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품목정보
| 발행일 | 2019년 10월 15일 |
|---|---|
| 쪽수, 무게, 크기 | 240쪽 | 446g | 153*224*14mm |
| ISBN13 | 9791164840342 |
| ISBN10 | 1164840347 |
원룸 마스터
: 당신도 건물주가 될 수 있다!
강준현 저
|
매일경제신문사
|
2019년 10월 15일
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나중에 알고 보니 그 당시 같은 건축업자가 지었다는 입지가 좋지 않은 원룸 건물이 8억 5,000만 원에 시장에 나와 있었고, ‘안 팔아도 그만이니 깎아주지는 않겠다’라는 건물주의 모습을 봤다. 그런데 내가 매수한 원룸 건물이 입지가 더 좋고, 2억 원 가까이 저렴한 것을 경험하 면서 아파트 투자와는 비교도 안 되는, 사자마자 큰돈을 벌 수 있는 이러한 블루오션 투자도 있다는 것을 경험했다.
3년간 부산의 상가, 토지, 원룸 건물은 아파트값 상승과는 비교도 안 되는 상승을 했고, 나의 추진력과 타이밍이 잘 맞아 떨어져 성공적인 투자를 하게 되었다. 나 같은 흙수저는 남들보다 더 많은 공부를 하고, 아울러 위험을 감수하며 레버리지를 이용해야 앞서 언급한 상위 5% 안에 들어갈 수 있다.
--- p.21
결론부터 먼저 말하자면 원룸은 60% 이상씩 아파트처럼 대출을 받을 수가 없다. 두 가지 이유가 있는데, 첫 번째로 원룸의 경우는 KB 시세라는 것이 없기 때문에 감정평가를 받게 된다. 감정평가는 실거래가보다는 무조건 낮다. 공시가격〈감정평가〈실거래가순으로 가격이 나오 는데, 실거래가 10억 원이면 감정평가는 6억 원, 7억 원이 될 가능성이 높다. KB 시세는 경험상 실거래가보다 높으면 높았지, 낮은 경우는 흔치 않은데, 다가구주택, 다세대주택, 다중주택 등의 원룸은 대출 받는 기준이 되는 감정가가 낮으니 투자금이 더 많이 필요하다.
--- p.57
실투자금 2,000만 원으로 건물주가 될 수 있다면 달콤하지 않은가? 하지만 이 달콤함이 지옥이 될 수가 있다. 무작정 싸다는 말만 믿고 사서 세입자 전세 만기 시 전세보증금을 돌려줄 자금이 없다면 15세대나 전세이다 보니 월 평균 한 건 이상은 만기가 있을 수 있다. 만기일이 겹치는 세입자들이 있게 되면 전세금은 돌려줘야 하는데, 중소도시다 보니 전세 세입자는 구해지지 않는다. 당연히 원룸을 팔기 위해 이전 매도자가 비싼 중개수수료를 주고 전세 세입자를 구한 것이라면, 이러한 건물은 경매로 넘어갈 위기에 처한 것이다. 물론 최악의 경우를 말씀드린 것이고, 광역시에만 원룸이 위치해 있어도 크게 문제되지는 않을 것이지만, 알고는 있어야 하기에 노파심에 말씀드린다.
--- p.120
공실을 줄이기 위해서 가장 좋은 방법은, 첫 번째로 보증금을 적게 받는 것이다. 그런데 이 방법을 말씀드리면 펄쩍 뛰시는 분들이 많겠지만, 펄쩍 뛰시는 분이 많은 만큼 새로운 수요층을 공략할 수 있다. 남들은 무서워서 못할 때 나는 할 수 있기 때문에 요즘같이 경기가 좋지 않을 때 보증금 300만 원~500만 원이 없는 분들을 상대로 영업을 한다고 생각하면 된다. 보증금을 100만 원 받는 경우에는 3일 이상 연체되면 즉각적으로 세입자에게 연락을 취한다. 귀찮을지도 모르지만 몇 번만 지속적인 연락을 취하고 집주인이 관심 있다는 어필을 하면, 월세를 주지 않는 세입자를 보지 못했다. 물론 주변에 임대하시는 분들 중에 보증금이 다 사라지고 세입자가 나 몰라라 하면서 집주인 연락도 받지 않고, 집에 있어도 문도 안 열어주는 경우도 보기는 했지만, 이러한 경우는 선대처가 안 되었기 때문에 사고가 발생하는 것이다.
3년간 부산의 상가, 토지, 원룸 건물은 아파트값 상승과는 비교도 안 되는 상승을 했고, 나의 추진력과 타이밍이 잘 맞아 떨어져 성공적인 투자를 하게 되었다. 나 같은 흙수저는 남들보다 더 많은 공부를 하고, 아울러 위험을 감수하며 레버리지를 이용해야 앞서 언급한 상위 5% 안에 들어갈 수 있다.
--- p.21
결론부터 먼저 말하자면 원룸은 60% 이상씩 아파트처럼 대출을 받을 수가 없다. 두 가지 이유가 있는데, 첫 번째로 원룸의 경우는 KB 시세라는 것이 없기 때문에 감정평가를 받게 된다. 감정평가는 실거래가보다는 무조건 낮다. 공시가격〈감정평가〈실거래가순으로 가격이 나오 는데, 실거래가 10억 원이면 감정평가는 6억 원, 7억 원이 될 가능성이 높다. KB 시세는 경험상 실거래가보다 높으면 높았지, 낮은 경우는 흔치 않은데, 다가구주택, 다세대주택, 다중주택 등의 원룸은 대출 받는 기준이 되는 감정가가 낮으니 투자금이 더 많이 필요하다.
--- p.57
실투자금 2,000만 원으로 건물주가 될 수 있다면 달콤하지 않은가? 하지만 이 달콤함이 지옥이 될 수가 있다. 무작정 싸다는 말만 믿고 사서 세입자 전세 만기 시 전세보증금을 돌려줄 자금이 없다면 15세대나 전세이다 보니 월 평균 한 건 이상은 만기가 있을 수 있다. 만기일이 겹치는 세입자들이 있게 되면 전세금은 돌려줘야 하는데, 중소도시다 보니 전세 세입자는 구해지지 않는다. 당연히 원룸을 팔기 위해 이전 매도자가 비싼 중개수수료를 주고 전세 세입자를 구한 것이라면, 이러한 건물은 경매로 넘어갈 위기에 처한 것이다. 물론 최악의 경우를 말씀드린 것이고, 광역시에만 원룸이 위치해 있어도 크게 문제되지는 않을 것이지만, 알고는 있어야 하기에 노파심에 말씀드린다.
--- p.120
공실을 줄이기 위해서 가장 좋은 방법은, 첫 번째로 보증금을 적게 받는 것이다. 그런데 이 방법을 말씀드리면 펄쩍 뛰시는 분들이 많겠지만, 펄쩍 뛰시는 분이 많은 만큼 새로운 수요층을 공략할 수 있다. 남들은 무서워서 못할 때 나는 할 수 있기 때문에 요즘같이 경기가 좋지 않을 때 보증금 300만 원~500만 원이 없는 분들을 상대로 영업을 한다고 생각하면 된다. 보증금을 100만 원 받는 경우에는 3일 이상 연체되면 즉각적으로 세입자에게 연락을 취한다. 귀찮을지도 모르지만 몇 번만 지속적인 연락을 취하고 집주인이 관심 있다는 어필을 하면, 월세를 주지 않는 세입자를 보지 못했다. 물론 주변에 임대하시는 분들 중에 보증금이 다 사라지고 세입자가 나 몰라라 하면서 집주인 연락도 받지 않고, 집에 있어도 문도 안 열어주는 경우도 보기는 했지만, 이러한 경우는 선대처가 안 되었기 때문에 사고가 발생하는 것이다.
--- p.149
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