령은 도시 및 주거환경정비법(도정법)에 기반하고 있다. 정비기반시설의 경우 재개발은 열악하고, 재건축은 양호하며, 안전진단의 경우 재개발은 실시하지 않고, 재건축은 실시하는 데 차이점이 있다. 재개발은 조합원이 되려면 건축물, 토지, 지상권 중 하나라도 있으면 되고, 재건축은 건축물과 토지 둘 다 있어야 한다. 또한, 재건축은 재건축초과이익을 환수하지만, 재개발은 하지 않는다. 재개발은 주거 형태가 원룸, 꼬마상가, 오래된 단독주택, 빌딩 등 주거 형태가 달라서 이해관계가 다르다. 따라서 현금 청산자가 10~20%로 상대적으로 많은 편이며, 재건축은 주거 형태가 거의 비슷하므로 주민의 이해관계도 비슷해 현금 청산자가 상대적으로 적은 편이다.
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지적 편집도를 보면 1번은 초록색이고, 토지이용계획확인원을 보면 농림지역, 농업진흥구역이다. 농사만 지을 수 있는 토지이며, 농업 관련 시설 외엔 개발행위가 불가능하다. 반면 2번은 분홍색이고, 토지이용계획확인원을 보면 도시지역, 일반상업지역이다. 고층 빌딩을 지을 수 있는 땅이다. 이것만 보더라도 용도지역에 대한 순간의 선택이 개인의 앞날을 좌우할 정도로 중요하다.