서울세종 고속도로 1단계인 서울~안성 구간은 개통이 계속 미뤄지다가 2025년 1월 1일 개통되었다. 나라의 중심축을 가로지르는 이 거대한 건설 사업의 착공, 공사, 완공에 따라 단계별로 주변 토지 시장에 큰 변화의 바람이 불었다. IC가 생기는 주변으로 도시와 상업시설, 물류단지가 생긴다는 것은 삼척동자도 다 아는 사실이다. 그래서 투자자들은 촉각을 곤두세우고 돈이 될 땅을 찾고 있다.
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투자를 하면서 간과하는 게 많다. 반도체 공장은 아무데나 지을 수 없다. 공장을 짓기 위해선 정치적·경제적·환경적 지형을 검토하고, 주민·인구 등 여러 관점에서 많은 부분이 조정되어야 한다. 전기사용 문제나 공업용수 배수로를 해결하기 위해서도 막대한 자금과 인프라, 주민 동의가 필요하다. 평택 삼성전자 공장에 전기를 공급하는 문제도 그렇다. 삼성전자는 2023년 10여 년 만에 고덕~서안성 송전선로를 준공했다. 주민 반대로 갈등을 겪은 지 10년 만으로, 당초 계획보다 2년 늦은 ‘지각 준공’이다.
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많은 투자자가 농업진흥구역과 농업보호구역의 차이를 알지 못한다. 일단 ‘보호’와 ‘보전’이 들어가면 무언가 하자나 문제가 있는 것으로 오인한다. 이 부분을 정확히 구분하고 들어가야 손해를 줄이고 수익을 극대화할 수 있다. 사실 땅을 전문으로 하는 나조차 과거에는 농업보호구역은 되도록 피하려고 했다. 토지의 가치는 입지가 좌우한다. 입지 다음이 용도지역이고, 건축 가능 여부다.
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1천 원, 1만 원짜리 제품을 구입할 때도 우리는 상당히 많은 고민을 한다. 다른 상점을 돌아다니면서 더 싸지는 않나 의심을 한다. 그런데 수천만 원, 수억 원 하는 부동산을 살 때는 별 고민을 하지 않는 것처럼 보인다. 피땀 흘려 모은 20년의 값어치를 날릴 수 있는 일이다. 우리는 가격에 대해 고민해야 한다. 그 땅의 효용가치를 생각하고, 비싼지 싼지를 생각하고, 팔 것을 생각하고, 보유하고 있는 동안 임대 가치를 생각해야 한다.
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묘지가 있다고 나쁜 땅이라 단정 지을 수는 없다. 묘지를 이장하거나 땅을 분할하면 된다. 묘지를 이장하기 어려우면 분할을 해서 등기를 하고 나중에 이장을 해도 된다. 후손들이 매매 당시에는 이장을 못하는 불가피한 사정이 있을 수 있다. 그러면 분할을 하고 나중에 이장할 여건이 되면 이장을 하면 된다.
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법인을 만드는 이유는 무엇일까? 가장 큰 이유는 자금 조달이 용이하기 때문이다. 법인 형태로 전환하면 금융기관에서의 신뢰도가 높아져 자금 조달이 용이해지고, 다양한 투자 유치가 가능하다. 또 법인 형태의 농업 사업체는 개인에 비해 정부의 각종 보조금과 지원금, 세제 혜택을 받을 가능성이 높다. 위험 분산의 역할도 있다. 법인을 설립하면 개인 자산과 사업 자산을 분리할 수 있어 사업에 실패하더라도 개인 자산을 보호할 수 있다.