부동산이란 세계가 궁금한 분들이 두고두고 읽어볼 만한 내용들로 채웠습니다. 이 세계의 처음부터 거의 끝까지, 최대한 쉽게, 그리고 체계적으로 담으려고 노력했습니다. 담당 기자로서 지낸 시간들에 대한 기록이기도 합니다. 누군가에겐 불편한 내용이 될 수 있지만 날것의 이야기를 곳곳에 남겨뒀습니다.
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청약 통장엔 얼마나 오랫동안 돈을 넣어야 할까? 또 얼마를 넣어야 할까? 일단 요약하자면 만 14세부터 25만 원씩 넣는 게 가장 효율적이다. 많이 넣는 게 아깝다면 딱 600만 원까지만 채우자.
내 집 마련 수단 중 청약이 가장 쉽다고 했지만 사실 제도는 어렵다. 다른 부동산 제도들과 비교하자면 쉬운 편이지만 그래도 어렵다. 그래서 조금만 공부하면 경쟁자들보다 우위를 점할 수 있는 게 청약 제도이기도 하다. 그리고 공평하다. 돈 많은 사람이나 잘생긴 사람이 먼저가 아니다. 우리는 모두 같은 룰에서 경쟁한다. 나의 카운터 펀치는 청약 통장이라고 생각하자.
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민간분양의 경우엔 2026년 특별공급이 크게 개편됐다. 공공분양에만 존재하던 신생아 특별공급 유형이 민간분양에도 추가됐다. 이전까지는 신혼부부와 생애최초 사이에서 고민하던 이들이 신생아 유형까지 선택지에 올려두고 유불리를 따져봐야 하는 상황에 놓인 것이다. 하지만 괜찮다. 당신은 이 책을 샀으니까.
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물론 반대로 집값이 떨어질 때의 위험도 감수해야 한다. 가장 대표적인 사례가 바로 ‘올림픽파크포레온(둔촌주공 재건축)’이다. 당초 선분양을 계획했지만 조합이 원하는 분양가를 승인받지 못해 후분양으로 선회하는 과정에서 시공단과 공사비를 두고 갈등을 겪으면서 공사가 중단되기도 했다. 그사이 부동산 경기가 급랭하면서 PF 부실부터 분양까지 다양한 어려움을 겪었다.
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지역주택조합사업은 대부분 망한다. 종종 성공하는 경우도 있다. 그러나 대부분 망한다. 이 사업에 대해 제대로 설명할 수 있는 사람이 주변에 없을 확률이 높기 때문에 되도록 거들떠도 보지 않는 게 좋다. 명심하자. 대부분 망한다.
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앞의 글은 2022년 초고를 쓴 이후 2026년 개정판 작업을 하는 동안 한 글자도 다듬거나 보태지 않았다. 당시엔 체감하지 못한 이들이 많았겠지만 지금은 어딘지 낯익을 것이다. 사회를 강타한 전세 사기 사태의 본질이어서다.
전세 사기는 단순한 헤비급 투자로 설명되지 않는다. 중간에 명의만 빌려주는 바지사장이 껴 있기 때문이다. 바지사장을 내세운 업자들이 법망을 피해 시장을 교란하고 차익을 손에 쥐었다. 불행인지 다행인지 모르겠지만 부동산 시장에 급락기가 오지 않았었다면 전세 사기는 여전히 수면 아래에 잠자고 있을 뻔했다. 매매 가격과 전세 가격이 뚝뚝 떨어지고, 보증금을 반환할 수 없게 되면서 불거진 사태이기 때문이다.
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① 우선 내가 1주택이라면? 그럼 집값이 공시가격 14억 원을 초과해야 종부세 납세 대상이 된다. 원래는 12억 원이었는데 2026년 세제개편안부터 14억 원으로 올랐다.
② 내가 다주택자라면? 공시가격 9억 원부터 대상이 된다. 여러 채의 집 중에 어떤 집이 9억 원을 넘어야 해당될까. 특정 집이 아니라 나의 모든 집을 합쳐서 9억 원이 넘으면 해당된다. 그래서 다주택부턴 합산공시가격이란 개념으로 따진다. 나의 모든 집을 다 합쳐서.
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그런데 이 중과세율을 종종 깎아주기도 한다. 보통 이럴 땐 정책적 목적이 있다. 매물을 유도하는 경우다. 아니면 이전 정권의 양도세 정책을 물리는 경우다. 이 책은 2026년 세제개편안에서 예고한 내용을 담았다. 2027년엔 중과세율을 많이 낮추고, 2028년엔 조금 덜 낮춰서 매물을 유도하겠다는 내용이다. 2029년엔 다시 원래의 중과세율로 복구한다. 2026년 중과세율을 적용받고 매각한 이들의 경우엔 이듬해 양도세 확정 신고를 할 때 감면세율을 소급해 적용한다.
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