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경매하는 직장인

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: 650만 원으로 3년 만에 40억 원 만든 경매 투자법

리뷰 총점9.4 리뷰 60건 | 판매지수 1,398
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경제 경영 top100 6주
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품목정보

품목정보
발행일 2021년 12월 08일
쪽수, 무게, 크기 280쪽 | 530g | 153*225*20mm
ISBN13 9791168210097
ISBN10 1168210097

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책소개 책소개 보이기/감추기

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목차 목차 보이기/감추기

프롤로그 1: 부자가 되기 위한 투자 마인드 4
프롤로그 2: 부모님 세대에는 하지 않았던 MZ세대의 고민 6

1부 돈이 없던 20대 신입사원이 경매를 시작한 이유

1장 무주택자 신입사원이 주식이 아닌 부동산 경매를 택한 이유 17
2장 막내 사원도 경매를 할 수 있었던 꿀팁 20
3장 2년 전 650만 원을 40억 원 자산으로 만들어준 경매 26
4장 언제나 욕먹는 부동산 경매, 그런데 결국 돈을 버네요 30
더 읽을거리 2030이 돈이 없는 건 당연합니다 33

2부 부동산 경매를 시작하기 전에 알아야 할 것들

1장 부동산 경매를 위한 네 가지 준비물 35
- 투자 마인드 35
- 최소의 투자금 3,000만 원 37
- 부동산 경매 지식 39
- 꾸준함과 지속성 42
2장 첫 시작은 어렵지 않은 물건으로 45
3장 600만 원으로 낙찰받은 화곡동 빌라 48
4장 규제 속에서 대출을? 77% 받은 사례 56
5장 한눈에 보는 경매 진행 과정 62
더 읽을거리 패찰이 계속된다면 입찰가를 높여보세요 69

3부 부동산 경매의 첫 시작, 경매 사이트 살펴보기

1장 유료 및 무료 경매 사이트 목록 71
2장 스피드옥션 살펴보기 74
3장 경매 사이트에서 주의 깊게 봐야 하는 것 80
더 읽을거리 경매 사이트를 맹신하지 마세요 87

4부 잃지 않는 투자를 위한 권리분석

1장 권리분석의 시작점, 등기부등본 보는 법 89
- 등기부등본 발급 방법 90
- 등기부등본의 구성 90
2장 전입/확정일자 신고를 해야 하는 이유 94
3장 잃지 않는 투자를 위한 대항력 여부 판단 97
4장 임차인을 위한 최우선 변제금이란? 103
5장 가짜 임차인을 밝히자. 위장 임차인 107
6장 배당 순서만 알아도 손해 보지 않는다 109
- 0순위: 경매 실행 비용 109
- 1순위: 필요비, 유익비 110
- 2순위: 임금채권과 최우선변제권 110
- 3순위: 당해세 110
- 4순위: 그 외 나머지 111
7장 선순위 전세권이란? 112
더 읽을거리 돈 버는 경매 투자를 해야지, 경매법개론을 공부하면 안 됩니다 116

5부 대출 레버리지 및 수익률 분석법

1장 부동산 투자에 대출이 필요한 이유 118
2장 1분 만에 대출 가능 금액 문의하는 방법 121
3장 대출 가능한 금액 계산 방법 125
4장 수익률 분석표 이용 방법 128
- 투자금 3,000만 원으로 입찰 가능한 매물 찾기 129
더 읽을거리 규제 속에서도 90%까지 가능한 신탁 대출 133

6부 부동산 손품 및 임장 조사

1장 실거래가 확인 사이트 136
2장 네이버 부동산을 이용한 시세 자료 수집 142
3장 로드뷰를 통한 온라인 임장 145
4장 공인중개사에 시세 문의하는 방법 150
- 전화로 시세 조사하기 151
5장 현장 조사에서 확인할 것들 154
더 읽을거리 지역 호재 찾기 159

7부 이제 실전이다. 경매 입찰 방법

1장 휴가 내기 어렵다면 대리인 제도를 활용하자 163
- 비용 163
- 구비 서류 163
- 진행 방법 164
2장 입찰표 작성 및 미리 준비할 것들 168
3장 입찰 진행 절차 타임테이블 174
4장 낙찰되었다면 바로 경매 물건지에 방문하자 178
- 기존 임차인/채무자 명도 방법 180
더 읽을거리 경매 법정에서 입찰할 때 알아야 할 것 182

8부 낙찰은 새로운 시작, 점유자 명도 꿀팁

1장 지피지기면 백전백승, 상대방 상황에 따른 명도 협상 185
2장 명도합의각서와 내용증명은 확실하게 서류로 190
3장 인도명령신청은 미리 해놓는 것이 좋다 192
4장 협상이 안 된다면? 점유이전금지가처분과 강제집행 194
- 점유이전금지가처분을 하는 이유 194
- 점유이전금지가처분 신청 방법 및 절차 195
5장 그래도 협상이 안 된다면? 최후의 수단은 강제집행 199
더 읽을거리 1%의 상황이 두려워서 경매 투자를 못 한다? 205

9부 더 많은 수익을 올리기 위한 인테리어 및 계약 방법

1장 인테리어는 비용이 아니라 투자다 208
2장 저비용, 고효율의 인테리어 꿀팁 212
3장 빠르게 계약되도록 매물 내놓는 방법 222
- 세입자 빨리 들이는 방법 222
4장 계약서에 명시할 사항 227
5장 만만하지 않은 집주인이 되기 위해 알아야 할 것 231
더 읽을거리 빌라, 오피스텔을 장기 보유할 거라면 우선 주택임대사업자 등록부터 234

부록

1장 보증금 날린 미납 사례 분석 236
- 권리 분석 오류로 인한 잔금 미납 237
- 시세 조사 오류로 인한 잔금 미납 238
- 입찰가 작성 오류로 인한 잔금 미납 239
2장 전국 규제지역 리스트 241
3장 취득세 246
4장 재산세(보유세) 251
5장 자주 묻는 질문 253
- 현재 정부에서 많은 규제를 하고 있는데 문제는 없나요? 253
- 경매는 이미 레드오션이라고 하는데 늦은 것 아닐까요? 253
- 가격이 떨어지지 않는 부동산을 찾는 방법이 있나요? 254
- 얼마만큼의 투자금으로 경매를 시작하는 것이 좋을까요? 254
- 청약이 좋을까요? 경매가 좋을까요? 255
- 소득이 없는데 이런 경우 대출이 안 나오지 않을까요? 255

부동산 경매 실전 후기

1장 부동산 경매에 동반자가 있어야 하는 이유 258
2장 월세 중독자 황 대리의 좌충우돌 경매 이야기 261
- 경매를 시작한 이유(월급만으로는 절대로 부자가 될 수 없다!) 261
- 생애 첫 낙찰을 받다! 262
- 이사비 안 주면 절대 못 나가요!(애증의 빌라 2호점 명도 사례) 264
- 이렇게 탈바꿈했습니다(수리 후 새롭게 탄생한 빌라 3호점) 267
3장 아도니스 님의 부동산 경매 낙찰 이야기
- 경매를 시작한 계기 275
- 우여곡절 오피스텔 낙찰받기 276
- 명도 과정의 어려움 278
- 인테리어와 향후 계약 이야기 280
- 긴 글을 마무리하며 284

에필로그: 당신의 실천을 독려해 드리겠습니다 286

저자 소개 (1명)

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저는 일단 쉬운 물건 위주로 살펴보면서 퇴근 후 시간을 최대한 이용하여 조사했습니다. 불필요한 야근은 절대로 하지 않았고요. 야근한다고 회사가 내 미래를 책임져주지 않기 때문이죠. 대부분의 직장인은 퇴근 이후에 여가로 시간을 보내지만, 저는 미래를 바꾸기 위해 부동산 경매에 매진했습니다. 그게 1~2년이 지나니 평범하게 시간을 보낸 직장 동료와는 인생이 달라졌습니다. --- p.20

처음 경매를 접했다면 난이도가 낮은 70~80% 물건에 집중하는 것이 맞습니다. 나머지 20~30%의 어려운 물건을 보면서 “경매는 어려워.”, “경매를 하려면 법 공부를 해야 해 등의 말을 하는 것은 올바른 투자자의 자세가 아닙니다. 이것은 마치 RPG 게임으로 보면 본인은 레벨 5인데, 레벨 90짜리의 몬스터를 잡을 수 없다며 게임을 비난하는 것과 같습니다. --- p.46

최우선 변제금이란 일정 조건을 충족하는 한도 내에 있는 임차인의 보증금이 경매로 넘어왔을 때 국가 차원에서 우선적으로 배당해주는 것을 의미합니다. 부동산이 경매로 넘어오게 되면 살던 세입자는 이사를 가야 할 텐데 보증금을 못 받게 되면 다음 이사 갈 집을 알아볼 때 문제가 될 것입니다. 그래서 소액의 보증금을 걸고 사는 임차인이 다음 집의 보증금을 걸 수 있도록 우선적으로 배당하여 배려하는 것입니다. --- p.103

다음으로 수익률 분석표에서는 월세를 받게 될 경우 얻는 연 수익률을 계산해봅시다. 저는 월세 투자 목적으로 경매하는 것이라면 최종 수익률이 20% 이상은 나오게 입찰가를 계산하라고 조언하는 편입니다. 당연히 물건 자체의 입지가 훌륭해서 매도차익을 기대할 수 있다면 20% 이하여도 좋습니다. 강남의 20억 원짜리 아파트의 월세 투자 수익률은 3%도 안 됩니다. 시세차익형 부동산이기 때문이죠. --- p.128

네이버 부동산은 실거래 기반이 아니고 집주인이 거래하고자 하는 가격에 매물을 내놓은 것이라서 실제 거래되는 가격보다 높게 나온 것들이 대다수입니다. 그러므로 이 매물 가격들은 입찰가에 참고만 하되, 절대로 이 가격이 시세라고 믿고 입찰가를 쓰면 안 됩니다. --- p.143

추가로 다음은 연식이 오래된 빌라의 새시를 보고 파악할 수 있는 부분입니다. 아랫집, 윗집과 다르게 새시틀이 깨끗한 것을 볼 수 있습니다. 이는 곧 내부 수리를 했다고 생각하면 됩니다. 수리 항목 중에 비용이 가장 비싼 것이 이 새시인데, 새시를 하고 내부 수리를 안 하는 경우는 없기 때문이죠. 경매 물건의 새시가 이렇게 되어 있다면 수리비만큼 가격을 더 쓸 수 있습니다. 수리비가 안 들어갈 확률이 높기 때문이죠. --- p.158

명도란 현재 집에 거주하는 사람(낙찰자와는 계약 관계가 없고, 전 소유주와 계약 관계가 있던 사람 또는 채무자 본인)을 이사시키는 것을 의미합니다. 법적으로 낙찰자(최고가 매수인)는 낙찰받은 부동산의 잔금을 납부하면 소유권을 넘겨받기에 합법적으로 원래 거주하던 거주자를 내보낼 권리가 있습니다. 다만, 대항력 있는 임차인처럼 낙찰자에게 받지 못한 돈에 대한 권리가 있는 분이라면 얘기가 달라집니다. --- p.180

실제 강제집행을 하기 전에 강제집행을 하겠다는 예고를 진행합니다. 이를 강제집행 계고라고 합니다. 법원의 집행관 두 명과 낙찰자 그리고 증인 두 명을 대동해 함께 부동산에 방문해 열쇠 수리기사를 불러 강제로 문을 엽니다. 집행관이 내부의 짐을 살펴보고 강제집행 비
용을 대략 가늠합니다. 대부분 여기까지만 진행되어도 점유자는 포기하고 순순히 협상하는 것이 대부분입니다. 그렇지 않은 경우 이제 본 강제집행으로 넘어가게 됩니다.
--- p.201

출판사 리뷰 출판사 리뷰 보이기/감추기

직장에서 벗어나 경제적으로도, 시간적으로도 자유로운 사람이 되고 싶다면?
레드오션처럼 보이지만 제대로 아는 사람만 살아남는
실상은 블루오션, 부동산 경매에 도전해 보는 것은 어떨까?

오늘도 대부분의 사람들은 아침에 출근해 저녁까지 일하는 직장인의 삶을 이어 간다. 그러다 갑자기 몸이 아플 수도 있고, 지친 일상으로 번아웃이 와서 어디론가 훌쩍 떠나고 싶을 때도 있다. 하지만 본인과 가족의 생계를 유지해야 하는 입장에서는 그러기 쉽지 않다. ‘경장인’ 정규범도 3년 전에는 지극히 평범한 신입사원이었다. 하지만 그는 ‘부’에 대한 남다른 목표가 있었고 직장의 월급으로는 한국의 집값이나 물가성장률을 고려해 볼 때 절대로 부자가 될 수 없다는 것을 깨달았다.

따라서 그는 퇴근 후 쉬거나 집안일을 하는 직장인들과는 다르게 1~2시간씩 투자해 부동산 경매에 도전했다. 이후 6개월 동안 부동산 검색, 조사, 입찰, 패찰을 반복한 끝에 6전 7기 첫 낙찰을 받는 데 성공했다. 그리고 낙찰과 대출, 전세 놓기를 반복해서 3년이 지난 지금 11채의 부동산과 40억 원대의 자산을 만드는 데 성공했다.

오로지 1등만이 낙찰을 받는 경매의 특성상 낙찰 확률은 일반적으로 매우 낮다. 경매 베테랑도 10번 도전해야 한 번 성공할 수 있을 정도이다. 어려운 관문을 뚫고 낙찰을 받았더라도 난관이 기다리고 있으며, 많은 시간을 들여 손품과 발품을 팔아야 한다. 1~2채 낙찰받고 명도와 인테리어를 통해 전세 계약을 했더라도 여전히 경제적 자유와는 거리가 멀다. 눈덩이를 굴려 큰 눈을 만들듯이 이 과정을 반복해야 길이 보인다.

주식, 부동산, 코인 등과 같이 경매 투자 시장도 오래전부터 활성화되어 있었다. 하지만 다른 시장과 달리 탁월한 지식과 숙련된 노하우 그리고 계속된 패찰에도 지속할 수 있는 굳건한 투자 마인드가 있어야 오래 버틸 수 있다. 많은 사람이 이 과정에서 하나둘씩 경매 시장을 떠난다. 게다가 바쁜 직장인이라면 항상 바쁜 데다 경매 지식을 습득할 기회도 적다. 포기의 유혹을 이기기도 어렵다. 그래서 이 모든 어려움을 극복하고 부의 노선에 올라탄 선배의 노하우를 전수받는 것이 중요하다. 《경매하는 직장인》에서 ‘경장인’ 정규범 저자의 이야기를 들어보는 것은 어떨까?

직장에 다니는 왕 초보자도 경매 전문가로 거듭날 수 있다!
과거엔 평범한 직장인이었지만, 지금은 부동산 11채를 거느린
경매 전도사 ‘경장인’만의 경험에서 우러나온 노하우를 배운다!

시중에 많은 경매 관련 도서가 있지만, 《경매하는 직장인》은 저자 정규범이 철저하게 본인의 신입사원 때의 눈높이에 맞춰 구성했다는 점이 차별화된 부분이다. 1~2장에서는 경매에 도전하기 위해 필요한 자세와 투자 마인드를 강조했으며, 3장부터 9장까지는 경매 사이트에서 물건을 분석하는 것부터 시작해서 마지막 인테리어 과정을 거쳐 전/월세/매매 계약을 통해 수익을 만드는 부분까지 차례대로 꼼꼼히 구성했다. 초보자도 쉽게 이해할 수 있도록 관련 용어와 이론은 최대한 쉽게 풀어서 설명했으며, 본인의 경험와 반복된 실패에서 얻은 정보와 깨알 팁을 함께 수록했다. 따라서 경매 초보 직장인들이 실수를 반복하지 않으며, 포기하지 않고 마지막 단계까지 나아가 수익을 얻을 수 있도록 내용을 구성했다.

또한, 스피드옥션 관련 이미지와 다양한 표와 문서 등을 통해 바로 따라 할 수 있게 구성했으며, ‘요약 정리’에서는 중요한 내용은 한 번 더 숙지하도록 했다. ‘부록’에는 경매 과정에서 범하는 실수와 세금 관련 내용, FAQ 등과 함께 경매의 희노애락을 겪은 이들의 경험담도 수록했다.

부동산 경매는 입찰과 낙찰이 전부가 아니다!
물건 검색부터 인테리어와 계약까지의 유기적인 원 사이클을 통해
각각의 단계를 통해 최고의 수입을 만드는 실전 기법 수록!

앞에서도 언급했듯이, 경매 물건 분석부터 계약 단계까지의 과정에서 최상의 결과를 만들어야 최소한 ‘잃지 않는 투자’를 할 수 있다. 물론, 법원에서 낙찰받는 것이 가장 중요하기는 하지만, 오래 가는 투자자가 되기 위해서는 각각의 단계를 정확히 분석하고 진행해야 한다. 이 책에서는 원 사이클을 7단계로 체계적으로 설명한다.

프로세스 1) 경매 사이트 분석: 어떤 물건이 나왔는지 검색을 통해 추려본다.
프로세스 2) 물건/권리 분석: 물건에 딸린 다양한 조건을 파악해서 문제 있는 물건인지, 그로 인한 비용의 리스크를 판단하는 중요한 내용을 수록했다.
프로세스 3) 대출 조사 및 수익률 분석: 은행 대출을 잘 활용해야 그만큼 얻을 수 있는 수익도 높아진다. 경매 투자에 있어서 대출은 필수이다.
프로세스 4) 임장 조사: 네이버 부동산 등의 온라인 사이트에서 다양한 정보를 얻고, 공인중개사와의 면담, 그리고 실제 현장 조사를 통해 세세한 부분을 파악해서 최상의 입찰 가격을 정하는 노하우가 담겨 있다.
프로세스 5) 경매 입찰: 모든 준비를 확실히 하고 법정에 들어가야 실수하지 않는다! 낙찰받기까지의 긴박한 과정을 담았다.
프로세스 6) 점유자 명도 꿀팁: 어떻게 점유자를 최대한 트러블 없이 이사 가도록 할 수 있을까? 대출이자를 최소한으로 줄이면서 명도를 빨리 끝내는 노하우를 수록했다.
프로세스 7) 인테리어 및 계약: 인테리어는 서비스가 아니라 돈이다. 최대한 빠르게 세입자와 매매자와 계약을 성사시키는 과정이 수록되어 있다.

클래스 101, 사이다 경제, 탈잉, 라이프 해킹 클래스 등
4,000명의 수강생이 극찬한 경장인의 부동산 경매 특강!
수백만 원대 1:1 경매 교육 과정을 이 책 한 권에 담았다!

더는 출처가 명확하지 않은 정보에 휘둘리지 마라!
경장인의 가이드만 따라하면 경제적 자유를 누릴 수 있다!

단순히 경매를 집을 낙찰받기 위해서 참여하는 사람은 드물 것이다. 내 소유가 된 집을 어떻게 활용하는 것이 진정한 투자의 핵심일 것이다. 이 과정에서 본인이 어떤 투자 마인드를 가지고 행동가는가에 따라서 결과는 크게 차이날 것이다. 정규범 저자는 다음과 같이 이야기한다.

“제가 꾸준히 경매에 참여할 수 있던 원동력 중 하나는 패찰되었다고 실망하기보다는 좋은 경험 했다는 긍정적인 생각으로 자신을 업그레이드했다는 점입니다. 지금 생각해 보니 정말 그렇습니다. 패찰을 하더라도 그 동네를 누비면서 조사했던 경험, 공인중개사와 이야기하면서 알게 된 것은 여러분의 머릿속에 계속 남아있음을 꼭 기억했으면 좋겠습니다. 이렇게 긍정적으로 생각하니 저 또한 여러 차례 패찰을 반복함에도 꾸준히 경매에 참여할 수 있었습니다.”

긍정적인 투자 마인드를 갖는 것이 중요하다. 《경매하는 직장인》에는 경매 과정 중 수익을 발생시키는 핵심 포인트에 대해 특히 더 자세히 짚고 있다. 바로 경매 사이트에서 입찰 물건을 정하는 포인트, 만족스러운 낙찰의 확률을 높이는 포인트, 대출을 효과적으로 활용하는 포인트 등이다. 웬만한 전문가가 아니면 쉽게 얻을 수 없는 정보라 할 수 있다.

아직도 경매는 위험하며, 아무나 할 수 없는 것으로 생각하는가? 정규범 저자는 말한다. “저는 실은 앞으로도 많은 사람이 부동산 경매를 ‘하면 안 되는 것’으로 생각했으면 하는 마음도 있습니다. 그래야 이 책을 보는 여러분만큼은 낮은 경쟁을 통해 좋은 물건을 좋은 가격에 받지 않을까요?”

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