행복한 노후 50년을 위한 특별한 대책 - 상가투자

평균 수명이 점차 길어지고 정년을 보장받지 못하는 시대가 되면서 ‘노후대책’은 많은 중?장년층의 화두가 되었다. 내 집 마련에 성공한 투자자들이 다음 투자처로 상가에 주목하는 까닭은 노후에 안정적인 수익을 얻기 위함이다. 여기에 8?31 부동산 대책은 보유주택 수 늘리기에 골몰하던 많은 부동산 투자자들의 마인드를 일거에 변모시켰다. 보유세와 양도세 등으로 상대적으로 수익성이 불투명해진 아파트, 토지보다는 확실한 월세를 챙길 수 있는 상가에 집중하게 된 것. 상가는 보유세 및 양도세 부담이 적고 전매 제한과 중과세 규제가 없다. 또 2005년 4월부터 상가 후분양제(연면적 3,000제곱미터 이상인 상가는 골조공사가 2/3 이상 올라가야 분양을 할 수 있음)가 도입되면서 여러 편법이 발생하긴 하지만 투자자 입장에서는 더욱 안정적으로 투자할 수 있게 되었다고 할 수 있다.

그러나 상가투자야말로 위치나 업종, 규모에 따라 양극화 현상이 심하다는 것에 주의해야 한다. 고위험 고수익 종목이라는 전문가들의 말처럼 인기 지역의 상가는 부르는 게 값인 반면, 매수자를 찾지 못하는 ‘죽은 상가’도 수두룩하기 때문이다. 아파트는 최악의 경우 ‘깔고 앉으면 된다’지만, 세입자도 찾을 수 없고 팔리지도 않는 상가야말로 애물 중의 애물단지가 된다.

국내 최초 경매상가 투자법

또 이 책의 특징 중 하나는 경매상가 투자법을 다뤘다는 점이다. 대부분의 사람들이 월세 나오는 상가가 오죽하면 경매로 나왔겠느냐고 생각하지만, 잘 찾아보면 보석이 숨겨져 있다는 것을 보여준다. 실제 경매상가의 99%는 상권이 죽어서 어찌하지 못하고 나오는 케이스이며 임차권, 유치권의 해결 문제로 아무나 덤벼들지 못하기 때문에 경쟁자가 없거나 많아야 3명 내외이다. 그런데 경쟁자가 적고 문제 해결이 어렵다는 것은 반대로 말하면 수익성이 아주 높다는 뜻이다. 반값 이하, 심지어 시세의 10%에도 받을 수 있으므로 물건을 제대로 보는 능력과 해결·활용 능력만 있다면 경매 상가는 무궁무진한 블루오션이다.

저자는 마지막으로 상가투자에는 ‘아님 말고’ 정신이 필요하다고 조언한다. 목표치를 과도하게 크게 잡거나 자금력 이상의 상가가 눈에 든다고 온갖 대출을 끌어다 ‘이게 안 되면 나는 망한다’는 마음으로 투자해선 곤란하다고. 작아도 실속 있는 상가가 무궁무진하므로 은행 금리 이상이면 된다는 마음가짐으로 소액 투자하다보면 어느덧 전문가의 반열에 든 자신을 발견할 것이라는 조언이다.