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김학렬의 부동산 투자 절대 원칙

김학렬의 부동산 투자 절대 원칙

: 최강 인플루언서 빠숑과 함께하는 나의 평생 부동산 교과서

[ 양장 ]
리뷰 총점9.0 리뷰 102건 | 판매지수 2,808
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품목정보

품목정보
발행일 2022년 04월 12일
판형 양장?
쪽수, 무게, 크기 540쪽 | 1076g | 152*215*35mm
ISBN13 9791188754595
ISBN10 1188754599

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책소개 책소개 보이기/감추기

MD 한마디

닉네임 '빠숑'으로 유명한 대표 부동산 전문가 김학렬 소장의 신작. 시장이 어려울수록 기본에 충실하라는 저자의 신념에 맞게 부동산 투자의 원칙을 잡고 기본을 다질 수 있는 내용을 담았다. 입지 분석부터 매매 타이밍까지 순서대로 공부하며 자신만의 투자 원칙을 만들어 보자. - 경제경영 MD 김상근

목차 목차 보이기/감추기

저자 소개 (1명)

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“지금은 어떤 아파트를 사야 하나요?” 언제 어디서든 사야 할 아파트는 있다. 다만 아파트를 사는 목적에 따라서 어떤 아파트를 사야 하는가에 대한 답변은 수십 가지일 수 있다. 우선 실거주 목적인지, 투자 목적인지를 알아야 한다. 그다음으로 실거주 목적이라면 수익이 중요한지, 거주 가치가 중요한지를 생각해야 한다. 투자 목적이라면 장기 투자 목적인지, 단기 투자 목적인지를 고려해 봐야 한다. 질문이 정확해야 충실한 답변이 나온다.
--- p. 27~28

하락기에 더 조심해야 한다. 조정장이 끝나면 오를 부동산은 팔고, 상승장이 와도 오르지 못하는 부동산을 계속 보유하는 사람이 증가하기 때문이다. 하락기에 잘 팔리는 상품은 좋은 부동산일 가능성이 높고, 상승기에도 안 팔리는 부동산은 나쁜 부동산일 가능성이 높다. 정작 꽃은 뽑아 내고 잡초에 물을 주는 것과 같은 행동이다.
--- p. 71~72

지금 싸다는 이유만으로 매수한다면 결국 선행 투자자들에게 투자 수익을 몰아주는 것밖에 안 된다. 투자가 아니라 기부 활동이 되는 것이다. 서울·수도권의 시세가 높으니 돈 없는 2030들은 적은 금액으로 지방 갭 투자부터 시작하라고 추천하는 전문가들이 등장했다. 결론부터 이야기하자면, 공부하지 않고 무작정 투자하는 것은 무조건 반대다. 더군다나 그 전문가 강사들이 찍어 주는 대로 무조건 매수해서는 안 된다.
--- p. 93쪽, 「2부. 기준: 비법 말고 나만의 잣대를 가져라」 중에서

신분당선이 지나가는 서울 용산구·중구·종로구·은평구, 고양 삼송신도시는 강남까지 30분 내외로 도착할 수 있게 된다. 강남 접근성만 놓고 평가하면 송파구나 강동구의 위상으로 상향되는 것이다. 예를 들어 이 지역의 역세권 새 아파트라면 송파구와 강동구의 기존 아파트 시세와 유사한 수준이어야 한다는 의미가 된다. 일자리가 많은 지역으로 연계되는 노선은 부동산 시세가 상승할 가능성을 포함하고 있다.
--- p. 128

부산 정도를 제외하면 기타 광역시의 지하철 프리미엄은 높지 않다. 따라서 광역시는 역세권이라고 하더라도 입지 평가, 부동산 평가 시 프리미엄을 높게 책정하지 않아도 서울만큼은 아니지만 지하철 출퇴근 인구가 많은 부산 정도를 제외하면 기타 광역시의 지하철 프리미엄은 높지 않다. 따라서 광역시는 역세권이라고 하더라도 입지 평가, 부동산 평가 시 프리미엄을 높게 책정하지 않아도 된다. 오히려 지하철 역세권이라는 이유로 필요 이상으로 과대평가할 수도 있다. 아예 지하철 프리미엄을 제외하고 일자리 접근성, 교육 환경 등의 다른 요인들을 고려하는 것이 더 객관적인 평가가 될 것이다.
--- p. 128~130

성수동 상권도 또 다른 재미를 주는 곳이다. 낙후된 지역으로는 드물게 지형상 평지다. 서울숲이라는 엄청난 환경적 프리미엄을 주는 배후 요소가 있다. 한강도 가깝다. 성수동의 공장 지대도 점차 상권화되고 있고, 다세대주택과 단독주택 집촌지도 상가화되고 있다. 홍대나 용산과는 또 다른 상권으로 확장됐다. 성수동을 넘어 송정동까지도 확대 중이다. 송파구의 송리단길, 영등포구의 문예창작촌, 노원구 경춘선길 등도 새롭게 부각되는 상권 지역이다.
--- p. 162

왕릉 주변도 숲세권이라는 의미에서 환경 가치가 높은 곳이다. 삼성동에 선정릉이 없었다면 강남 테헤란로는 숨통이 막히는 느낌이었을 것이다. 동작구의 국립현충원도 지역에 양질의 공기를 공급해 주는 산소호흡기 같은 역할을 한다. 서오릉과 서삼릉이 있는 삼송신도시, 동구릉이 있는 구리시와 별내신도시, 태릉이 있는 노원구 지역도 환경 프리미엄이 높다. 한강의 지류라고 할 수 있는 중랑천과 양재천 주변도 좋고, 분당을 가로지르는 탄천 주변도 천연 환경으로서 가치가 높다.
--- p. 183

실수요층 존재 여부는 단지 내 임대 물량이 있는지 확인하고, 수요 확대 조건은 지역 내 호재가 있는지 확인하면 된다. 가장 대표적인 지역 호재는 교통망 확대다. 서울 금천구에는 2016년 강남순환고속도로가 개통됐다. 15분이면 강남권으로 출퇴근할 수 있다. 따라서 강남으로 출퇴근하려는 세대에게는 금천구가 출근 가능 지역이 된다. 이것이 수요층이 확대될 조건의 예다. 그럴 경우 금천구의 시세가 터무니없이 높지만 않다면 지속적으로 시세가 오를 수 있는 시장 환경이 조성되는 것이다.
--- p. 205

급매물을 찾기보다는 좋은 매물을 찾는 것이 먼저다. 시세보다 다소 비싼 물건이 오히려 앞으로 더 큰 수익이 생길 확률이 높다. 부동산 공부를 하는 것은 결국 적정 시세를 판단하기 위해서다. 지역별로 입지와 상품을 이해하는 기준이 다를 수 있고, 그 다른 입장들 때문에 해당 지역의 시세 차이가 발생한다. 따라서 가격이 너무 비싸다고 투자 대상에서 제외해서는 안 되고, 가격이 너무 싸다고 무조건 매수해서도 안 된다.
--- p. 217

특히 호재에 대단히 큰 반응을 한다. 대단히 큰 거품이 발생하는 것이다. 9개 서울도시철도가 모두 같은 프리미엄을 갖고 있는 것이 아니다. 150만 개 일자리를 가지고 있는 강남권을 지나는 노선의 프리미엄이 가장 높다. 2, 3, 7, 9호선의 프리미엄이 가장 높은 것이다. 일부 지역만 지나가는 6, 8호선의 프리미엄은 상대적으로 낮다. 하물며 경전철의 프리미엄은 더 낮을 것이다. 대표적인 전철이 우이신설 경전철이다.
--- p.291~292

어디부터 공략하면 될까? 일자리가 생기는 지역과 광역 교통망으로 연결되는 곳을 찾으면 된다. 특히 3기 신도시와 연결되는 GTX(수도권 광역급행철도) 노선을 눈여겨볼 필요가 있다. 경기 파주시 운정에서 동탄까지 연결되는 GTX-A 노선은 이미 공사에 들어갔다. 그래도 아직 3.3㎡당 분양가가 1,000만 원대인 물건이 많다. 이런 곳은 완공 후 더 많이 올라갈 것이다. A 노선에는 역도 많다. 연신내역은 서울 은평구, 서대문구까지도 혜택을 볼 수 있다. 아래로는 용인·화성·평택역 근처가 다 수혜 지역이라고 할 수 있다.
--- p. 319

지금도 늦지 않았다고 생각한다. 여전히 기다리고 있다는 분들께 다시 말씀드린다. “여러분이 그 주택을 포기하지 않고 있는 이상, 그 아파트 시세가 빠질 가능성은 매우 낮습니다.” 지금이라도 할 수 있는 사람들은 최선을 다해 내 집 마련을 해야 한다. 내가 드릴 수 있는 조언은 여기까지다.
--- p. 357

이제 ‘묻지 마 매수’를 조심할 타이밍이 온 듯하다. 상급 입지, 상급 상품들은 시간이 해결해 주는 투자를 할 수 있지만 하급 입지, 하급 상품들은 시간이 오히려 결함이 될 수 있다. 물론 지금도 사야 할 아파트는 많다. 하지만 지금부터는 사면 안 될 부동산도 증가하고 있다. 두 부동산은 반드시 구분해야 한다.
--- p. 378~379

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추천평 추천평 보이기/감추기

이 책은 선한 웃음의 저자를 달리 보이게 한다. 그는 여러 부동산 전문가들이 언론과 책이 내비치는 것처럼 부동산 절대 상승론자도 아니고, 주기적으로 부동산 폭락론을 외치는 매크로 기반의 분석가도 아니다. 데이터와 입지를 엄밀하게 분석한 데다 오랜 경험과 관찰을 더해 한국 부동산 시장의 본질을 꿰뚫는 안목을 길러 준다. 그의 전문성이 오롯이 드러나는 귀한 책이다.
- 윤지호 (이베스트투자증권 리서치센터장)

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